Покупка дома с прописанным человеком

Оглавление:

Как продать квартиру с прописанным в ней человеком?

До заключения договора необходимо заказать выписку из домовой книги о наличии в квартире прописанных лиц.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь к консультанту:

+7 (812) 309-85-28 (Санкт-Петербург)

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Это быстро и БЕСПЛАТНО!

Документ лучше оформлять в расширенном варианте, чтобы видеть сведения о тех, кто выписался по временным обстоятельствам – из-за того, что проходит срочную воинскую службу, отбывает наказание в МЛС или находится под опекой в социальном учреждении.

Закон обязывает таких граждан сниматься с учета после проведения сделки продажи.

Согласно правилам регистрации от 17.07.1995 № 213, она осуществляется по заявлению граждан.

Сняться с учета такие граждане могут также по своему желанию. Если согласие на выписку не получено, то придется обращаться в суд.

Особенности заключения договора продажи регулируются статьями 549-558 ГК РФ. Порядок регистрации права собственности устанавливается ФЗ от 21.01.1997 г.

Особенности сделки

Продажа квартиры с прописанным человеком осуществляется через договор.

Стороны заранее условливаются, кто сохраняет права проживания в квартире, и на какой срок.

Если покупатель выясняет, что на жилплощади есть граждане, формально прописанные, но фактически отсутствующие, то с продавцом нужно обговорить возможность снятия их с учета.

Обычно принудительная выписка осуществляется в судебном порядке. Если в квартире остаются проживать прописанные граждане, не имеющие другого жилья, то выписать их вовсе не удастся.

Продажа квартиры с прописанным человеком

Продажа жилья с зарегистрированными людьми требует осторожности, так снять с регистрации их можно будет только через суд.

Даже пункт договора о том, что эти граждане обязуются добровольно освободить квартиру к назначенному сроку, не служит гарантией, что они выполнят свои обязательства.

Возможны ситуации, когда прописанные жильцы даже не знают о состоявшемся договоре и пытаются восстановить свое право на проживание в квартире через суд.

Все нюансы сделки должны быть обговорены еще на стадии задатка или предварительного договора.

Не собственником

Главное, чтобы у продавца была доверенность от собственника на заключение сделки продажи. Разрешение оформляется нотариально. В нем также обозначается сумма сделки.

Но доверитель не несет ответственность за своевременную выписку граждан из квартиры после заключения договора.

Следует тщательно проверять полномочия такого продавца. Лучше иметь дело с хозяином квартиры, что позволит обезопасить покупателей от мошенников, и сохранить свои деньги.

Нужно ли согласие?

Согласие от прописанных лиц не требуется, если продавец будет единоличным собственником квартиры.

Когда недвижимость находится в долевом владении и отчуждается одним из собственников, то необходимо придерживаться правила преимущественной покупки – т.е., разослать уведомления о продаже своей доли другим собственникам недвижимости, и в течение месяца ожидать от них ответа.

Если он будет отрицательным, либо дольщики по квартире никак не отреагируют на предложение, то собственник вправе продавать долю любому лицу.

Согласие на продажу квартиры потребуется от супруга, если недвижимость была куплена во время брака.

Несовершеннолетним ребенком

Специального закона о продаже квартиры с прописанным человеком не существует, как и в случае, когда недвижимость реализуется с зарегистрированным ребенком.

Если прописанный несовершеннолетний будет одним из собственников квартиры, то требуется взять разрешение из органа опеки.

Нужно представить доказательства того, что жилищные условия ребенка не ухудшатся. Если договор уже подписан, и несовершеннолетний остался прописанным, то придется обращаться с иском о выписке.

В суде следует доказать, что ребенок проживает в другом месте с родственником, и у него есть другая жилплощадь.

Как выписать?

Если граждане согласны выписаться, то достаточно обратиться в УФМС по месту прописки с заявлением о снятии с учета.

При отказе самостоятельно сняться с учета или если фактическое местонахождение таких лиц неизвестно, придется подавать иск в суд.

Кого нельзя снять с регистрации?

Не получится выписать граждан, которые сохранили право на жилплощадь согласно Закону о приватизации от 1991 г.

Если человек, был прописан в квартире до приватизации, но после отказался оформлять на себя долевую собственность, то он сохраняет право бессрочного проживания в квартире, которое не может быть прекращено без согласия такого жильца.

Суд откажет в выписке детей, которые остались без присмотра родителей и остались без жилья.

Не получится выписать получателей ренты, если квартира перешла от плательщика ренты к другому собственнику, то рентополучатель (чаще всего им будет пожилой человек или инвалид) не будет выписан из квартиры исключительно по желанию нового собственника.

Возможна ли продажа квартиры с несовершеннолетним собственником в 2018 году? Смотрите тут.

Оформление

Оформление требует подписание договора – в обычной письменной форме или у нотариуса.

Вместе с договором оформляется акт передачи недвижимости – с указанием конкретной даты вручения ключей от квартиры новому собственнику.

Дополнительно может быть подписано соглашение о задатке или предварительный договор (статья 429 ГК РФ).

Образец договора

Договор купли-продажи содержит обязательную информацию о сторонах:

  • их паспортные данные;
  • место проживания.

Должна быть досконально обозначена информация о квартире – ее общая площадь, техническое состояние, наличие обременений.

Отдельным пунктом указывают сведения о зарегистрированных лицах и их обязанности сняться с учета к конкретному сроку.

Продавец и покупатель определяют порядок передачи денег, распределяют расходы по государственной регистрации собственности на недвижимость.

Другие документы

Помимо нового договора, нужно, чтобы к моменту регистрации были доступны следующие документы:

  • кадастровый паспорт и план БТИ на квартиру;
  • прежний правоустанавливающий документ на недвижимость (договор продажи, дарения и др.);
  • квитанция об оплате государственной пошлины – 1 тыс. руб.;
  • выписка из домовой книги.

Документы предоставляются в оригинале. Возможно нотариальное удостоверение копий. Срок регистрации собственности – 10-15 дней.

Главный риск заключается в том, что прописанные лица откажутся добровольно сниматься с учета, или местонахождение таких граждан будет неизвестно.

Оставшиеся зарегистрированными в квартире люди имеют право на постоянное проживание, и даже если новый собственник сменит замки, то они могут добиваться восстановления права на постоянное проживание в квартире.

Обращение в суд

В 2018 году выписать граждан из квартиры без их согласия будет можно только через суд.

Иск подается по правилам статей 131-134 ГПК РФ.

В документе должны быть обозначены основания, по которым гражданин подлежит выписке:

  • смена собственника;
  • отсутствие на жилплощади длительное время и т.д.

В отдельных случаях иногда приходится обращаться с заявлением о признании прописанного человека безвестно отсутствующим или умершим.

Решение суда обязательно для исполнения органами ФМС.

Часто задаваемые вопросы

Граждан интересует возможность продать квартиру с прописанными жильцами. Актуальны вопросы о выписке лиц, в том числе несовершеннолетних, минуя судебную процедуру.

Зарегистрированный отсутствует

Мать хочет продать квартиру во время длительного отсутствия на жилплощади прописанного сына. Можно ли сделать это?

Можно, но пункт о сохранении права пользования жильем за прописанным человеком значительно снизит стоимость квартиры.

Интересует порядок продажи комнаты в коммунальной квартире? Пошаговая инструкция здесь.

Как правильно оформить договор купли-продажи квартиры? Подробная информация в этой статье.

Сохраняется ли право собственности?

При продаже частного домовладения продавец настаивает, чтобы в доме остался прописанным его родственник. Сохранит ли такой родственник право собственности на жилье?

Право собственности на домовладение перейдет к покупателю. Прописанный человек может только жить в доме, но у новых собственников есть возможность подать иск и выписать такого человека.

Продажа недвижимости с прописанными лицами нежелательна. Предложение жилья в стране значительно превышает спрос.

Лучше выбрать квартиру, в которой никто не будет зарегистрирован. При необходимости нужно обратиться за поддержкой к компетентному юристу.

На видео о вопросах прописки при сделках с жильем

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

ВАЖНЫЕ СОВЕТЫ ЮРИСТА, ПРАКТИЧЕСКИЕ СОВЕТЫ ЮРИСТА, АДВОКАТА, ПРЕДСТАВИТЕЛЬСТВО В СУДЕ

В данном разделе опубликованы ответы и советы юриста, на вопросы, которые Вы нам задаёте! Мы отвечаем и размещаем Ваши вопросы, которые, по мнению наших юристов, заслуживают особого внимания, и могут служить руководством, так сказать – бесплатный совет юриста на каждый день, что соответственно полезно знать любому гражданину, независимо от его юридической подготовки. Советы наших юристов помогут Вам защитить свои права и избежать рисков! Юридический совет (рекомендация) – прибегайте к советам только квалифицированных юристов и адвокатов, не занимайтесь самолечением в суде!

Коллегия адвокатов создана и работает для оказания всесторонней юридической помощи каждому человеку. Любая, в том числе и бесплатная консультация юриста в любое время суток, ведение дел в суде, дельный совет юриста по любому вопросу. Ведь в буквальном переводе с латинского языка advocate – призывать на помощь. Мы призваны и мы помогаем. Наши юристы и адвокаты – высококвалифицированные, с большим опытом работы и профессионалы своего дела. Они успешно осуществляют защиту законных прав, свобод и интересов в суде, предоставляют правовую поддержку гражданам, обеспечивают доступ к правосудию.

Если мы смогли всё-таки доказать плюсы обращения к нам, то задавайте вопросы. Ничего в этом страшного нет, ведь человек постоянно учится, и приходит момент, когда он нуждается в чьей-либо помощи, по этому Вы всегда можете получить юридическую консультацию онлайн бесплатно. Напоминаю, что пока консультация на юридическом портале оказывается только жителям из Республики. Очень надеемся, что вскоре будут привлечены для сотрудничества юристы из иных стран.

Мы постараемся ответить в кратчайшие сроки (обычно в выходные дни).

Вы, конечно, удивились: юридическая онлайн консультация, да ещё и бесплатно. Да, именно бесплатная консультация. Конечно, у Вас обязательно должны возникнуть вопросы: «Какая выгода для Вас в оказании юридической консультации бесплатно, будет ли она качественной». Ответ прост — для каждого юриста, как и для любого специалиста, важна ПРАКТИКА. Именно, благодаря практике, специалист совершенствует свои знания и навыки. Так же мы очень надеемся, что наша бесплатная консультация, окажет Вам неоценимую помощь в решении возникших вопросов. Ведь оказывать юридическую консультацию онлайн будут заинтересованные в своей профессии люди, знающие своё дело.

Мы оказываем все виды юридических услуг от консультаций по различным отраслям права до представления интересов в судах. Какие бы не возникли у Вас затруднения, совет юриста (увольнение с работы, жилищные или имущественные проблемы) поможет принять верное решение и достичь желаемого результата. Нужен ли совет юриста подростку или бизнесмену? В нашей коллегии есть компетентные специалисты, готовые всесторонне рассмотреть и решить любые юридические вопросы доверителя.

Юрист — бесплатная консультация юриста онлайн, юридический форум, задать свой вопрос юристу бесплатно, помощь и советы юриста бесплатно, представитель в суде Санкт-Петербурга, адвокат, юридическая консультация, суд, составить иск, практика юриста, бесплатный юридический народный помощник — все это Вы можете найти на этом сайте частнопрактикующего юриста Смуркова Максима Игоревича и получить своевременную квалифицированную помощь.

Можно ли продать квартиру с прописанным человеком?

Продажа квартиры с прописанным человеком является распространенным случаем совершения сделок с объектами жилой недвижимости. В таких ситуациях юридическое значение будет иметь не только сам факт прописки, но и наличие прав у зарегистрированных граждан на жилое помещение.

Правовой статус прописанных лиц

На стадии согласования условий сделки покупатель проводит проверку юридической чистоты квартиры. В эту процедуру входит установление официальных и скрытых обременений на жилое помещение. Если зарегистрированный залог на квартиру будет являться официальным обременением, то наличие в квартире прописанных лиц может рассматриваться как скрытое обременение.

Правовой статус прописанных лиц определяется с учетом следующих особенностей:

  • временная регистрация по месту пребывания не порождает никаких прав на недвижимость, за исключением возможности пользования жилплощадью на протяжении определенного срока;
  • постоянная регистрация по месту жительства дает возможность прописанному гражданину проживать в квартире неограниченный период времени, т.е. порождает возникновение постоянного права пользования.

Наличие временно прописанных лиц не создает сложностей для совершения сделок, так как их регистрация автоматически утрачивает силу по истечении определенного срока.

В отношении граждан, обладающих постоянной пропиской, ситуация намного сложнее. Регистрация по месту жительства граждан, не являющихся собственником квартиры, может возникать в следующих случаях:

  1. проживание в квартире после ее приватизации человеком, оформившим отказ от приватизационной сделки в пользу других лиц;
  2. постоянное пользование жильем на праве завещательного отказа;
  3. члены семьи собственника, не обладающие долей в праве собственности;
  4. несовершеннолетние граждане, родившиеся после регистрации права собственности.

Указанные лица имеют право постоянного пользования жилым помещений, которое не может быть прекращено или ограничено в произвольном порядке. Например, для случаев приватизации такое право обусловлено фактом, что отказавшийся гражданин являлся законным нанимателем квартиры.

Помимо этого, собственнику принадлежит право прописать в свое жилье кого угодно, в том числе на постоянной основе. При этом, собственник может отдельного оговаривать условия проживания и пределы права пользования жильем, так как регистрация напрямую не порождает возникновение такого права.

  • Москва и область: +7-499-938-54-25
  • Санкт-Петербург и область: +7-812-467-37-54
  • Федеральный: +7-800-350-84-02

Что делать с прописанными гражданами при продаже квартиры

Установив, что в квартире прописаны граждане, покупатель имеет право отказаться от совершения сделки, так как закон провозглашает свободу договорных отношений. Если принято решение продолжить куплю-продажу, новый собственник может столкнуться с необходимостью решать судьбу зарегистрированных граждан.

Как правило, при фактической передаче жилья продавец должен полностью освободить квартиру и передать ее свободной от любых притязаний третьих лиц. Это подразумевает и снятие с учета всех зарегистрированных граждан, о чем предусматривается условие в договоре купли-продажи. В ряде случаев контрагенты могут устанавливать в договоре срок, в течение которого все граждане обязаны сняться с регистрационного учета.

Если в квартире прописаны граждане, имеющие постоянное право пользования, продавец не имеет права требовать от них снятия с регистрационного учета. В таком случае, если продавец принял решение купить жилье с учетом такого обременения, в договоре предусматриваются следующие условия:

  • перечисляется состав лиц, прописанных в квартире на момент совершения сделки купли-продажи;
  • указывает на сохранение за ними права постоянного пользования даже после оформления недвижимости на покупателя.

Необходимо учитывать, что приобретение жилья не позволит выписать даже в принудительном порядке следующие категории граждан:

  1. несовершеннолетних детей или граждан, признанных недееспособными;
  2. лиц, отказавшихся от участия в приватизации, но сохранивших право пользования;
  3. членов семьи предыдущего владельца объекта;
  4. лиц, проживающих в квартире в рамках договора пожизненной ренты.

Установить полный состав таких лиц можно путем изучения справок о составе семьи, поквартирных карточек или выписок из домой книги. Помимо этого, необходимо сравнить состав членов семьи собственника с количеством лиц, принимавших участие в приватизации.

По общему правилу, дети прописываются по месту проживания одного или обоих родителей. За соблюдением такого принципа следят органы опеки и попечительства. По этой причине приобретение жилья, в котором остаются прописанными только несовершеннолетние граждане, редко встречается на практике.

Если после покупки квартиры остались прописанные лица, не подпадающие под указанный выше перечень, они могут быть выселены новым собственником, в том числе в принудительном порядке.

В чем состоит целесообразность покупки квартир с прописанными гражданами? Как правило, такая недвижимость существенно дешевле аналогичных объектов без прописанных лиц. Например, если правом постоянного проживания обладает пожилой гражданин по договору пожизненной ренты, приобретение жилья можно признать целесообразным.

Как выписать граждан после продажи квартиры

Если продавец не исполнил обязанность по освобождению квартиры от всех прописанных лиц, либо не имел права на принудительное снятие с учета, у покупателя возникает резонное желание освободить приобретенное жилье от прав третьих лиц. Даже если прописанный гражданин фактически не проживание в квартире и не собирается вселяться в жилое помещение, факт его регистрации существенно увеличивает размер коммунальных платежей.

Если в состав зарегистрированных лиц входят граждане, сохранившие право постоянного пользования, их выселение будет практически невозможно. Исключением из этого правила могут являться случаи нарушения условий проживания:

  • отказ от оплаты коммунальных услуг и иных видов обязательных платежей;
  • систематическое повреждение или порча жилого объекта, ведущая к его разрушению;
  • систематическое нарушение прав иных лиц, проживающих в жилом помещении.

В этих случаях допускается выселение без предоставления другого жилья, в том числе путем подачи иска в суд.

Если прописанные граждане не обладают правом пользования квартирой, новый собственник имеет законное право выселить их с жилплощади, а также снять с регистрационного учета в принудительном порядке.

Для этого необходимо выполнить следующие действия:

  1. предложить прописанным гражданам добровольно сняться с регистрационного учета, в том числе путем предоставления разумного срока для совершения таких действий;
  2. направить предупреждение о возможности принудительного выселения в судебном порядке;
  3. обратиться в суд за защитой прав собственника.

Если прописанные граждане фактически проживают в квартире, они должны осознавать возможность принудительного выселения через суд, поэтому шанс на добровольную выписку достаточно большой. Иная ситуация складывается в случаях, когда зарегистрированные лица не проживают в квартире, а место их жительства неизвестно.

В этом случае существует возможность выписать их по решению суда. При подаче иска в суд необходимо указать последнее известное место жительства такого гражданина, которое, как правило, будет совпадать с адресом приобретенной квартиры.

В ходе судебного разбирательства будет проводиться проверка наличия или отсутствия у зарегистрированного лица права постоянного пользования. Если такой факт не будет подтвержден, суд примет заочное решение о выселении и снятии с учета прописанного гражданина. После предъявления судебного акта в регистрационный орган будет проводиться выписка в строгом соответствии с резолютивной частью решения суда.

Таким образом, при продаже квартиры с приписанными гражданами покупателю предстоит определить наличие у них права постоянного пользования на жилье. Если такое право имеется, освободить квартиру будет крайне затруднительно. Выселение в судебном порядке допускается только в случаях, когда прописанные граждане не сохранили право постоянного проживания при оформлении сделки.

Покупка квартиры с прописанными людьми

Покупка квартиры на вторичном рынке часто может быть связана с наличием различных обременений. Действующее жилищное законодательство выделяет два вида обременения в отношении жилого фонда – скрытого и явного.

Если оформление квартиры в качестве залога банку или иному кредитному учреждению является явным обременением, то наличие зарегистрированных лиц будет считаться скрытым.

Кого нельзя выписать?

В жилом помещении могут быть прописаны люди с двумя видами регистрации — постоянной и временной. В зависимости от вида регистрации будет изменяться и то, как следует поступать с прописанными в приобретаемой квартире людьми.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — звоните по телефонам: Москва +7(499)653-60-87 , Санкт-Петербург +7(812)313-26-64 .

Если у людей, зарегистрированных в квартире, имеется временная регистрация, то здесь переживать ни о чем не приходится, так как в этом случае достаточно дождаться срока окончания действия такой регистрации (в дальнейшем новый собственник имеет право не продлять прописку, если не хочет иметь дело с теми, кто может претендовать на проживание на его квадратных метрах).

Если речь идёт о людях с постоянной пропиской, то здесь придётся выяснить, есть ли у людей право на постоянную регистрацию и пользование конкретной жилплощадью.

В соответствии с положениями действующего законодательства выписать из имеющейся жилплощади даже при совершении сделки по купле-продаже нельзя следующие категории людей:

  • лиц, являющихся несовершеннолетними, либо признанными по суду недееспособными (в силу возраста или имеющегося у них медицинского заболевания);
  • если проживающий в квартире человек отказался от проведения процедуры приватизации, но сохранил право проживания на приватизированной жилплощади (в соответствии с законодательством о приватизации);
  • если зарегистрированное в квартире лицо проживает на основании договора пожизненной ренты;
  • если лица, имеющие регистрацию в данной квартире, относятся к членам семьи предыдущего владельца.

Риски покупки квартиры с прописанным человеком

При приобретении жилплощади, в которой прописаны люди, следует понимать, что такая сделка чревата различными серьезными рисками:

  • по желанию зарегистрированного лица сделка может быть признана недействительной, что повлечет расторжение договора;
  • если в квартире прописан несовершеннолетний или недееспособный человек, в регистрации сделки может быть отказано, если продавец не сможет предоставить разрешение органов опеки и попечительства на совершение сделки;
  • в случае, если прописанный человек пожелает воспользоваться своим правом жить на той жилплощади, где он зарегистрирован, то собственнику помещения придется мириться с новым соседом.

Для того, чтобы минимизировать риск приобретения квартиры с таким скрытым обременением, потенциальный покупатель вправе затребовать от продавца документ, в котором будет содержаться информация о том, есть ли зарегистрированные на рассматриваемых квадратных метрах, а также на каком основании они там проживают.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — звоните по телефонам: Москва +7(499)653-60-87 , Санкт-Петербург +7(812)313-26-64 .

Если продавец такой документ не предоставляет по каким-то причинам, покупатель вправе обратиться в домоуправление или паспортный стол и запросить карточку поквартирного учета. Запрос необходимо будет подкрепить документами, подтверждающими право его формировать (например, нотариально заверенной копией предварительного договора купли-продажи).

Если прописанные люди относятся к тем категориям, которые выписать нельзя, то потенциальный покупатель имеет право отказаться от покупки квартиры и расторгнуть предварительный договор (если это был договор задатка – его расторжение будет происходить через суд, чтобы покупатель не потерял деньги, которые он внес в качестве задатка по сделке).

Однако для этого сначала потребуется пройти процедуру заключения договора купли-продажи и переоформления права собственности на квадратные метры.

Покупка квартиры

Приобретение квартиры с прописанными в ней людьми будет происходить по общему правилу, действующему для сделок по купле-продаже недвижимого имущества:

  • покупатель рассматривает предложенный ему вариант квартиры и изучает все предоставленные документы для проверки юридической чистоты заключаемого соглашения (если еще на этом этапе становится известно о наличии зарегистрированных лиц в квартире, покупатель вправе затребовать от продавца расширенную выписку из домовой книги или карточки поквартирного учета с целью определения прав зарегистрированных в квартире лиц);
  • устанавливается договоренность между сторонами сделки о проведении процедуры, в том числе, о размере скидки из-за существующего обременения;
  • подписывается предварительный договор (договор задатка), после которого продавец и зарегистрированные в квартире лица должны либо выписаться самостоятельно, либо должна быть инициирована процедура судебного выселения (если такое возможно осуществить);
  • следующим этапом становится подписание основного договора купли-продажи, а также передача денежных средств от покупателя к продавцу;
  • последним этапом станет оформление перехода права собственности на конкретную жилплощадь.

Его образец доступен по ссылке.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — звоните по телефонам: Москва +7(499)653-60-87 , Санкт-Петербург +7(812)313-26-64 .

В содержании такого договора необходимо будет указать, какие конкретно лица и на каком основании зарегистрированы в данной квартире, а также в течение какого срока они снимутся с регистрационного учета в данной квартире либо по каким причинам с такого учета они не могут быть сняты.

Сделка купли-продажи дачи не отличается от других подобных процедур, например, купли-продажи земли под ИЖС. Подробнее читайте здесь.

Какие особенности имеет сделка купли-продажи земельного участка и что необходимо учесть при составлении договора? Мы рассказали об этом в нашей статье.

Как выписать людей новому собственнику?

Выписка прописанных в квартире людей новым собственником может быть осуществлена либо по договоренности с такими людьми (как правило, придется заплатить некоторую компенсацию прописанным), либо с использованием механизма судебного разбирательства.

К последнему новый собственник может прибегнуть в том случае, если прописанный человек отказывается сниматься с регистрационного учета, но имеет в собственности другую жилплощадь. Однако, если речь идет о несовершеннолетних или недееспособных лицах, выписать их не сможет даже суд.

Если же речь идет о совершеннолетних дееспособных лицах, которые проживают в квартире вместе с новым собственником, несмотря на договоренности выписаться и съехать, то при обращении в суд можно рассчитывать на успех только в следующих случаях:

  • если прописанные и проживающие лица систематически не уплачивают коммунальные услуги (при условии, что в договоре купли-продажи была оговорена необходимость внесения средств проживающим или прописанным, исходя из его личного потребления);
  • прописанные и проживающие в квартире всячески неоднократно наносят жилому помещению и находящимся в нем предметам мебели и интерьера такие повреждения, которые могут привести к порче и уничтожению имущества;
  • прописанные и проживающие в квартире лица всячески систематически нарушают права собственника помещения и тех, кто проживает с ним (детей, иных родственников).

В этом случае, даже если лицо относится к категориям тех, кого выписать нельзя, суд, при тщательном рассмотрении представленных доказательств, может принять решение в пользу нового собственника жилья.

Для того, чтобы обезопасить себя от такого риска, необходимо тщательно подготовиться и проверить все предоставленные продавцом документы по конкретным квадратным метрам. В противном случае можно потребовать существенную скидку у продавца.

Нюансы покупки и продажи квартиры с прописанным в ней человеком и образец договора для скачивания

Покупка недвижимости на вторичном рынке — длительный процесс. Покупатель заинтересован в максимальном снижении рисков, поэтому проверяет юридическую чистоту предложенного варианта. Щепетильный осмотр документов позволяет избежать в будущем неприятного сюрприза в виде гражданина с правом собственности на приобретенное жилье. А как быть с прописанными в квартире людьми?

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 504-88-91 . Это быстро и бесплатно !

Правовой статус

В соответствии с принятыми в Российской Федерации нормами, каждый человек должен иметь временную или постоянную прописку. Если у человека нет своей недвижимости – с регистрацией могут возникнуть проблемы.

В Жилищном кодексе прописано право владельца регистрировать в принадлежащем ему жилом помещении третьих лиц. Статья 31 Жилищного кодекса России посвящена правам и обязанностям таких лиц – членов семьи (супругов, родителей, детей) или посторонних лиц, вселенных собственником в квартиру в качестве членов семьи.

  1. Прописанные в квартире лица имеют право пользоваться жилым помещением на равных с собственником условиях, если другое не установлено отдельным соглашением между сторонами. При этом, они обязуются использовать квартиру по назначению и следить за ее сохранностью.
  2. Дееспособные и ограниченные судом в дееспособности члены семьи несут одинаковую ответственность по обязательствам, указанным в положении 1 49-ФЗ от 24 апреля 2008 года .
  3. Если у владельца недвижимости прекращаются семейные отношения с прописанным человеком, чаще всего это положение является актуальным для супругов, право пользования недвижимостью не сохраняется. Однако в отдельных случаях суд может продлить права прописанного человека на неопределенный срок в связи с отсутствием своего жилья.

Как составить договор?

Договор купли-продажи жилплощади, если в ней прописаны люди, представляет собой классическое соглашение с одной особенностью – отдельным пунктом обозначается наличие зарегистрированных граждан и обязанности продавца относительно сроков снятия их с регистрации. Чтобы сделку признали действительной, а новое право зарегистрировали в Росреестре, договор должен содержать:

  1. дату и место его подписания;
  2. ФИО всех сторон сделки;
  3. полную характеристику недвижимости (адрес, площадь, жилищные условия);
  4. права и обязанности продавца и покупателя;
  5. стоимость контракта, в буквенном и числовом выражении;
  6. способ оплаты (наличный или безналичный метод).
  • Скачать бланк договора купли-продажи квартиры с прописанными людьми
  • Скачать образец договора купли-продажи квартиры с прописанными людьми

В данном случае продавец берет на себя обязательства по снятию с регистрации прописанных в квартире членов его семьи – порядок и сроки выписки указываются отдельно в пункте «права и обязанности сторон».

Необходимо вписать ФИО зарегистрированных граждан и позаботиться о месте новой регистрации для несовершеннолетних детей. Их российское законодательство не позволяет выписывать в никуда – в листке отбытия представитель несовершеннолетнего должен сразу же указать жилье, где будет проживать ребенок.

Законодательство

Закон не запрещает продажу и покупку недвижимости, если в ней есть прописанные люди, даже когда речь идет о несовершеннолетнем. В данном случае все условия сделки отдаются на откуп продавцу и покупателю.

Не снятые с регистрации люди считаются обременением для покупателя – желательно до момента подписания договора убедиться, что речь идет не о гражданах, представляющих категорию людей с пожизненным правом пользования жильем. Предоставлять дополнительные документы в Росреестре в момент регистрации сделки не требуется.

Что делать продавцу?

У продавца есть два варианта – заняться снятием с учета до подписания ДКП и после. Первый вариант является оптимальным для покупателя, ведь он избавляется от обременения до перехода права собственности.

Однако для снятия с регистрации потребуется согласие прописанных лиц – они должны либо подать заявление на выписку, либо сразу зарегистрироваться по новому месту жительства (в этом случае органы снимут гражданина с учета по предыдущему месту жительства самостоятельно и выписываться не потребуется).

Как выписать граждан?

Процедура выписки граждан регулируется Жилищным кодексом и заключается в уведомлении Управления по вопросам миграции МВД. Закон не устанавливает сроки, в которые бывший владелец и члены его семьи должны быть сняты с регистрации, однако за непостановку на учет в течение 7 рабочих дней гражданам грозит штраф по административному правонарушению.

Владелец недвижимости и все прописанные в квартире лица должны подать документы в управление лично, потребуются:

  1. паспорт гражданина РФ или свидетельство о рождении;
  2. домовая книга;
  3. листок убытия;
  4. заявление на выписку из квартиры.

Дети после 14 лет подают документы сами, до 14 – через родителей и опекунов.

В отношении кого это не получится сделать?

С одной стороны, регистрация не равняется праву собственности, не дает зарегистрированному лицу заключать с жильем какие-то сделки и даже иметь на него документы. Единственным упоминанием о наличии зарегистрированного лица станет запись в домовой книге.

С другой стороны, российское законодательство предусматривает ряд случаев, когда право пользования можно прекратить только в судебном порядке, а иногда – вообще невозможно. Ниже представлен перечень таких случаев согласно ЖК РФ.

  1. При отказе от приватизации в пользу других лиц, у нанимателей возникает бессрочное право пользования жильем. Суд не удовлетворит требование о снятии с регистрации человека или прекращения его права пользования жильем.
  2. Гражданин, проживающий в квартире, по предоставленному ему завещательному отказу, сохраняет право пользования жильем даже при смене собственника – на протяжении срока, указанного в написанном завещании, как правило, пожизненно.
  3. Члены жилищно-строительных кооперативов, оплатившие свой пай, при предъявлении подтверждающего платеж документа получают пожизненное право пользования жильем. Даже если пай был оплачен не полностью, а частично.
  4. Брачный контракт между супругами может содержать положение о праве пользования недвижимостью после расторжения брака или особенности раздела имущества.

Теперь просто так выселить родственника владелец жилья не сможет даже через суд – ему в любом случае придется выждать определенный срок, пока зарегистрированный гражданин не найдет себе новое жилье.

Как реализовать жилье, если в нем значится ребенок?

С 2018 года в России упразднили норму, требующую брать разрешение у органов опеки и попечительства, при продаже квартиры с зарегистрированным в ней несовершеннолетним. Для совершения сделки потребуется стандартный пакет документов.

Однако немногие покупатели готовы приобретать жилье с обременением в виде прописки несовершеннолетнего. Поэтому продавцу стоит заранее позаботиться о смене места регистрации. После выписки ребенка, его законные представители, родители или опекуны, имеют в своем распоряжении всего семь рабочих дней для постановки на учет по новому месту проживания.

Кроме того, действует правило, согласно которому новые условия проживания ребенка не должны быть хуже предыдущих, иначе органы опеки и попечительства могут заявить о нарушении прав несовершеннолетнего и даже аннулировать сделку продажи.

Информация для покупателя

Где получить выписку о лицах, имеющих регистрацию в помещении?

Где можно получить выписку с информацией о количестве прописанных в помещении лиц:

  • в УВМ МВД (Управлении по вопросам миграции);
  • в МФЦ;
  • в офисе управляющей компании;
  • в ЕГРП.

Кроме этого, покупатель может посмотреть количество зарегистрированных лиц в квитанции за коммуналку. По этому вопросу не обойтись без сотрудничества с текущим владельцем, ведь только он имеет право заказывать выписку в одной из вышеназванных структур.

В некоторых случаях допускается использование нотариально заверенной доверенности от хозяина – по такому документу взять расширенную справку покупатель сможет в управлении по вопросам миграции.

Примечательно, что для получения справки не потребуется получать разрешение от владельца квартиры – достаточно знать кадастровый номер недвижимости или адрес и оплатить государственную пошлину за предоставление услуги.
Ниже вы увидите образец выписки из ЕГРП:

Что следует учесть?

О чем надо знать в случаях, когда при покупке квартиры в ней есть прописанные граждане? Прописанное лицо – не является существенным риском для нового покупателя, если оно не входит в перечень лиц, которые сохраняют право пользования пожизненно. Первым делом, покупатель должен проверить – как именно и когда были зарегистрированы все прописанные лица.

Если физические лица прописывались после отказа от приватизации, на основе завещательного отказа или были членами жилищно-строительного кооператива – новый владелец квартиры не сможет выселить их из жилплощади даже через суд.

Внимательно стоит присмотреться к супругам и бывшим супругам, которые могут быть связаны обязательствами по брачному контракту.

Последовательность действий

Если все прописанные граждане не относятся к специальным категориям, новый владелец в крайнем случае будет иметь возможность выписать их через районный суд по месту нахождения недвижимости.

На первом этапе желательно попытаться решить вопрос мировой – попросить граждан подойти в УМВД с заявлением о желании выписаться с прежней квартиры. Если же добровольное выселение невозможно, понадобится иск.

Вместе со стандартным заявлением, инициатор разбирательства предоставляет суду следующие документы:

  • свой паспорт;
  • правоустанавливающий документ из Росреестра;
  • бумагу, на основе которой возникло право собственности (ДКП);
  • выписку из домовой книги;
  • квитанцию об оплате пошлины.

Получив положительное решение по иску, собственник должен отнести его в Управление МВД – в течение трех дней зарегистрированных лиц принудительно снимут с учета.

Прописанный человек – дополнительный риск, поскольку законодательство Российской Федерации предусматривает ряд случаев, при которых право пользования недвижимостью сохраняется пожизненно – даже после смены владельца.

Чтобы избежать неприятностей, покупателю необходимо убедиться, что он сможет выселить граждан после заключения договора в добровольном или принудительном порядке. Продавцу потребуется предъявить дополнительные документы и вписать в ДКП пункт об обязанности снять членов семьи с регистрации в течение определенного срока после совершения сделки.

Полезное видео

Из видео узнаете, почему покупатели не любят покупать квартиру с прописанными людьми и какие пункты нужно вписать в договор купли-продажи, чтобы подстраховаться:

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 504-88-91 (Москва)
+7 (812) 317-50-97 (Санкт-Петербург)

Смотрите еще:

  • Договор купли-продажи нежилого помещения между физическими лицами Особенности составления договора купли-продажи нежилого помещения физическим лицом и юридическим Ст. 130 и 213 ГК РФ предусматривают, что каждый человек в России вправе иметь в собственности любое имущество и распоряжаться им – если нет на то специально оговоренного […]
  • Статья 213 часть 2 уголовного кодекса Статья 212. Уголовного кодекса РБХищение путем использования компьютерной техники 1. Хищение имущества путем изменения информации, обрабатываемой в компьютерной системе, хранящейся на машинных носителях или передаваемой по сетям передачи данных, либо путем введения в […]
  • Мировой суд верещагино Мировой суд верещагино Октябрьский районный судг. Кирова График работы суда 8:00-17:00 (понедельник-четверг) , 8:00-15:45 (пятница) , 12:00-12:45 (обеденный перерыв - все дни) Время приема граждан Председатель суда ( кабинет №202) 8:00-9:00 ( […]
  • Комментарий к ч 1 ст 213 ук Комментарии к СТ 213 УК РФ Статья 213 УК РФ. Хулиганство Комментарий к статье 213 УК РФ: 1. Объект преступления - общественный порядок. Для правильной квалификации хулиганских действий необходимо использовать разъяснения Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 15 […]
  • Подследственность ст 213 ук рф Подследственность по ст 128 1 ук рф Особенности производства по уголовным делам, подсудным мировому судье В случаях, если поданное заявление не отвечает этим требованиям, мировой судья выносит постановление о возвращении заявления лицу, его подавшему, в котором […]
  • Договор купли продажи вещей в рассрочку Договор купли-продажи товара в рассрочку г. _______________________ "__" ___________ 20____ г. (место заключения договора) (дата заключения договора) ____________________________________ в лице ______________________, (полное наименование юридического лица) (Ф.И.О., […]
  • Трудовой договор между иностранцем и физическим лицом Заключение трудового договора с иностранным гражданином Последние десятилетия широко распространена практика найма мигрантов из других стран. Беспрерывный поток дешевой рабочей силы, безусловно, выгоден для государственных и частных предприятий. Дорогие читатели! […]
  • Раздел автомобиля в угоне База угонов автомобилей С увеличением числа автомобилей в России ежегодно увеличивается и количество угонов транспортных средств. По статистике владельцам возвращается не более 60% похищенных машин. Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения […]