Признание права собственности на недвижимость в арбитражном суде

Как подать иск в суд о признании права собственности на недвижимость?

Одним из довольно экзотических и редких случаев приобретения прав на недвижимость является их признание. Это специфический и довольно интересный способ легализации владения домом, квартирой, земельным участком. О подобном варианте приобретения права собственности написана масса литературы и статей, однако российские реалии предъявляют весьма суровые и неоднозначные требования к признанию прав на недвижимость.

Поэтому предлагаемая статья не только будет весьма подробной инструкцией по составления иска в суд о признании права собственности и донесет массу полезной информации по российской судебной практике.

С чего начинается написание иска в суд?

Составить исковое заявление, которое по объему вряд ли будет больше двух листов формата А4, довольно просто даже для человека далекого от юриспруденции. Однако гораздо сложнее обосновать свои требования в суде, ведь по таким делам понадобится целый комплекс доказательств своей правоты и наличия прав на недвижимость.

Признание права собственности происходит согласно нормам статьи 12 Гражданского кодекса РФ. Суть данной статьи в том, что гражданин вправе в судебном порядке доказать (констатировать) факт наличия своих прав собственности на недвижимость в том случае, если иначе подтвердить свои права на недвижимость невозможно.

Вопрос признания прав собственности часто путают с их приобретением. Не секрет, что приобретение права собственности также возможно и в судебном порядке. Например, довольно распространены ситуации, когда в суде отстаивается право на приватизацию земли, жилья или другой недвижимости. Также в судебном порядке отстаивается и факт приобретательной давности, то есть приобретения прав собственности в силу давности добросовестного и открытого владения. Однако в перечисленных ситуациях речь идет о приобретении прав на недвижимость, а не об их признании.

В Интернете можно найти массу ситуаций, решением которых является подача иска о признании права. Однако они в основном касаются движимых вещей. Что же касается недвижимости, то любое признание прав на ее объекты неизбежно наталкивается на требования статьи 2 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Согласно данной статье лишь государственная регистрация является единственным законным способом признания государством прав на недвижимость. При этом такая регистрация является обязательной, как для прав, так и их перехода от одного лица к другому.

То есть, исходя из смысла данной статьи, иски о признании прав в отношении недвижимости, в принципе, не должны возникать. Так как если переход права не зафиксирован, то оно и не может возникнуть у гражданина. А в том случае, если переход права зафиксирован, то вопрос его регистрации – это формальность, которая должна решаться в административном порядке. При этом в случае утраты документов или ошибок при государственной регистрации все вопросы также должны решаться в административном порядке либо при помощи признания незаконными действий (бездействий) регистрирующих права на недвижимость органов.

Тем менее на практике иногда возникает необходимость в подаче такого иска. Яркий пример – признание права собственности на долю в совместном недвижимом имуществе супругов. Не исключены и другие ситуации.

Самостоятельно составляем иск в суд

Итак, если ваш конкретный случай требует именно признания права собственности, то тогда от вас потребуется составление иска в суд, так как это — единственный способ защиты в этом случае. При составлении иска следует помнить, что это — мера защиты. Соответственно, применяется она в том случае, если кто-либо из граждан или организаций своими действиями оспаривает данное право или претендует на вашу собственность. Соответственно, данное лицо и будет являться ответчиком по такому иску. Предмет иска – признание права на недвижимость, исходя из чего, будет рассчитываться цена иска. Согласно статье 91 ГПК РФ пошлина по таким делам будет рассчитываться в зависимости от стоимости спорного имущества. Что же касается конкретного размера пошлины, то она определяется по правилам статьи 333.19 Налогового кодекса РФ, как для исков имущественного характера.

Что касается выбора конкретного суда, в который следует обращаться за защитой, то он определяется следующим образом. Если одна из сторон спора — физическое лицо, то иск подается в суд общей юрисдикции. Если обе стороны — организации или ИП, то спор будет рассматриваться в Арбитражном суде. Все иски о недвижимости подаются в городские (районные) суды по месту нахождения такой недвижимости.

Итак, необходимые в «шапке» иска данные определены. В ней указывается суд, в который направляется иск, полное наименование (инициалы физического лица) для истца и ответчика, адреса сторон, а также цена иска (стоимость спорного имущества).

Далее составляем само заявление. На практике оно состоит из трех частей:

  • Описательной;
  • Мотивировочной;
  • Резулятивной.

В описательной части требуется четко и подробно расписать суть возникшего спора. Стандартных форм описательной части нет, поэтому можно воспользоваться образцами из Интернета и указать причины возникновения спора, все обстоятельства, которые истец считает важными в данном деле, а также конечную ситуацию на момент подачи иска.

Как лучше писать иск – решение вопроса всегда индивидуально. Главное, чтобы любому, совершенно незнакомому с вашей проблемой человеку, было понятно, о чем идет речь. Поэтому прежде чем нести иск в суд, желательно показать его знакомому юристу либо подкованному в данных ситуациях человеку. В случае необходимости он подскажет и даже поможет с грамотным изложением сути вопроса.

После изложения ситуации необходимо обосновать свои права на имущество. Для этого приводятся различные доводы, которые могут опираться на письменные доказательства, документы, показания свидетелей, а также правовые нормы Гражданского, Земельного, Жилищного кодексов или иных нормативных актов, которые каким-либо образом свидетельствуют о наличии у вас прав на спорный объект недвижимости.

Последняя часть заявления – резулятивная, в которой излагаются ваши требования к суду. Как правило, здесь проблем не возникает, так как требование одно – признание права на конкретный объект недвижимости.

В случае если к иску прилагаются документы, то в нем указывается их перечень и количество листов. После чего заявление подписывается заявителем. Если вы собираетесь действовать как представитель или доверяете право представлять свои интересы в суде другому лицу, то данное право должно быть подтверждено доверенностью, реквизиты которой должны быть указаны в иске.

Кроме того, дополнительно в «шапке» заявления указываются все данные представителя истца, а само заявление подписывается не истцом, а его представителем.

Перед написанием иска также необходимо внимательно ознакомиться с требованиями статей 131 и 132 Гражданского процессуального кодекса, а также всю главу Кодекса, посвященную подаче иска. Большая часть информации, в ней изложенная, содержится в нашей статье, тем не менее, знание законодательства будет явно не лишним при обращении в суд.

Компания
ПравоВест

Признание права собственности в суде

В случае уклонения застройщика от заключения основного договора участия в долевом строительстве и от исполнения обязательств по вводу в эксплуатацию многоквартирного дома, фактически законченного строительством, истец, денежные средства которого привлечены для строительства дома, имеет право на признание права собственности на квартиру.

Верховный Суд РФ

Ввиду сильного развития рынка недвижимости и градостроительства в Москве и Московской области в судах все чаще можно увидеть «п ризнание права собственности на объект недвижимости через суд, признание права собственности на гараж, признание права собственности на квартиру при банкротстве застройщика.»

Судебный процесс по признанию прав собственности на жилое/нежилое помещение (квартиру) необходимо в случае, если застройщик затягивает в сроках передачи и (или) отказывается передавать оплаченную Вами квартиру и (или) иное недвижимое имущество либо, если возник спор по правам на недвижимое имущество, например, при оформлении наследства или уступке прав. В этом случае необходимо подтвердить свои права собственника жилое/нежилое помещение (квартиру) в суде и зарегистрировать право собственности на него в Росреестре.

Право собственности на жилое/нежилое помещение (квартиру) признается судом на основании предварительного договора купли-продажи, договора долевого участия в строительстве, соинвестирования, согласно которым застройщик обязуется передать в собственность покупателю/инвестору жилое/нежилое помещение (квартиру).

Практические сложности в суде по признанию права собственности на квартиру (жилое/ нежилое помещение):

Выбор момент подачи иска о признании права собственности в нужное время. Подача иска слишком рано может служить основанием для отказа в иске.

Сбор и подготовка документов для процесса по признанию права собственности на квартиру (жилое/нежилое помещение).

Формирование исковых требований в зависимости от правоотношений. В частности изменение исковых требований в суде в зависимости от поведения ответчика.

Подача запросов в госорганы и получение ответов на них.

Правильное и своевременное досудебное (претензионное) урегулирование спора по признанию права собственности.

Оформление права собственности в Росреестре на основании решения суда.

Получить статус полноправного собственника жилого/нежилого помещения (квартиры) в новом доме и оформить свидетельство о государственной регистрации права собственности на квартиру в суде можно при наличии следующих оснований: дом построен, дом сдан в эксплуатацию.

Поскольку практически всегда оформление права собственности на жилое/нежилое помещение (квартиру) затягивается застройщиком н аиболее правильным решением и оформления собственности является подача иска о признании права собственности на жилое/нежилое помещение (квартиру) в суд.

В последние годы сложилась однообразная судебная практика по данной категории дел и суды удовлетворяют требования истца о признании права собственности на жилое/нежилое помещение (квартиру) в большинстве случаев.

При этом судебные процессы требуют наличие специальной юридической подготовки, знание судебной практики и особенностей процесса в судах Москвы и Московской области.

Примерная стоимость всего процессам по признанию права собственности на квартиру (недвижимое имущество) 22 000 — 30 000 рублей.

В стоимость входит ведение всего судебного процесса «Под ключ», а также Бесплатные услуги: представление интересов в апелляции и у судебных приставов.

-Данная сумма будет взыскана с ответчика, как Ваши судебные расходы.

В соответствии с законом право собственности на вновь созданное недвижимое имущество (квартиру) подлежит государственной регистрации и возникает у человека/организации с момента такой регистрации.
Одним из способов защиты гражданских прав, в частности признания права собственности на квартиру — является признание права собственности в суде, которое подлежат госрегистрации на общих основаниях.

Юридические услуги по судебному урегулированию данного спора включают в себя:

юридический анализ документов и оценка перспектив дела и суда по признанию права собственности на квартиру (недвижимое имущество) ;

разработка юридической позиции по спору признанию права собственности на квартиру (недвижимое имущество) ;

расчет суммы исковых требований по признанию права собственности на квартиру (недвижимое имущество) ;

досудебное (претензионное) урегулирование спора по признанию права собственности на квартиру (недвижимое имущество);

подготовка и подача искового заявления о признании права собственности на квартиру (недвижимое имущество) с приложениями в суд;

представительство Ваших интересов в суде первой инстанции по делу о признании права собственности на квартиру (недвижимое имущество) ;

представительство Ваших интересов в апелляционной инстанции (при необходимости).

Обращаем Ваше внимание, что в случае если суд откажет истцу в удовлетворении иска (например, по причинам ненадлежащей подготовки к делу; непредоставления доказательств; неправильного формирования исковых требований), у истца не будет второго шанса подать аналогичный иск в суд , так как в соответствии с законом суд прекращает производство по делу в случае, если имеется вступившее в законную силу и принятое по спору между теми же сторонами, о том же предмете и по тем же основаниям решение суда (ст. 220 ГПК РФ).

​Почему Вам лучше обратиться к юристу (адвокату) по признанию права собственности на квартиру?

правильное определение подсудности спора по признанию права собственности на квартиру (недвижимое имущество) (в случае нарушения правил подсудности — исковое заявление возвратят);

определение размера государственной пошлины по признанию права собственности на квартиру (недвижимое имущество) и её оплата Вашим юристом (в случае оплаты государственной пошлины в меньшем размере — исковое заявление оставят без движения; в случае оплаты государственной пошлины по иным реквизитам — необходимо будет делать её зачет или возвращать);

досудебное урегулирование спора с ответчиком по признанию права собственности на квартиру (недвижимое имущество) (его отсутствие или ненадлежащее оформление — является основанием для оставления искового заявления без движения или без рассмотрения);

написание искового заявления по признанию права собственности на квартиру (недвижимое имущество) и подготовка доказательств юристом с большой практикой (даже в случае явной успешности дела судья может отказать в иске из-за недостатка доказательств и их непредоставления);

правильное формирование исковых требований по признанию права собственности на квартиру (недвижимое имущество) (неправильно указанные исковые требования — основания для отказа в удовлетворении иска);

подача искового заявления по признанию права собственности на квартиру (недвижимое имущество) в суд и дальнейшее сопровождение всего процесса без Вашего участия (существенная экономия Вашего времени и нервов);

представительство Ваших в суде по признанию права собственности на квартиру (недвижимое имущество) интересов юристом с большой судебной практикой и опытом (учитывая, что суд не дает консультаций и независим, а ответчик может быть представлен юристом, то даже при наличии подготовки, правильно оформленного иска и доказательств — можно проиграть дело, в особенности по процессуальным основаниям).

При этом мы рекомендуем не затягивать с подачей искового заявления о признании права собственности на квартиру (недвижимое имущество), поскольку в настоящее время многие строительные компании становятся банкротами, а на квартиры накладывают арест, что усложняет процесс по признанию права собственности.

Наша судебная практика по признанию права собственности на квартиру:

Хорошевский районный Суд г. Москвы решил: Признать за (. ) право собственности на квартиру общей площадью ., расположенную в доме , по доле за каждым. Признать за (. ) право собственности на машиноместо № , общей площадью ., находящееся на этаже подвала, помещение № , № комнаты , расположенное по адресу: .

Видновский городской суд Московской области решил: Признать за Артюшенко (. ) и Артюшенко (. ) право собственности на двухкомнатную квартиру общей площадью 60,82 кв. м., расположенную в многоквартирном доме по адресу: (. ) (одной второй) доле за каждым.

Одновременно с государственной регистрацией права собственности на данную квартиру подлежит регистрации ипотека в силу закона в пользу ПАО «Сбербанк России».

Ответы на часто задаваемые вопросы:

В какой суд необходимо подавать иск о признании права собственности на квартиру (нежилое/жилое помещение/недвижимость)?

-В суд по месту нахождения недвижимости (исключительная подсудность — ст. 30 ГПК РФ). Так, согласно позиции Верховного Суда РФ иск о праве на объект долевого строительства, включая объект незавершенного (недостроенного) строительства, предъявляется по месту нахождения объекта долевого строительства.

Может ли суд отказать в иске о признании права собственности на квартиру?

-Да, суд может отказать в иске о признании права собственности на квартиру, например: неправильная формулировка исковых требований; непредоставление необходимых надлежащим образом заверенных доказательств; акт приема-передачи квартиры подписан и передан односторонний передаточный акт, а следовательно не имеется каких-либо препятствий для регистрации права собственности на квартиру во внесудебном порядке.

Самый распространенный случай проигрыша дела в суде — составление иска о признании права собственности на квартиру по образцу/шаблону из интернета.

Кого необходимо привлекать в качестве третьего лица в деле по иску о признании права собственности на квартиру в суде?

-В качестве третьего лица в деле по признанию права собственности в суде необходимо привлекать: Росреестр; орган исполнительной власти субъекта РФ (например, Правительство г. Москвы); Банк (если присутствует ипотека).

Может ли суд удовлетворить иск о признании права собственности на квартиру, если дом не введен в эксплуатацию?

-Исходя из практики Верховного Суда РФ, если помещение по техническим характеристикам является квартирой в многоквартирном жилом доме, а ответчик не выполняет обязательства по вводу дома в эксплуатацию и уклоняется от заключения основного договора, тем самым нарушает права истца на квартиру, то требования истца-дольщика о признании права собственности подлежат удовлетворению .

Можно ли выиграть процесс по признанию права собственности на квартиру (недвижимое имущество) без юриста (адвоката)?

-Можно, но безусловно лучше, чтобы Вас защищал профессионал. В случае тяжелой жизненной ситуации мы предлагаем услуги юриста (адвоката) по признанию права собственности на квартиру (недвижимое имущество) недорого с оплатной по факту выигранного дела; с оплатой по результату; с оплатой по факту взыскания долга и юриста (адвоката) по по признанию права собственности на квартиру (недвижимое имущество) бесплатно (без предоплаты).

В какой суд необходимо подавать иск о признании права собственности на объект долевого строительства или на долю в праве собственности на объект незавершенного строительства и о компенсации морального вреда в случае банкротства застройщика (ответчика)?

-Если иск предъявлен до вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, основания для отказа в принятии искового заявления или прекращения производства по делу отсутствуют, спор должен быть разрешен в порядке гражданского судопроизводства судом общей юрисдикции.

Аналогично, если в отношении застройщика (ответчика) ввели процедуру наблюдения в деле о банкротстве, но необходимо подавать заявление в Арбитражный суд, в котором идет процесс банкротства застройщика.

Что лучше сделать, в случае если «застройщик» не имел право привлекать денежные средства граждан для строительства?

-В подобном случае целесообразно подать исковое заявление о возврате переданных денежных средств, взыскания двойной неустойки и убытков сверх этой неустойки в суд.

Имеет ли право ответчик (застройщик) не исполнять свои обязательства по договору долевого участия в строительстве, например, по передаче объекта участнику долевого строительства, в случае, если участник долевого строительства не доплатил застройщику (ответчику) за увеличение площади квартиры?

-Просрочка внесения участником долевого строительства застройщику доплаты при перерасчете стоимости строительства объекта долевого строительства в случае увеличения его площади по сравнению с проектной не является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора участия в долевом строительстве.

Что делать, если застройщиком (ответчиком) в установленном порядке не получено разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) или строительство дома (иного объекта недвижимости) не завершено?

-В этом случае необходимо подать иск о признании права на долю в праве общей долевой собственности на многоквартирный дом (иной объект недвижимости), соответствующую объекту долевого строительства (квартире и т.д.), передача которого участнику долевого строительства предусматривается заключенным с ним договором.

Распространяется ли ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» на отношения, возникающие при самовольной постройке?

-Нет, причем как по Гражданскому кодексу РФ, так и по судебной практике.

Как должны выглядеть исковые требования о признании права собственности на квартиру, в случае, если договор долевого участия в строительстве (ДДУ) был заключен в браке?

-В зависимости от условий договора долевого участия в строительстве, а также расторжения/не расторжения брака, исковые требования обманутых дольщиков могут быть следующими: признать право долевой собственности на квартиру или признать право общей совместной собственности на квартиру.

Что делать если на вас не оформляют и квартиру и отказываются её принимать? Пошаговая инструкция по признанию права собственности на квартиру (жилое помещение) через суд.

1) Анализируем Договор и определяем, есть ли основания для подачи иска в суд.
Сложности: если иск о признании права собственности подать в суд раньше необходимого времени, то суд вправе отказать в удовлетворении иска.

Аналогично складывается ситуация, в случае, если застройщик направил вам односторонний акт приема передачи объекта и вы обратились в суд с требованием о признании права собственности.

2) Осуществляем претензионный (досудебный) порядок урегулирования спора признанию права собственности на квартиру.
Сложности: в случае несоблюдения претензионного (досудебного) порядка урегулирования спора в определенных случаях вы лишаетесь важных доказательств в суде, например, доказательства того, что ответчик (застройщик) уклоняется от подписания акта приема передачи квартиры.
Направление досудебной претензии по признанию права собственности — не всегда означает, что вы урегулировали спор в претензионном (досудебном) порядке, а о последствиях этого указано выше.

3) Перед подачей иска о признании права собственности в суд определяем:
а) в какой суд г. Москвы/Московской области необходимо подавать иск о признании права собственности, а именно районный (городской, если Московская область).
б) цену иска, предмет иска, основание иска и исковые требования.

в) пишем ходатайства об истребовании доказательств с обоснованием невозможности их получения без судебного запроса.
г) собираем пакет документов и подаем иск о признании права собственности в суд.
Сложности: неправильное определение любого из указанных пунктов — основание оставления искового заявления без движения; возвращения иска по почте; для отказа в иске и проигрыше суда.

4) Необязательно. Выполняем поручения суда, связанные с извещением сторон, третьих лиц и истребуем доказательства.
Сложности: так, в зависимости от суда и специфики конкретного дела, вам может предстоять отвезти около 4 запросов в разные госорганы/организации (МФЦ; Мои документы), а также судебные повестки, что может отнять не один рабочий день.

5) Необязательно. Выигрываем процесс по иску о признании права собственности без проблем.

На судебном этапе по иску о признании права собственности могут быть десятки сложностей, каждая из которых может негативно сказаться на вас и вашем деле:
Так, в процессе суда может оказаться, что ваша квартира уже на кого-то зарегистрирована, что на нее наложен арест, что дом не введен в эксплуатацию, ему не присвоен адрес или вам вышлют односторонний акт приема передачи. Каждый из указанных нюансов и ваши правильные и своевременные действия пряма влияют на удовлетворение или отказ в удовлетворении иска о признании права собственности судом.

Если сложностей не произошло и ответчик не защищался или защищался не так как нужно, — выигрываем процесс.

6) Необязательно. Апелляция.

Если ваш иск о признании права собственности удовлетворили, но ответчик подал жалобу, то пишем отзыв на апелляционную жалобу ответчика и идем в суд апелляционной инстанции (например, в Москве — Мосгорсуд).
Сложности: придется ехать в Мосгорсуд и писать грамотный отзыв на апелляционную жалобу, чтобы решение суда о признании права собственности не отменили или не изменили.

7) Заказываем и получаем Исполнительный лист.

В случае победы в суде по признанию права собственности после 30 календарных дней с момента изготовления судом решения в окончательной форме пишем и подаем в суд заявление на исполнительный лист и решение суда с отметкой о вступлении в законную силу.
Сложности: часто в районных судах г. Москвы исполнительный лист и решение суда выдается неделями, а подача заявления и получение листа требует больших временных затрат.

8) После получения исполнительного листа в суде, относим исполнительный лист приставам, получаем свои деньги.
Сложности: написание грамотного заявления о возбуждении исполнительного производства и подача в нужный отдел судебных приставов. Как результат — вам могут возвратить заявление и лист по почте.
Если Ваш исполнительный лист потеряют, то необходимо будет получить дубликат исполнительного листа в суде. При этом данная процедура требует доказать уважительную причину утраты. Данное дело рассматривается в отдельном судебном заседании, по результатам которого суд может выдать дубликат исполнительного листа или отказать в выдаче дубликата исполнительного листа.

9) Относим решение суда о признании права собственности (и регистрацией ипотеки, если она имеется) с отметкой о вступлении в силу в росреестр (МФЦ; Мои документы) и осуществляем государственную регистрацию права собственности, результатом которого будет выдача вам выписки из ЕГРП.

Сложности: значительные временные затраты, возможность отказа в регистрации, например, в связи с опиской в решении суда. А исправить описку в решении суда — отдельный процесс, по которому будет проходить судебное заседание.

10) Несомненно, лучше обратиться к квалифицированному юристу по признанию права собственности с этапа (1), чтобы минимизировать свои риски и уверенно выиграть судебный процесс.

При этом все, что вы заплатили юристу, будет взыскано с ответчика как ваши судебные расходы.

Получить бесплатную консультацию юриста (адвоката) по признанию права собственности на квартиру Вы можете:

Признание права собственности на квартиру при банкротстве застройщика

Одним из наиболее сложных является вопрос о признании права собственности на квартиру при банкротстве застройщика. Связано это с тем, что процедура регулируется довольно объемным законодательством о банкротстве, а также тем, что существует обширная и противоречивая судебная практика по вопросу признания права собственности.

Начало процедуры банкротства застройщика не всегда означает невозможность участникам строительства решить вопрос с регистрацией права собственности на недвижимость. Более того, сам факт банкротства застройщика не означает, что становится невозможно зарегистрировать право собственности на свои квартиры в обычном порядке. Нередко застройщики даже в момент нахождения под одной из процедур банкротства оформляют участникам строительства документы для регистрации права собственности в обычном порядке.

Однако чаще всего оформить право собственности без обращения в суд с иском (заявлением) о признании права собственности на квартиру не представляется возможным.

Процесс банкротства застройщика усложняет процедуру признания права собственности на квартиру по сравнению с признанием права собственности в ситуации, когда застройщик не находится в состоянии банкротства.

В случае начала процедуры банкротства застройщика, а именно после введения первой процедуры – наблюдения (или конкурсного производства, если процедура началась в 2018 году), все иски (заявления) к застройщику, связанные с признанием права собственности должны рассматриваться в арбитражном суде, который ведёт дело о банкротстве. С этого момента подать иск в суд общей юрисдикции уже будет невозможно.

Однако, в данном случае нужно также сделать оговорку. Суд общей юрисдикции не должен принимать иски о признании права собственности на недвижимость только при наличии одновременно двух условий: в отношении застройщика должно быть введено наблюдение, а также арбитражным судом должен быть применен специальный параграф Закона о банкротстве, устанавливающий особенности процедуры банкротства застройщиков (параграф 7 Главы 9 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)»). Иногда арбитражные суда применяют указанный параграф 7 главы Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» одновременно с введением в отношении застройщика первой процедуры банкротства – наблюдения, но бывают случаи, когда вначале арбитражный суд вводит наблюдение, а затем уже через какое-то время применяет к процедуре банкротства параграф 7. Поэтому, пока арбитражный суд не применил специальные положения к банкротству застройщика, есть возможность подать иск о признании права собственности в суд общей юрисдикции.

Отдельно нужно сказать о том, что с 2018 года в отношении застройщика может вводится сразу процедура конкурсного производства, в этом случае сразу вводится и процедура банкротства застройщика (параграф 7 главы 9).

Если в отношении застройщика возбуждена процедура банкротства и к данной процедуре применен специальный параграф о банкротстве застройщиков, заявления могут быть поданы только в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве застройщика в рамках дела о банкротстве. При этом, процедура подачи и рассмотрения такого заявления регулируются уже специальным законодательством: Арбитражным процессуальным кодексом РФ и Федеральным законом «О несостоятельности (банкротстве)».

Как установлено нормами Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» в случае если застройщиком в установленном федеральным законом порядке получено разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и застройщиком и участником строительства до даты принятия заявления о признании застройщика банкротом подписан передаточный акт или иной документ о передаче жилого помещения, арбитражный суд по заявлению участника строительства выносит определение о признании права собственности участника строительства на жилое помещение.

Исходя из данной нормы, очевидно, что в более выигрышном положении оказываются те дольщики, с которыми подписан акт приема-передачи квартиры до вынесения арбитражным судом определения о принятия заявления о признании застройщика банкротом. Узнать о том сдан ли дом в эксплуатацию можно в местной администрации (в Москве можно узнать в Мосгосстройнадзоре), а узнать когда арбитражный суд принял определение о принятии заявления о признании застройщика банкротом можно на официальном сайте арбитражного суда, который ведет дело о банкротстве застройщика.

Однако, нам известны случаи когда арбитражный суд признавал право собственности на квартиры и в том случае когда акт приема-передачи был подписан после вынесения арбитражным судом определения о принятии заявления о признании застройщика банкротом, либо был вообще не подписан.

Между тем, у тех дольщиков, которые подписали акт приема-передачи квартиры после введения процедуры банкротства или вообще не подписали такой акт, также есть возможность право собственности на свою недвижимость в арбитражном суде.

Для того, чтобы признать право собственности на свою недвижимость в арбитражном суде, необходимо выяснить имеются ли положительные решения суда общей юрисдикции, принятые по искам о признании права собственности в определенном жилом доме. Дело в том, что Верховный суд РФ в одном из своих определений разъяснил судам, что, что незаконно отказывать дольщикам в признании права собственности на квартиры, если до процедуры банкротства застройщика судами общей юрисдикции были вынесены положительные решения о признании права собственности на другие квартиры в этом же доме (или решения о признании права на долю в виде квартиры, если речь идет о недостроенном доме).

Выяснить информацию о том имеются ли положительные решения суда о признании права собственности на недвижимость в конкретном доме можно на официальном сайте суда общей юрисдикции или не тематических форумах дольщиков. Между тем, даже если таких решений обнаружить не удалось, мы бы все равно рекомендовали обращаться в арбитражный суд с заявлением о признании права собственности. Иногда суды не выкладывают на сайты информацию о некоторых делах и дольщики не всегда выкладывают решения суда в тематических форумах.

При этом, необходимо отметить, что Арбитражный суд Москвы и Арбитражный суд Московской области, руководствуясь вышеуказанной практикой Верховного суда РФ, довольно часто выносят положительные определения о признании права собственности на квартиру.

Отдельно стоит рассмотреть случаи, когда производство по делам о банкротстве было возбуждено после 1 января 2018 года и сразу было введено конкурсное производство, то есть к банкротству применяется параграф 7 главы 9 в новой редакции. В этом случае необходимо знать, что

Арбитражный суд вправе вынести определение о признании права собственности участника строительства на жилое помещение при отсутствии документа о передаче жилого помещения, если в отношении значительной части жилых помещений в соответствующем многоквартирном доме, но не менее одной трети от общего числа жилых помещений в таком доме соблюдается хотя бы одно из следующих условий:

право собственности участника строительства на жилое помещение признано вступившим в законную силу судебным актом;

осуществлена государственная регистрация права собственности участника строительства на жилое помещение в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

Также на практике арбитражные суды часто при отсутствии возражений арбитражного управляющего признают право собственности на квартиры в процедуре банкротства даже если хотя бы имеется факт заключения договора и оплаты по нему. В частности, такая практика сложилась при рассмотрении дела о банкротстве АО “СУ-155”.

Необходимо отметить, что если есть возможность попытаться признать право собственности на квартиру, лучше это сделать, поскольку включение требований в реестр требований о передаче жилых помещений не всегда гарантирует получение квартиры.

Адвокаты коллегии “Правовая защита” Артем Александрович Сидоров и Андрей Валерьевич Ребриков оказывают юридическую помощь в Арбитражном суде г. Москвы, Арбитражном суде Московской области по заявлениям о признании права собственности на квартиры в готовых домах и по заявлениям о признании права на долю в виде квартиры в не завершенном строительством доме. Для того, чтобы получить более подробную информацию или записаться на прием для оформления услуги по ведению дела, звоните по телефону: 8 495 975-77-67, 8 903 125 76 30.

Также Вы можете направить свой вопрос, заполнив специальную форму на данном сайте.

Признание права собственности на объекты незавершенного строительства

Согласно пункту 1 статьи 130 Гражданского кодекса РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Действующее законодательство относит объекты незавершенного строительства к недвижимому имуществу (пункт 1 статьи 130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства).

Значит, на объекты незавершенного строительства можно оформить право собственности, как и на иные объекты недвижимого имущества на территории Российской Федерации.
Рассмотрим возможные варианты действий дольщиков в зависимости от того, какой именно договор был оформлен ими с застройщиком.

Договор долевого участия в строительстве (ДДУ)

В большинстве случаев застройщики заключают с дольщиками договоры долевого участия в строительстве, в соответствии с требованиями Федерального закона от 30.12.2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

В этом случае беспокоиться относительно возможного приостановления строительства смысла нет, поскольку право требования на незавершенный строительством объект гарантированно заключенным с застройщиком договором долевого участия в строительстве.

Однако в случае банкротства застройщика дольщику всё же придется совершить ряд действий, чтобы подтвердить свои права требования на приобретенную у застройщика квартиру (именно квартиру, а не офис или гараж). Дольщику необходимо будет после возбуждения в арбитражном суде дела о банкротстве застройщика, подать заявление о включении требований в реестр требований о передаче жилого помещения в собственность. После включения требований дольщика в вышеуказанный реестр, в случае банкротства застройщика, местная администрация по месту нахождения неоконченного строительством объекта сама подберет кандидатуру нового застройщика, который за свой счет достроит объект и передаст его в собственность дольщиков.
При наличии заключенного договора долевого участия смысла в подаче в суд иска о признании права собственности на недострой не имеется, поскольку сам по себе такой договор, после его государственной регистрации, гарантирует участнику долевого строительства, что, в дальнейшем, пусть и со значительным отступлением от ранее оговоренных сроков, дольщик сможет оформить право собственности на оплаченную им на стадии строительства недвижимость.

Предварительный договор купли-продажи

Известным способом ухода многих застройщиков от налогообложения и от необходимости заключения и государственной регистрации договора долевого участия в строительстве является заключение с дольщиком предварительного договора купли-продажи.

Смысл оформляемых застройщиком документов заключается в том, что дольщик, якобы, передает по договору беспроцентного займа денежные средства застройщику, с обязательством застройщика вернуть дольщику эту денежную сумму в определенную дату. По наступлении указанной даты, дольщик подписывает с застройщиком основной договор купли-продажи квартиры, а также соглашение о взаимозачете, в котором указывается, что сумма беспроцентного займа засчитывается застройщиком в оплату дольщиком стоимости приобретаемой недвижимости.

В случае существенного нарушения сроков окончания строительства, процедуры банкротства застройщика, дольщикам нужно подтвердить свои права на приобретаемый объект в судебном порядке. Сделать это можно так:

  • Подать в суд иск о подтверждении права требования на приобретаемые квартиру, офис или гараж, и обязании застройщика передать этот объект в собственность дольщика по окончании строительства здания;
  • Подать в суд иск о признании права собственности на объект незавершенного строительства, представив в суде документы, подтверждающие, что дольщик произвел оплату стоимости объекта незавершенного строительства в полном объеме, и что оплата была произведена именно в счет погашения стоимости этого объекта, а не из-за желания дольщика передать просто так деньги застройщику по договору.

Договоры соинвестирования или инвестиционного вклада

Часто застройщики заключают договоры соинвестирования или договоры инвестиционного вклада.

При наличии такого договора и после приостановления строительства проинвестированного объекта, в том числе, по причине возможного банкротства застройщика, инвесторам (соинвесторам) следует подать в суд иск о признании заключенного с ними договора притворной сделкой и признании права собственности на объект незавершенного строительства.

Дело в том, что такого рода договоры, в большинстве случаев, не подпадают под требования Федерального закона от 30.12.2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Данный вид договоров может быть не зарегистрирован в Управлении Росреестра, и коме самого изначального застройщика о существовании таких договоров может никто и не знать. А это обстоятельство означает возможность «двойных продаж», переоформления документации на строящийся объект уже по правилам долевого участия в строительстве на других лиц, а также снос недостроенного объекта, как самовольной постройки, без выплаты инвесторам строительства каких-либо денежных компенсаций.

С целью избежать таких негативных последствий, при нарушении сроков окончания строительства объекта недвижимости или возбуждения в арбитражном суде процедуры банкротства застройщика, инвесторам (соинвесторам) лучше обратиться в суд по месту нахождения строящегося объекта с иском, в котором просить суд признать заключенные ими договоры притворными сделками, применить к этим сделкам правила договоров об оказании услуг (в данном случае – договора строительного подряда, условием которого является возведение ответчиком здания и последующая передача помещения в этом здании в собственность истца), и признать право собственности на проинвестированные объекты недвижимости, как на объекты незавершенного строительства.

После получения положительного судебного решения, инвесторы (соинвесторы) смогут зарегистрировать своё право собственности на объекты незавершенного строительства, и, тем самым, гарантировать себе последующее оформление права собственности на эти объекты после окончания строительства домов, гаражей, офисов и т.д., или (в случае сноса строящегося объекта, как самовольной постройки) получение за снесенный объект недвижимости денежной компенсации.

Договор о включении в состав членов жилищного накопительного или жилищно-строительного кооператива

Ещё одним способом обойти требования Федерального закона от 30.12.2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» является заключение с дольщиками договоров на включение их в Жилищный накопительный или Жилищно-строительный кооперативы.

Указанные схемы несколько отличаются друг от друга, результатом чего является и различная модель поведения дольщиков при возникновении проблем в таких кооперативах.
Жилищные накопительные кооперативы подразумевают вложение гражданами денежных средств, с целью последующего приобретения таким кооперативом на имя этих граждан квартир в строящихся или в уже построенных домах. При заключении договора о вступлении в члены Жилищного накопительного кооператива, дольщик не приобретает какую-то определенную квартиру, а лишь начинает платить в кооператив паевые взносы, которые в определенный момент (после того, как размер внесенного пая будет примерно равен стоимости интересующего дольщика по площади, планировке и местоположению жилья) дают ему право подать в Правление кооператива заявление о приобретении на его имя жилья на первичном или вторичном рынках. Если речь идет о приобретении квартиры в строящемся доме, то кооператив заключает договор с застройщиком (как правило, речь идет о договоре долевого участия в строительстве), и по окончании строительства дома переоформляет права требования на дольщика, который и становится первым собственником вновь построенного жилья. Минус такой схемы приобретения жилья заключается в том, что до момента окончания строительства дома и переоформления прав требования на квартиру с кооператива на дольщика, указанный гражданин лишен возможности оформить право собственности на квартиру в недостроенном доме, поскольку у него имеются лишь паенакопления в кассе кооператива, а стороной договора долевого участия в строительстве изначально член Жилищного накопительного кооператива не является.

Если же речь идет о Жилищно-строительном кооперативе (далее – ЖСК), то схема приобретения жилья здесь существенно отличается. Дольщик заключает договор о принятии его в члены ЖСК. В тексте такого договора уже изначально прописывается, какую именно квартиру новый член ЖСК получит в свою собственность после окончания строительства жилого дома и полной выплаты пая.

Сам ЖСК занимается лишь тем, что аккумулирует денежные средства пайщиков, выбирает застройщика, и финансирует строительство многоквартирного жилого дома за счет внесенных в кассу ЖСК паевых взносов. Данная схема приобретения жилья в значительно большей степени гарантирует защиту прав дольщика. В случае приостановления строительства многоквартирного дома дольщик вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности на объект незавершенного строительства (квартиру в недостроенном доме), если у него на руках имеются платежные документы, свидетельствующие о 100-процентой выплате пая в ЖСК.

В обоих указанных случаях нужно иметь в виду, что ни Жилищный накопительный кооператив, ни ЖСК, по сути, не имеют собственных активов, и в случае прекращения деятельности таких кооперативов дольщики не смогут добиться возврата ранее оплаченных ими в кассу таких кооперативов денежных средств.

Смотрите еще:

  • Написать заявление в полицию об угрозах на мужа Образец заявления в полицию об угрозах жизни Образец заявления об угрозе. Верховный Суд Российской Федерации подчеркнул: ". ответственность за угрозу убийством. наступает независимо от того, в какой форме она выражена" (Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации. […]
  • 23 Коап рф Статья 23.1 КоАП РФ. Судьи 1. Судьи рассматривают дела об административных правонарушениях, предусмотренных статьями 5.1 - 5.26, частями 2, 5 и 7 статьи 5.27, частью 5 статьи 5.27.1, статьями 5.35.1, 5.37 - 5.43, 5.45 - 5.52, 5.56 - 5.69, 6.1 - 6.2, 6.8, 6.9, 6.9.1, […]
  • 11 федеральный закон о лицензировании отдельных видов деятельности Закон 99 «О лицензировании отдельных видов деятельности» Оформление лицензии необходимо для осуществления определенного вида деятельности. Полученное разрешение подразумевает соблюдение юридическим лицом (индивидуальным предпринимателем) конкретных требований и […]
  • Банковское законодательство курсовая Курсовая работа по дисциплине: «Жилищное право»на тему: «Жилищный фонд» Студент группы 11135 Глава 1. Общие положения о понятии жилищного фонда в Российской Федерации 6 1.1 Правовая сущность жилого помещения 6 1.2 Жилищный фонд по действующему законодательству: […]
  • Расчёт при увольнении по собственному желанию 2018 калькулятор онлайн Калькулятор компенсации за неисполь­зованный отпуск при увольнении Сегодня 12 сентября 2018 г., 20:33 Если работник решил уволиться, то работодатель обязан выплатить ему при увольнении компенсацию за неиспользованный отпуск (ст.127 ТК РФ). Конечно, при условии, что […]
  • Древняя греция развод Древняя Греция воскресенье, 20 декабря 2009 г. Общая характеристика государства и права в Древней Греции и Древнем Риме. Право Древней Греции Древняя Спарта. Древние Афины. Периодизация истории Древней Греции. Краткая государственно-правовая история Древней […]
  • Можно ли продать земельный участок без дома который на нем стоит Можно ли продать 1/2 дома без земельного участка Можно ли продать 1/2 часть дома без земельного участка. Земля по 1/2 с племянником. Я построила СЕБЕ дом, но Регпалата оформила мой дом не на меня а по 1/2 с племянником. Племянник согласен оформить на меня 1/2 дома. Но […]
  • Земельное право тверь Основы земельного права (учебное пособие). Список литературы Оглавление Список литературы Раздел 1. Законодательные акты Российской Федерации Конституция Российской Федерации. Принята всенародным голосованием 12.12.1993 (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о […]