Переход права на земельный участок при переходе права собственности на здание строение сооружение

27. Переход права на земельный участок при переходе права собственности на здания, строения, сооружение как основание возникновения права на земельный участок.

Ст. 35. 1. При переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом ЗУ, к др.лицу оно приобретает право на использование соответствующей части ЗУ, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В случае перехода права собственности на здание, строение, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования ЗУ определяется с учетом долей в праве собственности на здание, строение, сооружение или сложившегося порядка пользования ЗУ.

2. Площадь части ЗУ, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяется в соответствии с п. 3 ст. 33 ЗК.

3. Собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом ЗУ, имеет преимущественное право покупки или аренды ЗУ, которое осуществляется в порядке, установленном ГК для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу. В случае если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности, применяются правила, установленные п.1 ст. 36 ЗК.

4. Отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на ЗУ и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с ЗУ, за исключением следующих случаев: 1) отчуждение части здания, строения, сооружения, которая не м.б. выделена в натуре вместе с частью ЗУ; 2) отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на ЗУ, изъятом из оборота в соответствии со ст. 27 ЗК.

Отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на ограниченном в обороте ЗУ и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с ЗУ, если ФЗ разрешено предоставлять такой ЗУ в собственность граждан и юрлиц. Не допускается отчуждение ЗУ без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу. Отчуждение доли в праве собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на ЗУ, принадлежащем на праве собственности нескольким лицам, влечет за собой отчуждение доли в праве собственности на ЗУ, размер которой пропорционален доле в праве собственности на здание, строение, сооружение.

5. Иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица — собственники зданий, строений, сооружений, находящихся на чужом ЗУ, имеют преимущественное право покупки или аренды ЗУ в порядке, установленном настоящей ст., и в соответствии с п.2 ст.5, п.3 ст.15, п.1 ст.22 и п.4 и 5 ст. 28 ЗК. Президент РФ может установить перечень видов зданий, строений, сооружений, на которые это правило не распространяется.

28. Договоры и иные сделки, предусмотренные законом, как основания возникновения прав на земельные участки.

Возникновение прав на земельный участок может осуществляться в порядке исполнения договора, предусмотренного гражданским законодательством (договоров купли-продажи, мены, дарения земельного участка, договора пожизненной ренты).

По договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (пункт 1 статьи 549 ГК РФ).

Объектом купли-продажи могут быть только те земельные участки, которые прошли государственный кадастровый учет (статья 37 ЗК РФ).

Купля-продажа земельных участков регулируется специальными правилами, установленными земельным законодательством: два основных способа продажи земельных участков: 1) предоставление их из государственной или муниципальной собственности на торгах (конкурсах, аукционах) (статья 30, 38 ЗК РФ); 2) совершение сделок с земельными участками в соответствии с гражданским законодательством (статья 25 ЗК РФ).

Каждый земельный участок имеет правовой режим, складывающийся из целевого назначения (принадлежности к категории земель) и разрешенного использования. При продаже земельного участка, находящегося в частной собственности, ни продавец, ни покупатель не вправе самостоятельно изменить правовой режим целевого использования.

Особый порядок продажи земель с/х назначения (ФЗ «Об обороте земель с/х назначения» статья 8) — субъект РФ или орган МСУ имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов;

Продавец обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования. Если эти данные будут отсутствовать в договоре, договор будет считаться незаключенным и сделка недействительной;

Переход права собственности на земельный участок по договору купли-продажи подлежит государственной регистрации в соответствии с ГК РФ и ФЗ «О гос. регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997;

Если дом продает собственник земельного участка, то право на участок под домом и предназначенный для его использования определяется договором купли-продажи и по договору он может оставаться в собственности продавца дома. Если же договором не определяется, на основании какого права продавец дома передает соответствующий земельный участок, то по закону будет считаться, что он перешел покупателю, как и дом, на праве собственности (Статьи 552-553 ГК РФ).

Указ Президента РФ «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России».

По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороне один товар в обмен на другой (статья 567 ГК РФ). К договору мены применяются статьи ГК РФ, регулирующие сделки купли-продажи; стороны выступают в качестве продавцов. Форма договора мены включает: реквизиты сторон; предмет договора; наличие или отсутствие споров по предмету договора; обременения земельного участка; ограничения в использовании предмета договора; обязательства сторон. Договор мены должен быть заверен нотариально и зарегистрирован в земельном комитете.

По договору дарения одна сторона безвозмездно передает другой стороне вещь в собственность либо имущественное право к себе или к третьему лицу (статья 572 ГК). Договор дарения должен быть оформлен письменно и зарегистрирован в государственном органе регистрации сделок с земельными участками.

По договору ренты одна сторона передает другой в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо в иной форме (статья 583 ГК).

Наследование по завещанию — наследник становится собственником после прохождения процедуры вступления в права наследования и регистрации права собственности в государственных органах. Наследование по закону — урегулировано законодательством — статьи 1181-1182 ГК РФ: при наследовании земельного участка или права пожизненного наследуемого владения земельным участком по наследству переходят также находящиеся в границах этого участка поверхностный (почвенный) слой, замкнутые водоемы, находящиеся на нем лес и растения.

Ипотека (залог) земельного участка — земельный участок является предметом залога в качестве обеспечения выполнения обязательства собственника земли, например, для получения денежного кредита. Залог возникает в силу договора между залогодателем и залогодержателем, в нем должны быть указаны предмет залога, его оценка, существо, размер. Договор должен быть подвергнут государственной регистрации, иначе недействительность договора. ФЗ «Об ипотеке» земельные участки поделена на те, что могут быть предметом ипотеки (находящиеся в собственности граждан, юр. лиц, предоставленные для садоводства, дачного и гаражного строительства и т.п.) и те, что не могут быть предметом ипотеки (находящиеся в гос. или муниципальной собственности, земли с/х назначения и т.п.).

4. Переход права на земельный участок как основание возникновения права собственности.

Статья 35. Переход права на земельный участок при переходе права собственности на здание, строение, сооружение 1. При переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. В случае перехода права собственности на здание, строение, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, строение, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком. 2. Площадь части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяется в соответствии с пунктом 3 статьи 33 настоящего Кодекса. 3. Собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу. В случае, если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности, применяются правила, установленные пунктом 1 статьи 36 настоящего Кодекса. 4. Отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев: 1) отчуждение части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка; 2) отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со статьей 27 настоящего Кодекса. Отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на ограниченном в обороте земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, если федеральным законом разрешено предоставлять такой земельный участок в собственность граждан и юридических лиц. Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу. Отчуждение доли в праве собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на земельном участке, принадлежащем на праве собственности нескольким лицам, влечет за собой отчуждение доли в праве собственности на земельный участок, размер которой пропорционален доле в праве собственности на здание, строение, сооружение. 5. Иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица — собственники зданий, строений, сооружений, находящихся на чужом земельном участке, имеют преимущественное право покупки или аренды земельного участка в порядке, установленном настоящей статьей, и в соответствии с пунктом 2 статьи 5, пунктом 3 статьи 15, пунктом 1 статьи 22 и пунктами 4 и 5 статьи 28 настоящего Кодекса. Президент Российской Федерации может установить перечень видов зданий, строений, сооружений, на которые это правило не распространяется. 5. Земельные правоотношения.

Понятие и содержание земельных правоотношений

По поводу распределения, использования и охраны земель меж­ду органами власти, организациями и частными лицами складывают­ся определенные отношения, которые регулируются нормами земель­ного права. Тем самым возникают земельные правоотношения.

Структуре земельных правоотношений как и иным правоотношениям, присуще наличие нескольких элементов:

1) норма права, которой необходимо руководствоваться при решении тех или иных земельно-правовых вопросов;

2) субъекты права, т. е. участники земельных отношений;

3) объект права индивидуально-определенный земельный участок, по поводу которого возникают земельные отношения. В сфере государственного управления объектом земельных отноше­ний может быть весь земельный фонд в целом, его составные части в пределах границ субъектов Российской Федерации, администра­тивно-территориальных образований, отдельные участки;

4) содержание земельных правоотношений, т. е. права и обя­занности их участников, совершающих свои действия в точном со­ответствии с нормами права, преследуя цель, ради которой скла­дываются данные земельные отношения. При этом учитываются особенности и субъекта, и объекта данных отношений.

Статья 35 Земельного кодекса. Переход права на земельный участок при переходе права собственности на здание, сооружение

1. При переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В случае перехода права собственности на здание, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.

2. Утратил силу с 1 марта 2015 года. — Федеральный закон от 23.06.2014 N 171-ФЗ.

3. Собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.

4. Отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев:

1) отчуждение части здания, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;

2) отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со статьей 27 настоящего Кодекса;

3) отчуждение сооружения, которое расположено на земельном участке на условиях сервитута.

Отчуждение здания, сооружения, находящихся на ограниченном в обороте земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, если федеральным законом разрешено предоставлять такой земельный участок в собственность граждан и юридических лиц.

Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

Отчуждение участником долевой собственности доли в праве собственности на здание, сооружение или отчуждение собственником принадлежащих ему части здания, сооружения или помещения в них проводится вместе с отчуждением доли указанных лиц в праве собственности на земельный участок, на котором расположены здание, сооружение.

5. Иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица — собственники зданий, сооружений, находящихся на чужом земельном участке, имеют преимущественное право покупки или аренды земельного участка в порядке, установленном настоящей статьей, и в соответствии с пунктом 2 статьи 5, пунктом 3 статьи 15, пунктом 1 статьи 22 настоящего Кодекса. Президент Российской Федерации может установить перечень видов зданий, сооружений, на которые это правило не распространяется.

Комментарии к ст. 35 ЗК РФ

1. Комментируемая статья содержит нормы, обеспечивающие реализацию принципа единства судьбы земельного участка и недвижимости, на нем расположенной, установленного ст. 1 ЗК РФ. В то же время в сравнении с указанным принципом, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами, права на земельный участок в данном случае, наоборот, как бы следуют за правами на недвижимость.

В том, что касается реализации настоящей статьи, целесообразно обратиться к судебной практике. Так, п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъясняется, что при рассмотрении споров, связанных с применением положений п. 3 ст. 552 ГК РФ и п. 1 ст. 35 ЗК РФ, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать следующее. Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

В данном случае собственнику строения или сооружения переходит то право на земельный участок, на основании которого земельный участок принадлежал прежнему собственнику недвижимости.

В отношении определения порядка приобретения права на земельный участок под недвижимостью, находящейся в общей долевой собственности, прямого указания закона нет, однако можно сделать вывод о том, что все собственники здания при известных условиях имеют право на приобретение прав на земельный участок, на котором здание расположено. Реализовать это право можно либо приобретением участка в общую собственность, либо заключением договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора. Сложнее дело может обстоять, если одновременно с правом, которое переходит собственникам недвижимости, переходит земельный участок на праве постоянного (бессрочного) пользования, которое в принципе не предусматривает более одного правообладателя.

Согласно ст. 244 ГК РФ общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество. То есть при праве общей долевой собственности на недвижимость собственникам переходит на основании закона право общей долевой собственности, если соглашением между ними не будет определено, что они используют земельный участок на праве общей совместной собственности.

При реализации норм настоящей статьи, равно как и ст. 36 ЗК РФ, следует иметь в виду положения ст. 222 ГК РФ о самовольной постройке.

Согласно данной статье самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданные на земельном участке, не отведенном для этих целей, в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданные без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой: продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных п. 3 ст. 222. А именно право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.

Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

2. Согласно п. п. 1 и 2 настоящей статьи, в случае если недвижимость расположена на земельном участке, площадь которого превышает нормы, определяемые ст. 33 ЗК РФ, для приобретения новым собственником права на землю надлежит сформировать и новый участок. Площадь этого участка может быть определена в соответствии с п. 3 ст. 33 настоящего Кодекса, хотя специальная жесткая привязка к указанной статье ЗК РФ в данном случае отсутствует и не может иметь места из-за большого разнообразия возможных вариантов перехода прав на земельный участок. Оставшаяся часть земельного участка в самом общем случае должна быть также сформирована в новый земельный участок, права на который сохраняются за прежним собственником недвижимости.

В отношении реализации п. п. 1, 2 настоящей статьи Постановлением Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъясняется: согласно п. 1 ст. 35 ЗК РФ, п. 3 ст. 552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

В силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

Если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю согласно ст. 20 ЗК РФ земельный участок на таком праве предоставляться не может, последний как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения (п. 2 ст. 268, п. 1 ст. 271 ГК РФ), может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном п. 2 ст. 3 Закона о введении в действие ЗК РФ.

При этом согласно п. 2 ст. 35 ЗК РФ предельные размеры площади части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяются в соответствии с п. 3 ст. 33 ЗК РФ исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации.

При рассмотрении споров, связанных с применением положений п. 3 ст. 552 ГК РФ и п. 1 ст. 35 ЗК РФ, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать следующее.

Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

3. ГК РФ урегулировал часть отношений перехода прав на земельный участок при переходе прав на строение или сооружение на нем.

Так, согласно ст. 273 ГК РФ при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания (сооружения) переходят права на земельный участок, определяемые соглашением сторон.

Если иное не предусмотрено договором об отчуждении здания или сооружения, к приобретателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята зданием (сооружением) и необходима для его использования. Таким образом, ГК РФ устанавливает, что размер участка, переходящего приобретателю недвижимости, может быть определен по соглашению с собственником как недвижимости, так и земельного участка, т.е. если продавцом здания является собственник земли.

При этом ГК РФ устанавливает правила перехода права собственности на земельный участок при продаже недвижимого имущества, т.е. при заключении договора купли-продажи. Так, согласно ст. 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности либо предоставляется право аренды или предусмотренное договором продажи недвижимости иное право на соответствующую часть земельного участка. Если договором не определено передаваемое покупателю недвижимости право на соответствующий земельный участок, к покупателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования.

Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Порядок продажи доли в праве общей собственности иному лицу определен ст. 250 ГК РФ. Согласно этой статье при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество — в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Уступка преимущественного права покупки доли не допускается.

Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены.

О реализации п. 1 ст. 36 ЗК РФ см. комментарий к данной статье.

4. При реализации п. 4 настоящей статьи, так же как и при реализации иных ее пунктов, надлежит иметь в виду разъяснения Постановления Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», согласно которым исходя из п. 4 ст. 35 ЗК РФ отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, за исключением указанных в нем случаев, проводится вместе с земельным участком. Отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения, в случае если они принадлежат одному лицу, не допускается.

Поэтому сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.

Такой же порядок отчуждения принадлежащих одному лицу земельных участков и находящихся на них объектов недвижимости должен применяться и при прекращении права на землю в случае реквизиции, конфискации здания, строения, сооружения, обращения взыскания на указанное имущество по обязательствам его собственника (ст. ст. 242, 243, 237 ГК РФ).

Реализация подп. 1, 2 п. 4 настоящей статьи, как представляется, может быть соотнесена отчасти с положениями ст. 553 ГК РФ. Согласно этой статье в случаях, когда земельный участок, на котором находится принадлежащее продавцу здание, сооружение или другая недвижимость, продается без передачи в собственность покупателя этой недвижимости, за продавцом сохраняется право пользования частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования, на условиях, определяемых договором продажи. Если условия пользования соответствующей частью земельного участка договором его продажи не определены, продавец сохраняет право ограниченного пользования (сервитут) той частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования в соответствии с ее назначением .

Реализации ст. 553 ГК РФ ограничена в связи с запретом отчуждения земельного участка без одновременного отчуждения недвижимости, установленного комментируемой статьей ЗК РФ.

В частности, представляется, приобретатель прав на недвижимость в соответствии с подп. 1, 2 комментируемого пункта имеет право на приобретение сервитута для целей реализации прав на недвижимое имущество.

5. Перечень видов зданий, строений, сооружений, на которые это правило не распространяется, в настоящее время пока не установлен.

Переход права на земельный участок при переходе права собственности на здание, строение, сооружение

При переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В случае перехода права собственности на здание, строение, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, строение, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.

В Постановлении Пленума ВАС РФ N 11 указано, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для использования этих объектов на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Площадь части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяется в соответствии с п. 3 ст. 33 ЗК РФ.

Собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.

Порядок продажи доли в праве общей собственности иному лицу определен ст. 250 ГК РФ. Согласно этой статье при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество — в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Уступка преимущественного права покупки доли не допускается.

В случае, если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности, применяются правила, установленные п. 1 ст. 36 ЗК РФ.

Отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев:

  1. Отчуждение части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;
  2. Отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со ст. 27 ЗК РФ.

Отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на ограниченном в обороте земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, если федеральным законом разрешено предоставлять такой земельный участок в собственность граждан и юридических лиц.

Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

Отчуждение доли в праве собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на земельном участке, принадлежащем на праве собственности нескольким лицам, влечет за собой отчуждение доли в праве собственности на земельный участок, размер которой пропорционален доле в праве собственности на здание, строение, сооружение.

Иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица — собственники зданий, строений, сооружений, находящихся на чужом земельном участке, имеют преимущественное право покупки или аренды земельного участка в порядке, установленном ст. 35 ЗК РФ, и в соответствии с пунктом 2 статьи 5, пунктом 3 статьи 15, пунктом 1 статьи 22 и пунктами 4 и 5 статьи 28 ЗК РФ. Президент Российской Федерации может установить перечень видов зданий, строений, сооружений, на которые это правило не распространяется.

Реализация права на бесплатное приобретение земельного участка: Видео

Недвижимость бесплатные объявления

Комплекс находится в самом центре Брюсселя, между Гран Плас и гостиницей Шератон, состоит из трех соединенных друг с другом зданий, общей площадью 15 000 м2.

Четырехкомнатные апартаменты в самом центре Будапешта, возле пешеходной улицы Ваци, в красивом доме начала 20 века, стоящем прямо на набережной Дуная.

от 1100 EUR / кв.м

Жилой комплекс апартаментов «Гардения Хаузес» расположен в самом популярном туристическом городе Анталия, в то же время далеко от городской суеты .

Переход прав на земельные участки

Предположим, что вы купили здание у частного лица. Земля, на которой такое здание расположено, принадлежит не продавцу, а государству или городу и передана продавцу на условиях аренды. Что нужно сделать для того, чтобы зарегистрировать ваши права на такой земельный участок?

Опираясь на наш опыт работы в российских регионах, в настоящей статье мы рассматриваем некоторые способы осуществления перехода права на земельный участок при смене собственника здания, расположенного на данном участке. Так как действующее федеральное законодательство не дает четкого ответа на вопрос, каким образом должен осуществляться переход прав на земельный участок при смене собственника здания, региональные и местные органы власти подходят к его решению, исходя из собственных интересов и понимания действующего федерального и регионального законодательства по этому вопросу.

Законодательное регулирование

Переход права собственности на земельный участок при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, расположенное на данном участке, регламентируется ст. 552 Гражданского кодекса РФ и ст. 35 Земельного кодекса РФ. Оба закона устанавливают одно и то же правило: в случае, когда земельный участок принадлежит на праве собственности государству или муниципальному образованию, покупатель при покупке недвижимости приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости. Но тут возникает несколько вопросов, ответы на которые ни один федеральный закон не дает. Каков механизм осуществления перехода прав на земельный участок от продавца к покупателю? Что должно являться юридическим основанием для регистрации прав нового собственника здания на земельный участок? Какова роль собственника земельного участка в процессе такого перехода? Наш опыт работы в нескольких регионах показывает, что позиции местных органов власти по вышеуказанным вопросам отличаются друг от друга.

Механизмы перехода права аренды на земельный участок

Исходя из нашей практики, возможны три варианта развития событий: (1) в большинстве регионов до сих пор практикуется прекращение действия договора аренды между собственником земли и продавцом здания с последующим заключением договора аренды земли с новым владельцем здания; (2) некоторые регионы восприняли идею переуступки всех прав и обязательств продавца здания покупателю здания; (3) в некоторых регионах практикуется подписание дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка.

1. Прекращение действия договора аренды продавца и заключение покупателем нового договора аренды. Данный механизм передачи прав от продавца здания к его покупателю чрезвычайно широко распространен и применяется во многих регионах России. До введения в действие Земельного кодекса 2001 года данный механизм был едва ли не единственным способом передачи прав на земельный участок от продавца к покупателю здания в свете требований ст. 552 ГК РФ, хотя на самом деле никакой передачи прав от продавца к покупателю не происходит. Предполагается следующая последовательность действий: после совершения сделки купли-продажи здания досрочно прекращается действие договора аренды земельного участка между его собственником и продавцом здания (как правило, по соглашению между арендодателем или арендатором), новый собственник здания на основании ст. 36 ЗК РФ обращается к собственнику земельного участка с заявлением о заключении с ним договора аренды земельного участка.

Очевидно, что данный способ получения новым собственником здания прав аренды на земельный участок может быть сопряжен с целым рядом «технических» и юридических сложностей. К практическим преимуществам такого подхода к переоформлению прав на земельный участок можно отнести возможность обсуждать с собственником земельного участка возможность его выкупа в соответствии со ст. 36 ЗК РФ.

2. Переуступка (перенайм). Данный способ передачи прав по договору аренды земельного участка обязан своим рождением Земельному кодексу 2001 года. В той или иной форме этот способ передачи права на земельные участи используется в настоящее время, например, в Ростовской, Самарской, Саратовской и Воронежской областях. Его принципиальное отличие от способа, рассмотренного первым, заключается в том, что договор аренды земельного участка между собственником земли и продавцом здания не прекращается, при этом происходит действительная передача (перевод) всех прав и обязанностей по договору аренды новому собственнику здания. Для его реализации собственнику земельного участка, продавцу и покупателю здания следует руководствоваться п. 5 ст. 22 ЗК РФ, согласно которой допускается передача прав и обязанностей по договору аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка, если срок договора аренды земельного участка превышает 5 лет. В данном случае достаточно заключения договора перенайма земельного уч астка между покупателем и продавцом здания, а собственнику участка достаточно направить соответствующее уведомление. Договор перенайма подлежит государственной регистрации. После такой регистрации к новому собственнику здания переходят все права и обязанности арендатора земельного участка.

Следует обратить внимание на тот факт, что такой вариант развития событий возможен при условии, что срок договора аренды не превышает 5 лет. Поскольку от собственника земельного участка при этом вообще ничего не зависит, на практике мы часто сталкиваемся с тем, что срок договоров аренды земельных участков либо не превышает 5 лет, либо в договор аренды земельного участка включается условие о том, что переуступка прав и обязанностей арендатора другому лицу возможна лишь при условии получения предварительного согласия арендодателя.

3. Изменение действующего договора аренды земельного участка путем внесения в него изменений. Передача прав на землю путем внесения изменений в договор аренды земельного участка была осуществлена, например, в рамках одной из аналогичных сделок в Свердловской области. С юридической точки зрения конечный результат аналогичен результату, достигаемому при переуступке (перенайме). Тем не менее данный механизм передачи принципиально отличается от переуступки тем, что его реализация невозможна без согласия всех сторон, в том числе и арендодателя земельного участка (т. е. собственника земельного участка). Юридическим основанием данного механизма следует признать не ст. 22 ЗК РФ, а ст. 450 ГК РФ, которая говорит о том, что изменение условий договора возможно по соглашению его сторон. При достижении согласия между собственником земельного участка, продавцом и покупателем здания подписывается и регистрируется дополнительное соглашение к действующему договору аренды, результатом которого становится перемена лиц в договоре аренды земельного участка. Такое дополнительное соглашение подлежит обязательной государственной регистрации в учреждении юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество.

Обращаем внимание читателей, что целью данной статьи является не оценка тех или иных механизмов с точки зрения действующего федерального и применимого местного законодательств, а описание существующих механизмов реализации положения о переходе прав на земельный участок при смене собственника здания, расположенного на данном участке.

Смотрите еще:

  • Токовая адвокат Токовая адвокат (по состоянию на 27.11.2015) почт.: 119180, Б. Якиманка, д. 1, оф. 4.30 Почт.: 117342, Введенского, 23-2-151 Почт.: 121059, Украинский б-р, 7-18 почт.: 123363, Строительный пр-д, д. 3 почт.: 123001, Спиридоновка, д. 12/1, а/я 59 Факт.: г. Москва, […]
  • Статья 17 фз 122-фз Внести в Закон Российской Федерации от 19 апреля 1991 года N 1032-1 "О занятости населения в Российской Федерации" (в редакции Федерального закона от 20 апреля 1996 года N 36-ФЗ) (Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР, 1991, N 18, ст. […]
  • Юрист расчеты с клиентом Юридические услуги Мы оказываем весь спектр юридических услуг для организаций, граждан и индивидуальных предпринимателей от консультаций до судебного представительства. Заказывая юридические услуги у нашего Бюро вы платите за фактически выполненную работу, а не за […]
  • 44 закон статья 33 Статья 33 Федерального закона от 05.04.2013 № 44-ФЗ Федеральный закон от 05.04.2013 № 44-ФЗ О КОНТРАКТНОЙ СИСТЕМЕ В СФЕРЕ ЗАКУПОК ТОВАРОВ, РАБОТ, УСЛУГДЛЯ ОБЕСПЕЧЕНИЯ ГОСУДАРСТВЕННЫХ И МУНИЦИПАЛЬНЫХ НУЖД (в ред. Федеральных законов от 02.07.2013 № 188-ФЗ,от 28.12.2013 […]
  • Статья 35 закона о защите прав потребителей комментарий Статья 36 ЗоЗПП РФ. Обязанность исполнителя информировать потребителя об обстоятельствах, которые могут повлиять на качество выполняемой работы (оказываемой услуги) или повлечь за собой невозможность ее завершения в срок Последняя редакция Ст. 36 Закона о […]
  • Департамент судебных приставов г москвы Департамент судебных приставов г москвы Вниманию граждан и организаций! В Московском городском суде запущен Единый информационный портал судов общей юрисдикции города Москвы. Единый портал судов общей юрисдикции представляет собой информационное пространство, которое […]
  • Статья 36 конституции российской федерации Статья 35 Конституции Российской Федерации Последняя редакция Статьи 35 Конституции РФ гласит: 1. Право частной собственности охраняется законом. 2. Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно […]
  • Ипотека сбербанк молодая семья материнский Сбербанк — Ипотека «Молодая семья» Большинство семей нуждается либо в жилье, либо в улучшении условий проживания. И исправить данную ситуацию бывает сложно осуществить семье, где возраст у супругов достаточно зрелый, то что можно говорить о молодых семьях. И вот […]