Соглашение о неустойке с застройщиком

Оглавление:

Соглашение о неустойке

Электронная библиотека документов, законов, правил и стандартов

1.1. Стороны в обеспечение надлежащего исполнения обязательств по договору поставки товаров народного потребления ¹ _____ от “__” _________ 200 __ г.

(далее – Договор поставки), заключенному между Поставщиком и По­купателем, устанавливают следующую ответственность:

Покупатель в случае просрочки по оплате поставленных ему товаров в порядке, установленном договором поставки, уплачивает Поставщику неустойку в размере ____% от суммы, подлежащей перечислению за каждый день про­срочки.

2.4. Все споры, возникающие по настоящему соглашению, Стороны бу­дут разрешать путем переговоров. Если Стороны не достигнут соглашения в ходе переговоров, то спор подлежит рассмотрению арбитражным судом _____________________________________________________________.

Сведения вносятся соглашение о оплате неустойки приписному свидетельству, удостоверению личности офицера, военному билету либо по заменяющему его документу

Договора подряда n за нарушение начального срока выполнения работ заказчик имеет право требовать с подрядчика выплаты неустойки (или пени, штрафа) в размере.

Образцы заявлений. ЗАЯВЛЕНИЕ о выплате неустойки за просрочку ремонта. если услуга (работа) выполняется из материалов исполнителя или из материалов (с вещью) потребителя; * отметка об оплате потребителем полной цены услуги (работы) либо о Для составления документа используется бланк, в который вносятся все существенные нюансы соглашения, не противоречащие гражданскому кодексу рф и другим законам, нормативным актам и положениям.

Однако денежные средства в счет неустойки до настоящего момента не выплачены.

Стоит ли подписывать с застройщиком соглашение о неустойке

Необходимо понимать, что застройщик, предлагая мировую, тем самым признает, что у дольщика есть реальный шанс получить сумму, в разы превышающую ту, которую ему предлагает он. Рассказы об отсутствии финансовых средств для выплат – это всего лишь уловки, чтобы убедить инвестора согласиться подписать соглашение.

Участникам не стоит вестись на уговоры строительных фирм, которые таким способом стремятся переложить на них свои проблемы, а самим уйти от ответственности.

Новые разъяснения правил о неустойке (ст.

330 ГК РФ) изложены Пленумом Верховного Суда РФ в пунктах 60- 68 постановления N 7 от 24 марта 2018 года об ответственности за нарушение обязательств. Ниже приводятся основные положения данных разъяснений.

  • (60) Неустойкой является денежная сумма, которую должник выплачивает кредитору при неисполнении (ненадлежащем исполнении) обязательства. Неустойка может устанавливаться законом или договором. Неустойка в твердой сумме именуется штрафом, в виде периодически начисляемого платежа — пени (п. 1 ст. 330 ГК РФ).
  • зачетной — когда убытки возмещаются в части, не покрытой (общее правило);
  • исключительной- когда взыскивается только неустойка, но не убытки;
  • штрафной- когда убытки взыскиваются полностью сверх неустойки;
  • альтернативной- когда по выбору кредитора взыскивается либо неустойка, либо убытки (п. 1 ст. 394 ГК РФ).

Соглашение о неустойке

Стороны в обеспечение надлежащего исполнения обязательств по договору поставки товаров народного потребления ¹ _____ от “__” _________ 200 __ г.

(далее – Договор поставки), заключенному между Поставщиком и По купателем, устанавливают следующую ответственность:

1.1.2. Покупатель в случае просрочки по оплате поставленных ему товаров в порядке, установленном договором поставки, уплачивает Поставщику неустойку в размере ____% от суммы, подлежащей перечислению за каждый день про срочки.

Все споры, возникающие по настоящему соглашению, Стороны бу дут разрешать путем переговоров.

Если Стороны не достигнут соглашения в ходе переговоров, то спор подлежит рассмотрению арбитражным судом _____________________________________________________________.

Образец соглашения о неустойке

  • место и дату заключения соглашения;
  • сведения о сторонах обязательства;
  • сведения об основном обязательстве (в т. ч. название основного договора и его реквизиты);
  • предмет соглашения: условия применения ответственности в форме неустойки и порядок исчисления такой (рекомендуем ознакомиться с данным вопросом, прочитав статью Размер неустойки за неисполнение обязательств по договору );
  • прочие условия: количество экземпляров соглашения, порядок разрешения споров, регламент внесения изменений и дополнений в соглашение о неустойке и др.;
  • реквизиты сторон;
  • подписи сторон.

В данной ситуации закон дает однозначное указание: форма такого соглашения может быть исключительно письменной, в противном случае оно будет являться недействительным в силу закона (ст. 331 Гражданского кодекса РФ).

Стоит ли подписывать с застройщиком соглашение о неустойке

Практически каждый второй дольщик сталкивается с различными нарушениями со стороны застройщиков. Законодатель предусмотрел такой поворот событий и обязал строительные компании за каждое нарушение выплачивать участникам компенсацию. Однако застройщики, пытаясь всеми возможными способами снизить положенную по закону пеню, нередко предлагают дольщикам пойти на мировую и подписать с ними соглашение о выплате неустойки, образец документа можно скачать здесь. Как правило, подобное соглашение содержит невыгодные для граждан условия и, подписав его, дольщик лишается возможности требовать законную неустойку, размер которой оказывается в разы больше, чем предлагает застройщик.

Какая компенсация положена дольщику по закону

Права и интересы дольщика, заключившего ДДУ, находятся не только под защитой 214 ФЗ, но также и закона о защите потребителей. Если застройщик не выполняет должным образом своих обязательств по договору, строит жилье низкого качества, не соблюдает сроки передачи объекта, участник может с него требовать компенсацию.

Стоит ли заключать соглашение с застройщиком

Строительные компании прекрасно осведомлены о штрафных санкциях, которые им грозят по закону при неисполнении своих обязательств, и понимают, что если дольщик подаст иск в суд, то выплат избежать не удастся. Многие застройщики выработали свой механизм действий в подобных ситуациях: участнику предлагают подписать мировое соглашение о неустойке, размер которой существенно ниже, чем положено по закону. Мотивируется это тем, что средств на выплаты большей суммы у них нет в наличии, и участник даже при обращении в суд не сможет получить положенную компенсацию.

Некоторые граждане, опасаясь, что вообще не смогут отсудить у застройщиков неустойку, подписывают соглашение, тем самым лишая себя положенных по закону выплат.

Дольщики должны знать, что суд всегда встает на сторону граждан, чьи интересы нарушены застройщиками. Законную компенсацию частный инвестор получит в любом случае, но чтобы отсудить максимально возможную неустойку необходимо привлечь к делу профессионалов.

Общество защиты прав дольщиков специализируется на взыскании неустойки с застройщиков в пользу граждан. Вы можете положиться на компетентность наших юристов, которые детально разберутся в вашем деле и предложат самое оптимальное решение. Связаться с нами очень просто – зайдите в раздел «Контакты», где вы найдете все данные нашей организации.

Все нюансы заключения дополнительного соглашения с застройщиком

Строительство дома занимает не один год времени. За этот период может произойти много разных событий, требующих внесения изменений в условия договора, заключенного между застройщиком и участником проекта. По закону подписанный однажды договор не может переписываться. Все изменения и дополнения к документу должны оформляться в виде допсоглашений, которые могут неоднократно заключаться между сторонами на условиях добровольного и свободного волеизъявления. При этом обязательно должна быть произведена регистрация дополнительного соглашения к договору долевого участия. В противном случае документ считается незаключенным со всеми вытекающими из этого последствиями.

Виды допсоглашений к договору долевого строительства

Дополнительное соглашение – это юридически значимый документ, заключаемый между сторонами с целью внесения разного рода дополнений и изменений в положения договора. Оно всегда подписывается на добровольных началах и означает, что обе стороны полностью согласны со всеми дополнениями, внесенными в текст основного документа. Доп соглашение к ДДУ может заключаться как на стадии подписания договора, так и в любой период его действия. Существует множество оснований для его подписания, самыми распространенными являются соглашения:

  • о переносе сроков сдачи жилья;
  • о расторжении ДДУ;
  • об изменении подсудности по договору;
  • об изменении качественных характеристик объекта;
  • об изменении участника договора;
  • соглашение о переносе сроков оплаты ДДУ.

Обычно инициатором заключения соглашения (за исключением последних двух вариантов, которые инициируются участниками) являются застройщики. Каждая строительная компания преследует свои цели, но, как правило, все они направлены на снятие с себя ответственности за те или иные нарушения и недостатки строительства и побуждение дольщиков принять новые менее выгодные для них условия договора. Поэтому застройщики всеми силами пытаются убедить участников, а иногда и навязать им подписание документа.

Как оформить дополнительное соглашение

Законом не предусмотрена единая форма документа, каждый застройщик разрабатывает свое дополнительное соглашение к договору долевого участия, образец которого можно справа (нажмите на фото, чтобы увеличить и распечатать). Как правило, в документ включаются следующие пункты:

  • место и точная дата его заключения;
  • данные о сторонах, которые его подписывают;
  • сведения о договоре, на основании которого оно подписывается;
  • предмет самого соглашения (указываются новые формулировки условий договора и номера пунктов, которые они заменяют);
  • срок его действия и время, когда вступает в силу;
  • реквизиты и подписи обеих сторон.

Для регистрации доп соглашения нужно представить в госорган следующие документы:

  • паспорт дольщика;
  • допсоглашение (два оригинальных экземпляра);
  • квитанция об оплате госпошлины за регистрацию (для граждан она составляет 350 рублей);
  • кредитный договор (если для участия в проекте был взят ипотечный кредит).

Срок регистрации соглашения составляет пять дней после подачи всей документации. Подписанный, но незарегистрированный документ считается незаключенным. Действительным является только оформленное по всем правилам и зарегистрированное соглашение.

Обязательно ли подписывать допсоглашение

Зачастую дополнительное соглашение к ДДУ направляется участнику по обычной или электронной почте или его приносит посыльный. У дольщика есть три варианта, он может:

  • согласиться и подписать документ;
  • направить девелоперу отказ;
  • проигнорировать данный документ и оставить его без ответа.

Следует очень серьезно отнестись к заключению допсоглашения и тщательно изучить все его положения. Нередко застройщик включает в документ пункты, не согласованные с участником, ущемляющие его права. Если дольщик найдет невыгодные для себя условия, такой документ лучше вообще не подписывать, закон не обязывает его это делать.

В каких случаях от подписания соглашения лучше воздержаться

Ниже представлены самые распространенные виды допсоглашений, которые чаще всего предлагают заключить дольщикам строительные компании. Пописывая их, участники лишают себя многих привилегий, предоставляемых им законом.

Допсоглашение о переносе сроков передачи жилья

Самой распространенной причиной, по которой застройщик настаивает на заключении допсоглашения, является перенос на более поздние сроки сдачу дома. В зависимости от конкретных обстоятельств, документ предлагается подписать либо до приемки объекта госкомиссией (например, как на образце), либо после ввода дома в эксплуатацию. Заключение этого соглашения очень выгодно девелоперу, который тем самым уходит от ответственности за просрочку своих обязательств, и избавляет себя от необходимости выплачивать неустойку и компенсировать убытки дольщика.

Закон позволяет застройщику направить предложение о продлении сроков строительства. Участник на свое усмотрение может согласиться или нет подписывать данный документ. Но следует понимать, что приняв условия застройщика, дольщик теряет возможность взыскать с последнего неустойку за просрочку передачи объекта, которая оставляет 1/150 ставки Центробанка от суммы договора за день просрочки.

Соглашение о расторжении ДДУ

Соглашение о прекращении договорных отношений выгодно дольщику только в одном случае – если поводом к его заключению послужили личные обстоятельства, которые не входят в перечень причин, позволяющих отказаться от дальнейшего исполнения договора в законном порядке. Если участник решил расторгнуть ДДУ в связи с нарушениями обязательств, допущенными застройщиком, то подписание соглашения лишит его возможности получить компенсацию, которую по закону обязан выплатить девелопер не позднее двадцати дней после прекращения договора.

Соглашение о расторжении ДДУ – это добровольное согласие дольщика со всеми условиями, выдвинутыми застройщиком, которые, как правило, оказываются не в его пользу. Нужно понимать, что по соглашению дольщик получит сумму значительно меньше той, чем он может отсудить у строительной компании.

Соглашение об изменении подсудности

Соглашение об изменении подсудности также не всегда выгодно участнику. По закону он может обратиться в суд по месту своего проживания, местонахождению компании-застройщика или по адресу, где ведется стройка. Застройщики зачастую предлагают изменить подсудность, имея на то свои причины, в частности перенести рассмотрение дела в суды по месторасположению своей компании, которые имеют стабильную практику по снижению неустойки.

Нередко дольщикам предлагается заключить соглашение о переносе споров в третейский суд. Третейская оговорка лишает участников преимуществ, которые им предоставляет при обращении в суд закон о защите потребителей. Подробнее обо всех нюансах, связанных с подсудностью, можно прочитать в статье «Подсудность по договору долевого участия».

Если застройщик понуждает вас к подписанию дополнительного соглашения, обратитесь к опытным юристам Общества по защите прав дольщиков. Мы поможем найти самое выгодное для вас решение. На вкладке «Контакты» вы найдете все наши данные.

Можно ли признать соглашение по неустойке недействительным?

Добрый день, за просрочку сдачи потребовали неустойку в 137 тр, затем согласились на предложенное соглашение с застройщиком о компенсации в 80тр в 90-дневный срок. 90 дней прошли, деньги так и не поступили, кормят завтраками.

изначальная неустойка 137тр, компенсация по соглашению 80тр. В обоих случаях при неисполнении идти в суд, мне кажется таким образои строительная компания просто занижает сумму выплаты, лучше по соглашениюу через суд выплатить 80, чем по неустойке 130 и штраф. Что думаете? Есть ли вариант признать соглашение недействительным в виду неисполнения обязательств по соглашению и вновь требовать неустойку? Или как быть лучше?

Ответы юристов (3)

​Добрый день, Сергей!

Верховный суд в Пункте 21 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013) разъяснил, что неустойка, уплачиваемая при нарушении предусмотренного договором участия в долевом строительстве срока передачи объекта недавижимости в соответствии с ч. 2 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», является законной, в связи с чем ее размер не может быть уменьшен по соглашению сторон.

Потому заключенное с застройщиком соглашение недействительно, и вы вправе через суд требовать взыскания с застройщика неустойки в полном объеме.

Есть вопрос к юристу?

Согласно ст. 9 ГК РФ Осуществление гражданских прав

1. Граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

Норма п. 1 комментируемой статьи следует из общих начал гражданского законодательства (см. комментарий к ст. 1 ГК). При этом принципиально важно, что под осуществлением права понимается не только совершение управомоченным лицом активных действий по реализации принадлежащего ему права, но и воздержание от осуществления права. Данное обстоятельство связано с тем, что у субъектов гражданского права нет обязанности осуществлять принадлежащие им права. В этом смысле воздержание, например, от предъявления требований к должнику о взыскании суммы основного долга, имущественных санкций также является формой осуществления права.

Примечательно, что комментируемая норма не содержит положений, касающихся особенностей исполнения гражданско-правовых обязанностей.
Источник: http://stgkrf.ru/9

2. Отказ граждан и юридических лиц от осуществления принадлежащих им прав не влечет прекращения этих прав, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Часть 2 комментируемой статьи содержит правило, в соответствии с которым отказ граждан и юридических лиц от осуществления принадлежащих им прав не влечет прекращения этих прав, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В связи с данной нормой следует заметить, что отказ от осуществления права следует отличать от осуществления права в форме воздержания от его реализации. В противном случае нормы п. 2 комментируемой статьи не должны применяться к случаям, когда лицо совершает волевые действия по отказу от субъективного гражданского права в целом, например подписывая соглашение о том, что оно не будет взыскивать с должника установленную договором неустойку. Отсюда следует, что отказ от осуществления права, о котором идет речь в комментируемой норме, по существу, является отказом от самого субъективного гражданского права, поскольку последнее не может существовать при невозможности его осуществления.

Сергей, дополню коллег.

1. Соглашение недействительно.

В соответствии со ст. 16 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами РФ в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

Поскольку неустойка, уплачиваемая в случае нарушения предусмотренного договором участия в долевом строительстве срока передачи участнику объекта в соответствии с ч. 2 ст. 6 Закона № 214-ФЗ, является законной, то ее размер не может быть уменьшен соглашением сторон.

Стороны вправе предусмотреть в соглашении иной размер неустойки, однако он в любом случае не может быть ниже размера, установленного законом (п. 21 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013).

Так как стороны в соглашении уменьшили предусмотренный законом размер неустойки, что свидетельствует о нарушении требований закона и ваших прав, то соглашение в части, ограничивающей ответственность Застройщика подлежит признанию недействительным.

2. А кроме того не заключено.

В силу п. 2 ст. 164 ГК РФ сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации.

В соответствии с ч. 3 ст. 4 Закона № 214-ФЗ договор об участии в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Соответственно, изменение условий договора подлежит государственной регистрации. То есть для изменения размера неустойки за нарушение сроков передачи объекта необходимо заключение сторонами письменного соглашения, зарегистрированного в установленном законом порядке.

Согласно ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором.

Из указанных выше положений действующего закона следует, что все изменения, дополнения и т.д. оформляются в письменной форме соглашениями сторон и подлежат государственной регистрации.

Однако, обращаю ваше внимание, что не все однозначно. Если вы скажем должны были Застройщику денежные средства (скажем по причине того, что площадь квартиры увеличилась) и произвели зачет. Таким образом, вы приняли исполнение сделки и не сможете ее оспорить. Соответственно, нужно более детально изучить ваш вопрос.

В силу п. 2 ст. 431.1 ГК РФ сторона, которая приняла от контрагента исполнение по договору, связанному с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и при этом полностью или частично не исполнила свое обязательство, не вправе требовать признания договора недействительным, за исключением случаев признания договора недействительным по основаниям, предусмотренным статьями 173, 178 и 179 настоящего Кодекса, а также если предоставленное другой стороной исполнение связано с заведомо недобросовестными действиями этой стороны.

Также суд вправе уменьшить неустойку на основании ст. 333 ГК РФ. И есть риск, что обратившись в суд, последний снизит её до той суммы, которая в соглашении, посчитав, что эта сумма соразмерна.

Но вам в любом случае нужен исполнительный лист для принудительного взыскания. Соответственно регистрируйте претензию у Застройщика и после истечения срока — обращайтесь в суд.

Воробьева Зоя Викторовна

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Нарушение сроков долевого строительства (ДДУ): Как взыскать неустойку с застройщика и другие компенсации

В настоящее время граждане очень часто заключают договоры участия в долевом строительстве (ДДУ), надеясь в скором (или не очень скором) будущем получить свою новостройку в собственность и устроить жизнь к лучшему.

Многие берут ипотеку, просто кредиты, трудятся изо всех сил, дополняют своими личными и заемными денежными средствами.

На первый взгляд это выгодно, так как на этапе строительства (то есть когда дом еще не построен или на месте него просто строительная яма) он стоит гораздо меньше денег, чем готовый. К тому же это будет не вторичное жилье, а совершенно новый дом, и соответственно, свежая квартира.

Но застройщики нередко нарушают сроки по договору. В причинах разбираться не будем. У каждой строительной компании – они свои. И гражданам строители постоянно предлагают заключить «дополнительное соглашение» о продлении (переносе) сроков.

ФЗ-214 – на страже интересов граждан

Правовые отношения с застройщиком регулируются специальным Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…», который стоит на страже интересов, в первую очередь, граждан. Там все четко прописано и регламентировано.

Это обусловлено тем, что раньше, да и сейчас, возникают множество, мягко говоря, не очень законных схем, которые созданы для того, чтобы просто нажиться недобросовестным застройщикам за счет людей. Это, конечно, исключения, но встречаются такие «исключения» достаточно часто. Поэтому и суды завалены делами дольщиков с застройщиками.

Сейчас в России запрещено строительным компаниям привлекать денежные средства людей без заключения договора участия в долевом строительстве (ч. 2, 2.1 ст. 1 ФЗ-214).

Такая сделка может быть признана в судебном порядке недействительной. Но что интересно, обратиться в суд с таким иском дано право только гражданину. Строительной компании в таком иске будет отказано.

Но, как говорится, «было гладко на бумаге, да забыли про овраги». Поэтому вероятность обмана есть всегда.

Дополнительное соглашение: подписывать или нет?

Окончательный ответ на этот вопрос, конечно, остается за вами. Но, прежде чем подписывать какие-то юридически значимые документы хотя бы внимательно прочитайте то, что вы подписываете.

Удивительно, но у нас так сложилось, что люди просто часто верят на слово и могут подписать что-то не глядя. А потом начинают бегать по юристам и судам.

В идеальном варианте — возьмите проект этого дополнительного соглашения в бумажном или электронном виде и проконсультируйтесь с юристом — какие здесь могут быть нюансы и подводные камни.

Как правило, в дополнительном соглашении речь идет о переносе сроков передачи объекта долевого строительства. Наряду с этим может содержаться условие, что претензий по новому сроку вы не имеете.

Соответственно, если вы подпишите такое соглашение (даже при отсутствии условия о претензиях), то потеряете право требовать какие-либо неустойки со строительной компании.

Если не подпишите – это вовсе не значит, что застройщик освобождается от своих обязательств по строительству вашего жилья. Здесь полностью вина застройщика. А он вам просто направил свое предложение в виде просьбы подписать дополнительное соглашение.

Вы имеете право писать ему мотивированные претензии, а также обращаться в суд, если ваша претензия не будет удовлетворена. Можете требовать неустойки и другие денежные санкции с застройщика. Но об этом дальше.

Как узнать, что застройщик нарушил срок строительства?

Во-первых: как было сказано выше, если вы уже подписали дополнительное соглашение о продлении срока, то вы не имеете права требовать денег за просрочку передачи квартиры (объекта долевого строительства). Потому что вы согласились уже с новыми условиями по срокам и поставили свою подпись, а это соглашение является неотъемлемой частью основного договора.

Во-вторых: внимательно читайте условия договора о сроках. В договоре должен быть прописан «срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства» согласно п. 2 ч. 4 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Часто срок прописан достаточно размыто или привязан, к примеру, к «получению разрешения на ввод объекта в эксплуатацию». Главное, чтобы можно было определить четкую календарную дату.

Например, если указано, что срок передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства – 3 квартал 2015 года, то первым днем нарушения передачи дольщику квартиры будет первый день 4 квартала, то есть 1 октября 2015 года. Именно с этого срока можно предъявлять какие-либо претензии к застройщику по срокам.

Сколько денег можно получить от застройщика за просрочку передачи объекта долевого строительства (квартиры)?

С застройщика можно требовать следующие суммы:

  1. Неустойку (проценты) за нарушение сроков передачи объекта долевого строительства;
  2. Убытки, которые возникли у вас по вине застройщика;
  3. Штраф за несоблюдение в добровольном порядке требования потребителя;
  4. Компенсацию морального вреда;
  5. Судебные расходы (например, если пользовались услугами юриста).

В итоге сумма может получиться не маленькая. Теперь рассмотрим.

1. Неустойка (пени) за нарушение сроков передачи объекта долевого строительства

Размер неустойки определен в ч. 2 ст. 6 ФЗ № 214 и составляет 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки. Эта ставка постоянно изменяется и ее актуальный размер можно посмотреть на сайте Центрального банка РФ. На момент написания статьи она составляет 8,25% годовых.

Тем не менее, бесконечно рассчитывать эту неустойку нельзя. В соответствии с абз. 4 ч. 5 ст. 28 Закона «О защите прав потребителей» сумма взысканной неустойки (пени) не может превышать цену отдельного вида выполнения работы (оказания услуги) или общую цену заказа, если цена выполнения отдельного вида работы (оказания услуги) не определена договором о выполнении работы (оказании услуги).

Иными словами, максимальная сумма неустойки ограничена стоимостью квартиры по договору.

На практике суды, как правило, снижают размер неустойки, установленный Законом. Они руководствуются ст. 333 Гражданского кодекса РФ, где сказано, что если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. С этим ничего не поделаешь, так как у суда имеется такое право. Часто размер неустойки снижают сильно вплоть до 10% от рассчитанной суммы. Но последнее время суды склонны взыскивать суммы побольше.

Приведем примеры из нашей судебной практики:

Дело №1. В этом деле со строительной компанией наша сторона (на стороне истца — дольщика) требовала 995152 рублей неустойки. Нарушенный срок составил 1276 дней или почти 3,5 года. Суд посчитал разумным взыскать 500000 рублей. То есть снизил размер неустойки в 2 раза.

Текст судебного решения можно посмотреть по этой ссылке.

Дело №2. В этом деле с застройщиком наша сторона (на стороне истца — дольщика) требовала 115680 рублей неустойки. Нарушенный срок составил 250 дней. Суд посчитал разумным взыскать всю сумму, то есть 115680 рублей.

Текст судебного решения можно посмотреть по этой ссылке.

2. Возмещение убытков

Также от застройщика можно потребовать возмещение убытков, которые понес человек по вине застройщика.

В качестве примера убытков можно привести случай из нашей практики.

Так, по вине строительной компании, человек был вынужден долгое время снимать другое жилье, потому что его квартира была еще не построена.

Текст судебного решения можно посмотреть по этой ссылке.

Сумму убытков суд не может снизить (если все доказано) по своему усмотрению, как в случае с неустойкой, поскольку у суда нет на это права, предусмотренного законом. А сумма убытком может быть очень значительна.

При взыскании убытков за аренду другой квартиры или жилого дома по вине застройщика суд учитывает следующее:

  • площадь снимаемого жилья в сравнении с квартирой по ДДУ. Если квартира по ДДУ 40 кв.м., а площадь арендованного 150 к.в., то будет сложно доказать обоснованность понесенных убытков;
  • район снятого жилья в сопоставлении с квартирой по ДДУ. Если арендуемая недвижимость находится, к примеру в элитной районе, то могут возникнуть вопросы в обоснованности таких расходов;
  • является ли наймодатель действительно собственником жилого помещения.

3. Штраф за несоблюдение в добровольном порядке требования потребителя

Во-первых: этот штраф предусмотрен Законом о защите прав потребителей, поскольку на долевое участие этот закон распространяется.

Во-вторых: штраф будет взыскан тогда, когда дольщиком была написана письменная претензия. И на нее застройщик ответил отказом или не ответил вообще.

В-третьих: размер этого штрафа составляет 50% от суммы удовлетворенных требований.

Например, в данном судебном деле, где мы представляли интересы дольщика суд взыскал штраф на сумму 290000 рублей.

4. Моральный вред

Так как на отношения, связанные с участием гражданина и застройщика распространяется Закон о защите прав потребителей, то потребитель может воспользоваться компенсацией морального вреда. Моральный вред – это физические и нравственные страдания, которые понес гражданин в связи с невыполнением договора в срок.

Как правило, суды по таким делам присуждают небольшие компенсации. Часто суммы даже не выходят за пределы 10000-20000 рублей. Но в этом деле нам удалось доказать моральный вред на сумму 80000 рублей, что является достаточно приличной суммой.

Моральный вред определяется индивидуально в каждом деле и его сумма ничем не ограничена. Поэтому в суде можно настаивать на любой сумме, которую сочтете достойной.

5. Судебные расходы

Судебные расходы – это госпошлина и все издержки, которые вы понесли в связи с судебным процессом.

Например, если ваши интересы в суде представлял юрист по договору – то эти деньги также можно возместить с ответчика.

Кстати, если сумма ваших требований в иске не выходит за пределы 1000000 рублей – то вы освобождены от уплаты госпошлины. Если сумма выше – то госпошлина платится с суммы, которая превышает этот 1000000 рублей.

Претензия застройщику по срокам: писать или нет

Порядок такой: Если в договоре прописан «досудебный порядок урегулирования спора» или «все споры решаются путем переговоров» или «обязательный претензионный порядок» или какие-то подобные формулировки — то написание претензии обязательно. Иначе суд просто не будет рассматривать ваше исковое заявление.

Писать претензию или нет – решать, конечно, вам. Но часто бывает, что грамотно написанная претензия работает на благо дольщика. Добросовестный застройщик, как правило, идет на переговоры со своим клиентом и предлагает варианты решения, которые могут вас устроить.

Иногда – это возврат денег. Конечно, в меньшей сумме, что положено по закону. А иногда – это проведение дополнительных работ в квартире. Например, ремонт, чистовая качественная отделка или установка дополнительного оборудования в квартире.

И еще: если не будет претензии, то вы лишитесь права взыскать с застройщика штраф за несоблюдение в добровольном порядке требования потребителя в размере 50% от удовлетворенных судом требований.

Обращаемся в суд на застройщика

Если претензия не возымела своего действия и застройщик ее попросту игнорирует, выход один – обращаться в суд.

Стоить помнить, что при цене иска менее 1000000 (одного миллиона) рублей государственная пошлина за рассмотрение искового заявления не платится, так как распространяется Закон о защите прав потребителя.

Если сумма иска более 1000000 (одного миллиона) рублей, госпошлина платится с превышающей суммы по общим правилам.

Также в суде можно будет взыскать расходы на оплату услуг юриста (представителя), как было указано выше.

Кормиться «завтраками» или начать действовать?

Конечно, строительство жилых домов – это сложный и трудоемкий процесс, связанный с многодневным оформлением разрешительной документации. И если срок задержки не большой – стоит подождать.

Главное, чтобы построили качественно. Если же вы видите, что застройщик вовсе не собирается сдавать объект строительства или прошел уже значительный срок – стоит обращаться в суд.

Напоследок желаем удачи вам при вложении средств и чтобы квартира была сдана в срок!

Чтобы получить бесплатную консультацию –
звоните на горячую линию по этим телефонам:
8-499-93-844-26 — Москва и область
8-812-42-56-442 — Санкт-Петербург и область
8-800-350-23-69 доб. 352 — Любые регионы России

Соглашение о неустойке к застройщику

Здравствуйте,В 2011 году я купил квартиру в строящемся доме у компании Ведис (vedis.ru) в комплексе Мичурино.Дом они достроили, предложили приехать 3 августа 2012 года и принять ее.Мое доверенное лицо обнаружило существенные недостатки и составило дефектную ведомость.Ведис обязалось исправить эти недостатки и дефекты за 60 рабочих дней через свою обслуживаюшую компанию.Сегодня истекли 60 рабочих дней, недостатки не устранены.Вопросы:1. Могу ли я требовать выплаты неустойки за невыполнение обязательств по устранению дефектов? Если да, то в каком размере, за какой срок и с какого момента? И вообще, как это делается?2. Что мне делать, если дефекты будут утранены частично или не качественно? (они могут быстро тяп-ляп что-то сделать)

26 Октября 2012, 17:11 Илья, г. Москва

Ответы юристов (9)

Здравствуйте! вопрос неустойки- в вашем договоре есть указание на неустойку??
если есть- взыскивается через суд
если будут плохо устранены- вы можете требовать уменьшение цены, либо устранить их сами и требовать вам выплатить деньги за эти устранения

Статья 330. Понятие неустойки

1. Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

2. Кредитор не вправе требовать уплаты неустойки, если должник не несет ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства.

Статья 331. Форма соглашения о неустойке

Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства.

Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке.

Закон о защите прав потребителей

Статья 18. Права потребителя при обнаружении в товаре недостатков

1. Потребитель в случае обнаружения в товаре недостатков, если они не были оговорены продавцом, по своему выбору вправе:

потребовать замены на товар этой же марки (этих же модели и (или) артикула);

потребовать замены на такой же товар другой марки (модели, артикула) с соответствующим перерасчетом покупной цены;

потребовать соразмерного уменьшения покупной цены;

потребовать незамедлительного безвозмездного устранения недостатков товара или возмещения расходов на их исправление потребителем или третьим лицом;

отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар суммы. По требованию продавца и за его счет потребитель должен возвратить товар с недостатками.

При этом потребитель вправе потребовать также полного возмещения убытков, причиненных ему вследствие продажи товара ненадлежащего качества. Убытки возмещаются в сроки, установленные настоящим Законом для удовлетворения соответствующих требований потребителя.

Уточнение клиента

В договоре есть много пунктов о штрафах и пенях по отношению ко мне, а по отношению к ним ничего не нашел. То есть, описания неустойки за задержки в выдаче ключей/квартиры нет.

30 Октября 2012, 00:27

Есть вопрос к юристу?

Одним из способов защиты гражданских прав согласно ст. 12 ГК РФ является взыскание неустойки.

В силу ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Кредитор не вправе требовать уплаты неустойки, если должник не несет ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства.

На основании ст. 331 ГК РФ соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства.
Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке.

Неустойка является способом обеспечения исполнения обязательств.
Ее взыскание помогает компенсировать имущественные потери стороны, понесенные в связи с нарушением договора другой стороной. Кроме того, неустойка признается судами мерой имущественной ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств. Поэтому обязанность по ее уплате обычно указывают в общем разделе договора об ответственности.
Стороны должны определить в договоре, за нарушение каких его условий и в каком объеме наступает та или иная ответственность или уплачивается неустойка.

Под возмещением убытков понимается обязанность стороны, нарушившей условия договора, компенсировать добросовестной стороне реальный ущерб (ее расходы на восстановление нарушенного права, которые она произвела или должна будет произвести) и упущенную выгоду — не полученные стороной доходы, на которые она могла бы рассчитывать, если бы договор был исполнен надлежащим образом (ст. ст. 15, 393 ГК РФ).

Основания возмещения убытков (т.е. случаи нарушения или ненадлежащего исполнения условий договора, за которые пострадавшая сторона вправе требовать взыскания убытков) установлены законом или могут быть предусмотрены договором.

Если основания возмещения убытков не установлены договором:
Сторона вправе требовать возмещения причиненных ей убытков по основаниям, предусмотренным законом (т.е. фактически в любом случае неисполнения или ненадлежащего исполнения другой стороной обязательств по договору согласно ст. 393 ГК РФ).

Необходимо помнить, что убытки возмещаются только в том случае, если сторона, требующая их возмещения, докажет следующие обстоятельства: факт нарушения другой стороной обязательства, установленного договором или законом, факт возникновения убытков, причинно-следственную связь между этими событиями, размер убытков.

В соответствии со ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

2) соразмерного уменьшения цены договора;

3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

В случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона.

Гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором.(в ред. Федерального закона от 17.06.2010 N 119-ФЗ)(см. текст в предыдущей редакции) 5.1. Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав передаваемого участникам долевого строительства объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем три года. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня подписания первого передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.(часть 5.1 введена Федеральным законом от 17.06.2010 N 119-ФЗ). Участник долевого строительства вправе предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства при условии, если такое качество выявлено в течение гарантийного срока. Застройщик не несет ответственности за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства, обнаруженные в пределах гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие нормального износа такого объекта долевого строительства или его частей, нарушения требований технических регламентов, градостроительных регламентов, а также иных обязательных требований к процессу его эксплуатации либо вследствие ненадлежащего его ремонта, проведенного самим участником долевого строительства или привлеченными им третьими лицами.

То есть, если застройщик не устранит недостатки в установленный срок, то Вы имеете право расторгнуть Договор в одностороннем порядке.

ЕСли недостатки будут обнаружены после сдачи объекта недвижимости, то Вы Вправе предъявить претензии к качеству в пределах гарантийного срока( 5 лет).

В силу ст.6 Закона В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

То есть, ВЫ имеете право требовать неустойку за каждый день просрочки в размере одной шестьсотой ставки рефинансирования ( 8,25% годовых) от цены Вашего ДОговора за каждый день просрочки.

С уважением Ф. Тамара

С уважением Ф, Тамара

Уточнение клиента

Каким образом, в каком порядке и с какой аргументацией мне нужно действовать? Расторгать договор я не хочу — квартира мне крайне необходима. Я хочу компенсировать нанесенный многочисленными задержками моральный ущерб, взыскать пени за задержку в передаче квартиры и добиться срочного устранения дефектов.

Смотрите еще:

  • Статья ук рф 228 ч2 Статья ук рф 228 ч2 (в ред. Федерального закона от 19.05.2010 N 87-ФЗ) (в ред. Федерального закона от 08.12.2003 N 162-ФЗ) 1. Незаконные приобретение, хранение, перевозка, изготовление, переработка без цели сбыта наркотических средств, психотропных веществ или их […]
  • Гпк рф статья 436 Статья 436 ГПК РФ. Обязанность суда приостановить исполнительное производство Новая редакция Ст. 436 ГПК РФ Суд обязан приостановить исполнительное производство полностью или частично в случаях, предусмотренных Федеральным законом "Об исполнительном […]
  • Деятельность суда первой инстанции Постановления суда первой инстанции (стр. 1 из 3) 1. Судебное решение, его содержание и сущность 2. Дополнительное решение 3. Законная сила судебного решения 4. Определения суда первой инстанции Список нормативных источников и литературы Деятельность суда носит […]
  • Общество защиты прав потребителей в ульяновске Общество защиты прав потребителей Основным направлением деятельности Общества защиты прав потребителей является защита прав физических и юридических лиц в судебных инстанциях и помощь при использовании досудебного порядка, содействие при реализации прав […]
  • Заявление на снятие ареста со счета судебными приставами Снятие ареста с расчетного счета юридических и физических лиц Арест расчетного счета — это очень тяжелый удар по бизнесу компании или ИП, потому что на определенный момент теряется возможность проведения операций по счету, то есть по сути предприятие не может получать […]
  • Можно ли купить дом с участком на материнский капитал Можно ли потратить средства материнского капитала на покупку частного дома? Покупка собственного дома – мечта многих семей с детьми. Программа «материнский капитал» помогает семьям России, имеющим более двух детей, реализовать такую мечту. На средства, выделенными […]
  • Тестирование по русскому языку на вид на жительство Тест на гражданство Российской Федерации Тестирование на гражданство РФ представляет собой тестирование на подтверждение уровня владения русским языком, достаточного для общения в условиях языковой среды. При успешной сдаче экзамена выдается государственный сертификат […]
  • Статья 62 градостроительный кодекс Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 190-ФЗ ст 62 (ред. от 23.04.2018) Статья 62. Расследование случаев причинения вреда жизни или здоровью физических лиц, имуществу физических или юридических лиц в результате нарушения законодательства о […]