Договор содержания нежилого помещения

Как происходит оплата коммунальных услуг и расходов на содержание нежилого помещения в многоквартирном доме?

Обязанности по возмещению затрат за услуги коммунальных служб несут как владельцы жилья, так и помещений из нежилого фонда многоквартирного дома (МКД).

При этом владелец коммерческой площади должен иметь свидетельство на регистрацию права владеть им, установить в помещении учетные индивидуальные приборы на используемые ресурсы.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 110-05-29 . Это быстро и бесплатно !

Кто должен оплачивать содержание?

Многие жильцы неправильно понимают суть категории «нежилые помещения», путая их с МОП – местами общего пользования. Из-за этого недопонимания возникает множество вопросов в отношении определения расчетных сумм за «коммуналку».

К МОП относят подвалы, лифты и лифтовые клетки, лестничные прогоны и площадки, чердаки и пр. (подробнее – в письме Минрегионразвития от 22.11.2012 под № 29433-ВК/19). Нежилые помещения, являющиеся частью МКД – это, в основном, площади коммерческого назначения – аптеки, банки, медучреждения, объекты сферы бытового назначения, имеющие законных собственников (Постановление Правительства России №354, датированное 06.05.2011).

Случаются варианты, когда места общего пользования становятся чьей-то собственностью и переходят в состав коммерческих помещений. В даном варианте удельный вес площадей МОП в доме уменьшается, а, соответственно – снижается и квартплата жильцов. Платить за коммуналку в цокольных, чердачных или подвальных помещениях, ставших нежилой площадью, будут уже их собственники.

Оплата услуг ЖКХ, предоставляемых для нежилых объектов – обязанность их владельцев. На общих основаниях они платят и за услуги ресурсопредоставляющих организаций и за содержание общедомового имущества. Плата является законной, хотя таким имуществом они не пользуются, располагаясь на первом этаже, имея отдельный вход и подключение инженерного обеспечения.

Порядок предоставления услуг

Согласно нормам Постановления №354 услуги организаций-поставщиков предоставляются со времени признания за собственниками нежилых площадей их имущественного права. Их состав зависит от степени благоустройства МКД и включает:

  • электрообеспечение;
  • снабжение газом, водой (холодной и горячей);
  • водоотведение;
  • сбор ТБО (твердых бытовых отходов).

За исключением поставки тепла, осуществляемой лишь в холодное время года, все остальные услуги обеспечиваются круглогодично.

Такой документ между коммунальной организацией и владельцем нежилой плащади в МКД заключается обязательно в письменном виде. В случае отсутствия договора поставка услуг осуществляется на основании расчетов, производимых самой ресурсопоставляющей организацией (основание – Постановление №1498 26.12.2016).

Чем обосновываются тарифы на «коммуналку»?

Определение тарифов на коммунальные услуги – прерогатива органов местного самоуправления, которые обосновывают их с помощью данных независимой экспертизы. Для расчетов потребителей с ресурсопоставляющими организациями эти величины применяются только после их утверждения специальной энергетической комиссией, имеющей аккредитацию Госстроя РФ.

В себестоимости коммунальных услуг значительную долю составляют затраты на покупные энергоресурсы. Для обеспечения услуг теплоснабжения процентное соотношение статей калькуляции следующее:

  • затраты на разные виды топлива – около 35%;
  • расходы за используемую электрическую энергию ≈ 9–10%;
  • затраты на зарплату (с отчислениями) – около 15%.

Структура затрат на водоснабжение выражается, соответственно, величинами ≈ 20%, 18–20%, 15%. В ее состав включают и доходную составляющую, которая для всех коммунальных услуг закладывается на уровне примерно 5%.

Главная причина повышения тарифов на «коммуналку» – рост цен на газ, электричество, воду, тепло, являющийся результатом увеличения уровня инфляции. Пересмотр тарифов согласно федеральному законодательству должен происходить не чаще, чем одинажды в год.

Расчет суммы

При расчете суммы, вносимой за потребленные в течение месяца услуги, применяются тарифы снабжающей организации. Расчет потребления ресурса сводится к использованию формулы, в которой повторяющейся ежемесячно величиной является тариф (цена за единицу ресурса). Изменяющаяся величина – это количество потребляемого ресурса.

За горячую и холодную воду

Определение постоянно изменяющейся величины происходит по общим для дома или индивидуальным приборам. Таким образом, простым умножением названых величин, рассчитывается значения сумм уплаты за потребленный в коммерческом помещении газ, горячую и холодную воду, утилизированные стоки, электроэнергию:

  • П – величина в рублях, подлежащая возмещению за использовынные услуг.
  • V – израсходованный объем ресурса за расчетное время.
  • Т – тариф.

За отопление

Подлежащую ежемесячной оплате сумму за отопление (при неустановленых в нежилой площади или доме учетных приборах), определяют умножением трех множителей:

  • общей площади нежилого помещения (S);
  • нормативной величины потребления отопления (N);
  • установленного тарифа (T).

В зависимости от периодичности уплаты за услугу отопления – круглогодично или на протяжении отопительного сезона – используется коэффициент к нормативу потребления (К). Он определяется делением времени отопительного сезона (в месяцах) на количество месяцев в году, т. е – на число 12.

Если в доме имеется счетчик тепла – при расчете используются его показания для МКД (V), отношение общей площади нежилого объекта к площади дома (S н/ж пл. : S мкд) и установленный законодательными нормами тариф (Т):

Имея собственный прибор учета тепла, владелец нежилой недвижимости оплатит услугу по соответствующей формуле, умножая нежилую квадратуру (S) на объем услуги (V) и тариф (T).

За вывоз мусора

Плата за обращение с твердыми бытовыми отходами в некоторых регионах взимается по старым правилам, услуга считается жилищной. В 20 пилотных регионах – по новым и рассчитывается, исходя из количества пребывающих в помещении людей, норматива и тарифа, утвержденных на региональном уровне. Услуга является коммунальной. Срок окончания перехода на новые правила – начало 2019 года (Постановление 232 27.02.2017).

Общедомовые нужды

Для всех видов коммунальных услуг уплата собственником нежилых помещений за их использование включает и общедомовую составляющую. Ее рассчитывают двумя путями:

  1. разделив общее потребление на общедомовой норматив – при отсутствии приборного учета;
  2. при наличии приборов общедомового потребления из общего значения вычитается индивидуальное потребление, а оставшаяся часть распределяется пропорционально квадратуре помещений.

Положения подтверждены правилами содержания ПП РФ №491 от 13.08.2006, пункт 28.

Как внести плату собственнику?

Оплата услуг ресурсопоставляющих организаций производится собственником нежилого помещения напрямую – при наличии договоров. На сайтах поставщиков услуг за перечисление денег комиссия не берется. Немаловажным является и то, что принимаются все карты. Возмещение стоимости услуг на содержание общего имущества происходит на счет управляющей компании в соответствии с платежными документами.

Иными финансовыми организациями, используя ресурсы которых можно перечислить деньги за коммуналку, являются:

  1. Портал госуслуг, который комиссию не взимает, но ее могут востребовать банки или сами организации-поставщики услуг.
  2. Банковские учреждения. Здесь к оплате принимаются как карты, так и наличность. Имеется возможность использовать терминал или оплатить кассиру. Интернет-банкинг позволяет произвести платеж не отходя от компьютера. Комиссия – от 0% до 2%.
  3. Почта России. Услугу предпочитают пожилые люди, больше доверяющие живым кассирам, чем Интернету и гаджетам.
  4. Услуга «Блиц-платеж». Доступна при оформлении поручения банку, который на протяжении длительного срока будет производить платежи за клиента. Ему необходимо только открыть и регулярно пополнять счет.
  5. Мобильный банк. Управление счетами производится банком с помощью SMS-сообщения от клиента.

Оплачиваются услуги за использование коммунальных ресурсов ежемесячно, в течение первой декады следующего за расчетным периодом месяца.

Как исполнитель, так и потребители коммунальных услуг используют определенные права и обязанности. Основными задачами ресурсопредставляющей организации являются обеспечение коммунальных услугнадлежащего качества и в нужных объемах. Потребителю необходимо с установленной договором периодичностью вносить плату за использование услуг.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 110-05-29 (Москва)
+7 (812) 385-58-40 (Санкт-Петербург)

Как заключается договор ТСЖ с собственником нежилого помещения и что входит в содержание общего имущества?

Цель создания товарищества собственников жилья — это обеспечение оптимального управления собственностью, которая принадлежит всем владельцам недвижимости в многоквартирном доме.

В данном случае следует сказать, что она будет делиться на два вида.

В этой статье речь пойдет о том, что является собственностью ТСЖ.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 504-88-91 . Это быстро и бесплатно !

Объекты собственности

Статья 36 Жилищного Кодекса Российской Федерации говорит о том, что общее имущество товарищества используется для обслуживания более двух помещений одновременно. Фактически, имуществом такого рода будут владеть все, кто является членом ТСЖ. К числу объектов следует относить:

  • лестничные клетки в подъездах;
  • любое техническое оборудование;
  • технические ограждения;
  • крыши;
  • социально бытовые помещения;
  • придомовая территория.

Однако решение о создании или покупке новой собственности может быть принято только на общем собрании членов.

Что входит в содержание общего имущества ТСЖ?

Чтобы принимать участие в управлении объектами, можно либо стать членом товарищества, либо заключить с организацией договор.

Только так возможно реализовать свои права и обязанности по содержанию общественного имущества.

И все права обязанности будут обеспечиваться непосредственно управляющей организацией.

При заключении контракта необходимо обязательно учитывать, что все затраты по обслуживанию несут на себе жильцы многоквартирного дома.

Это не зависит от того, является ли хозяин жилья членом ТСЖ. Но с тех, кто не входит в товарищество, оплата будет взиматься исключительно за содержание жилья в ТСЖ. За создание или приобретение новых объектов или же за дополнительные сервисные услуги такие жильцы платить не обязаны.

Деятельность, которая включает в себя обслуживание собственности – это:

  • представление всех интересов жильцов;
  • составление заключения договоров с организациями;
  • слежение за соблюдением устава;
  • контроль над соблюдением условий договоров;
  • сбор оплаты за ЖКУ;
  • контроль над своевременным внесением оплаты;
  • страхование имущества.

Согласно уже упомянутой выше статье Жилищного Кодекса Российской Федерации, общее имущество ТСЖ — это всё движимое и недвижимое, расположенное внутри многоквартирного дома. Это могут быть и технические помещения, и мебель, и инвентарь, и оргтехника, и абсолютно любые расходные материалы.

Использование перечисленных объектов должно предусматриваться в уставе товарищества. Обновление или приобретение нового имущества может осуществляться за счёт членских взносов, если эти действия соответствуют уставу.

Долевая собственность не может ни отчуждаться, не приобретаться организацией.

На соответствующее решение только собрание жильцов может дать ТСЖ такое право.

Покупки в обязательном порядке фиксируются в соответствующих бухгалтерских документах.

А зафиксировать права на недвижимое пространство будет необходимо в соответствующих инстанциях.

ТСЖ не может приобретать собственность, которая раньше принадлежала жильцам, если предполагается использование в целях проживания. В качестве примера можно привести различные пространства на первых этажах зданий, служившие в коммерческих целях.

Каким должно быть помещение для организации?

Может выделяться пространство в подвалах, на технических этажах, в коридорах. Довольно часто жильцы решает приобрести отдельное помещение от собственника, который будет оплачено из средств членов товарищества.

Обязательными предъявляемыми условиями являются следующие:

  1. доступ к электрической сети;
  2. доступ к тепловой сети;
  3. наличие специальных средств для хранения документации;
  4. обеспечение охраны.

Под документацией понимается бухгалтерская отчетность, заключенные договора, различные картотеки, счета и многое другое. Обеспечение охраны, а именно — установка сигнализации или система наблюдения, необходимо в случае наличия кассовых аппаратов.

ТСЖ и нежилые помещения

Основные противоречия в отношениях между организацией и владельцами тех или иных нежилых помещений заключаются в ряде противоречий между Жилищным кодексом Российской Федерации, Федеральными законами и некоторыми постановлениями.

Что касается постановлений, в них определяется порядок передачи нежилого пространства во владение городской или поселковой администрации.

Очень часто подобные помещения нельзя выделить из общедомовой собственности.

Причина этого заключается в наличии определенных коммуникаций или специального инженерного оборудования, которые являются объектами, необходимыми для обслуживания дома.

Предметом спора между товариществом и хозяином довольно часто становится закрытие доступа к нежилому пространству, где могли бы или могут проводиться те или иные аварийные, технические или регламентные работы.

Часто проблемы случаются из-за возможности участия владельцев жилого и нежилого пространства во внесении расходов на содержание. И данные проблемы решается с помощью правильно составленного договора.

Главный документ, на который необходимо ориентироваться — это Жилищный кодекс Российской Федерации. ЖК РФ возлагает обязанности по содержанию недвижимости на владельцев нежилых пространств.

Как оформить нежилое помещение в собственность ТСЖ?

Как оформляется право собственности на помещение для ТСЖ и возможно ли это? Управляющая структура, как уже было сказано выше, может являться собственником недвижимости. И это касается также и нежилых помещений.

Единственное условие при этом — если приобретение представляет собой акт дарения, непосредственную покупку или любых иных действий, которые подробно описываются в Гражданском кодексе Российской Федерации.

Решение о действиях принимается всеми жильцами, то есть общим собранием членов товарищества. Если решение было положительным, то ТСЖ может становиться собственником.

Все отношения между владельцами того или иного имущества регулируется Федеральными законами, постановлениями правительства, а также Жилищным кодексом Российской Федерации. ТСЖ и собственники нежилых помещений могут заключать договоры.

Договор ТСЖ с собственником нежилого помещения

Договор, который заключается между организацией и владельцем, включает в себя ряд обязательных условий.

Среди них стоит отметить:

  • перечисление всей долевой собственности;
  • список всех услуг по содержанию объекта;
  • рассчитанная стоимость содержания всего дома.

Также при составлении документа учитывается и ряд других моментов. В частности, речь идет о том, что необходимо тщательно разработать порядок доступа к коммуникационному оборудованию в случае необходимости ремонта или же в случае аварии. Сотрудники управляющей структуры должны иметь доступ ко всем приборам учета.

Поставка коммунальных услуг — это уже предмет отдельного контракта, который заключается между сторонами. Причина этого заключается в том, что поставщики в большинстве своем предпочитают работать только с одним потребителем, которым и является товарищество.

Чтобы задержать даже вероятности судебных разбирательств, каждое действие, осуществляемые структурой, должно проводиться только с одобрением владельцев. Обладателями не жилого пространства отношения строятся на основании заключенных договоров.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 504-88-91 (Москва)
+7 (812) 317-50-97 (Санкт-Петербург)

znaniytutinzlobes

Договор На Содержание Нежилого Помещения

Информация : Собственник нежилого помещения и ТСЖ, особенность Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в Собственник может заключить договор с ТСЖ, оговорив объем услуг.

Как правило, собственники и пользователи нежилых помещений МКД считают 162 ЖК РФ, согласно которому условия договора управления МКД.

Других оснований для дифференциации участия в содержании общего 162 ЖК РФ, договор между ТСЖ и собственником нежилого помещения может.

Собственники нежилых помещений наряду с собственниками жилых помещений В другом деле о взыскании платы за содержание и ремонт нежилого помещения заключен договор, по условиям которого.

Собственник помещения несет бремя содержания данного помещения и Помещения в данном доме не являются частями нежилых помещений и.

Договор на оказание услуг между товариществом собственников жилья и собственником нежилого помещения, не являющегося членом товарищества г. [вписать нужное] [число, месяц, год] Товарищество собственников жилья «[наименование юрлица]», в лице Председателя Правления [Ф. И. О.], действующего на основании решения Правления (Протокол N [вписать нужное] от [число, месяц, год]) и в соответствии с Уставом ТСЖ «[вписать нужное]», именуемое в дальнейшем «ТСЖ».

Нежилых помещений : Кто несет бремя расходов на содержание и в случаях, когда жилые помещения предоставлены по договору.

( нежилого (х) помещения (й), квартир(ы) №______, комнат(ы). в коммунальной квартире № ____). общей площадью ______ кв.м, жилой площадью.

СОБСТВЕННИК НЕЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ УЧАСТВУЕТ В СОДЕРЖАНИИ или заключить с ним договор о содержании и ремонте общего имущества.

Договор содержания нежилого помещения

Нием между Собственником и упомянутыми лицами. ты вступления нового Собственника в свои права и представить ТСЖ копию. договора купли-продажи нежилого помещения, аренды, найма и другие доку. Нием между Собственником и упомянутыми лицами.
ты вступления нового Собственника в свои права и представить ТСЖ копию. договора купли-продажи нежилого помещения, аренды, найма и другие доку.

Договорные отношения между ТСЖ и собственником нежилого помещения.
В отличие от договора управления, который заключается управляющей компанией в порядке ст. 162 ЖК РФ, договор между ТСЖ и собственником нежилого помещения может содержать условия.

Оплата содержания нежилых помещений – ООО «УЭМ – КЧУС»СОБСТВЕННИК НЕЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ УЧАСТВУЕТ В СОДЕРЖАНИИОБЩЕГО ИМУЩЕСТВАНередко управляющим организациям и ТСЖ приходится сталкиваться с тем, что собственники нежилых помещений (встроенно- пристроенных) в многоквартирном доме уклоняются от оплаты расходов на содержание и ремонт общего имущества. Какие доводы они приводят? Что можно противопоставить их подходу?

Как складывается арбитражная практика по спорам между управляющими организациями и собственниками нежилых помещений в доме? Какую роль в данных спорах должно сыграть Постановление Президиума ВАС РФ от 0. N 4. 91. 0/1. 0? В силу п. ГК РФ и п. 1 ст. 3. ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения и несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно- техническое и иное оборудование, а также земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства. По нормам ст. 2. 10 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества.

Как установлено ст. ГК РФ, каждый участник долевой собственности обязан соразмерно своей доле участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению. Применительно к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме это положение конкретизировано в п. ЖК РФ (собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме) и п. ЖК РФ (собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения).

Получается, что лицо, обладающее на праве частной собственности помещением в многоквартирном доме (жилым или нежилым), обязано участвовать в расходах на содержание общего имущества. Задачи надлежащего содержания общего имущества решают управляющие организации и ТСЖ (в зависимости от выбранного способа управления домом). В общем случае (если способ управления избран собственниками помещений самостоятельно) управляющая организация не вправе принудить того или иного собственника подписать с ней договор управления многоквартирным домом, но это не значит, что между компанией, выбранной на общем собрании жильцов, и собственником- “уклонистом» отсутствуют правоотношения. Управляющая компания осуществляет деятельность по содержанию и ремонту общего имущества, а собственники помещений пользуются плодами ее трудов в силу того, что являются собственниками данного имущества. Аналогично и ТСЖ, созданное в многоквартирном доме и выбранное в качестве способа управления, не может заставить собственника нежилого помещения вступить в товарищество или заключить с ним договор о содержании и ремонте общего имущества. Но точно так же собственник пользуется результатом деятельности ТСЖ. А это означает, что он должен вносить соответствующую плату.

Такова позиция управляющих. А что по этому поводу думает собственник нежилого помещения? Главным доводом, который он приводит в обоснование своего нежелания платить управляющей организации, является то, что он не пользуется услугами и работами по содержанию и ремонту общего имущества. Особенно искренне в это верят собственники встроенно- пристроенных нежилых помещений. Суды же указывают, что, поскольку нежилое помещение является конструктивной частью здания, собственник такого помещения пользуется общим имуществом, необходимым для эксплуатации здания в целом, и должен нести расходы по содержанию жилого дома (Постановление ФАС СЗО от 2. N А0. 5- 1. 22. 38/2. Иногда собственники нежилых помещений утверждают, что в управление компании передавались только жилые (а не встроенно- пристроенные) помещения многоквартирного дома.

  • Договор на оказание услуг между товариществом собственников жилья и собственником нежилого помещения, не являющегося членом товарищества. Найденые документы по теме «договор между тсж и собственником »..
  • Соответственно, у товарищества не возникает обязанности предоставлять коммунальные услуги собственникам нежилых помещений, которые вправе с согласия РСО заключить субабонентский договор с ТСЖ либо требовать внести изменения в договор между ТСЖ и.
  • Законодательно нежилое помещение в многоквартирном доме было 162 ЖК РФ, договор между ТСЖ и собственником нежилого помещения может.

Однако это идет вразрез с положениями жилищного законодательства, поскольку в управление одной компании передается весь многоквартирный дом как единый комплекс недвижимого имущества (Постановление ФАС ПО от 1. N А5. 5- 1. 35. 67/2. Кроме того, действующее законодательство не устанавливает взаимосвязь личного пользования собственником общего имущества многоквартирного дома его отдельными объектами и обязанности несения бремени расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме (Постановление ФАС СКО от 2. N А5. 3- 5. 55/2. Решение общего собрания собственников помещений в доме об исключении из состава общего имущества встроенно- пристроенной офисной части дома не является документом, подтверждающим, что пристроенное помещение представляет собой самостоятельный объект недвижимости вне связи с многоквартирным домом. Следовательно, собственнику помещения придется оплачивать расходы на содержание общего имущества дома (Постановление ФАС УО от 1.

N Ф0. 9- 8. 69. 2/1. С5). В другой же ситуации суд признал, что фундамент, стены, перекрытия, кровля, наружные окна, система коммуникаций пристройки не являются общедомовым имуществом на основании акта разграничения балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности, и поэтому отказал управляющей организации в иске к собственнику пристройки (Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 2.

N 0. 9АП- 1. 71. 29/2. ГК, оставленное без изменения Постановлением ФАС МО от 2.

N КГ- А4. 0/1. 47. Зачастую собственники помещений в доме обосновывают свои возражения тем, что самостоятельно следят за чистотой земельного участка около входа в свое помещение, заключают договор с мусоровывозящей компанией, нанимают подрядчиков для ремонта фасада здания, проведения противопожарных работ, техобслуживания газовых сетей и систем вентиляции. Ссылаясь на эти обстоятельства, собственники нежилых помещений в доме полагают, что ничего не должны управляющей организации. Однако арбитры не всегда поддерживают такую точку зрения.

Несение расходов на содержание и ремонт принадлежащего собственнику помещения в многоквартирном доме не снимает с него обязанности оплачивать расходы на содержание и ремонт общего имущества (Постановления ФАС ЦО от 2. N А6. 8- 2. 91. 3/0. ФАС СКО от 2. 0. 0. N А5. 3- 5. 55/2.

Однако если будет выявлено, что собственник нежилого помещения произвел ремонт общего имущества (проведение которого входит в обязанности управляющего домом), его стоимость будет взыскана с управляющего. Так, Постановлением от 2. N А4. 6- 1. 65. 98/2.

ФАС ЗСО удовлетворил встречный иск к ТСЖ индивидуального предпринимателя, оплатившего работы подрядчика по ликвидации последствий аварии на общедомовых сетях холодного водоснабжения, проходящих через помещение предпринимателя. Однако для такого исхода дела важно, чтобы работы были проведены не просто по желанию собственника. Например, в другом случае (см.

Постановление ФАС ЗСО от 1. N А4. 6- 1. 65. 99/2. ТСЖ стоимости ремонта, поскольку не была доказана необходимость проведения работ вследствие неудовлетворительного состояния коммуникаций дома и неисполнения ТСЖ обязанности по содержанию и ремонту общего имущества. Кроме того, нормы жилищного законодательства не содержат указания на самостоятельные действия собственника по обслуживанию, ремонту, содержанию общего имущества, а предусматривают обязанность нести расходы соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество (Постановление ФАС ДВО от 0. N Ф0. 3- 7. 84. 7/2. Поэтому доводы собственника нежилого помещения о том, что он самостоятельно несет расходы на содержание части общего имущества, не принимаются во внимание. Окончательно разрешить споры между управляющими компаниями и собственниками нежилых помещений, стремящимися сэкономить, должно Постановление Президиума ВАС РФ от 0.

N 4. 91. 0/1. 0, размещенное на сайте ВАС РФ 1. В рассмотренном в порядке надзора споре управляющая организация пыталась взыскать с собственника нежилого помещения в многоквартирном доме стоимость содержания и ремонта общего имущества в отсутствие заключенного между ними договора. Суды трех инстанций отказали компании в иске, посчитав факт оказания спорных услуг недоказанным, а методику расчета их стоимости — «непрозрачной» (Постановления ФАС УО от 2. N Ф0. 9- 8. 25/1. С5, Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 2. N 1. 7АП- 1. 18. 88/2.

ГК, Решение Арбитражного суда Удмуртской Республики от 1. N А7. 1- 9. 48. 5/2. Г3). Однако Президиум ВАС РФ рассудил иначе, отменив ранее принятые судебные акты и полностью удовлетворив требования компании.

В первую очередь суд выяснил, что управляющая организация была выбрана по конкурсу, следовательно, все собственники помещений были обязаны заключить с ней договор (п. ЖК РФ) и исполнять его. Значит, стоимость услуг должна быть определена исходя из размера платы, зафиксированного по результатам открытого конкурса. Кроме того, высшие арбитры подтвердили правомерность подхода, изложенного выше: содержание собственного помещения, оплата потребляемых в нем коммунальных услуг, а также содержание земельного участка, предоставленного в индивидуальное пользование и не входящего в состав общего имущества многоквартирного дома, не освобождают собственника помещений от бремени расходов на содержание общего имущества многоквартирного дома, включая земельный участок, на котором расположен дом.

Последний немаловажный вывод: так как в силу правоотношений по содержанию общего имущества размер расходов управляющей организации и размер платы одного из собственников помещений не совпадают, управляющая компания не должна доказывать размер фактических расходов, возникших у нее в связи с содержанием общего имущества, выделяя их по отношению к одному из собственников помещений. Содержащееся в названном Постановлении Президиума ВАС РФ толкование правовых норм является общеобязательным и подлежит применению арбитражными судами при рассмотрении аналогичных дел. На это есть специальное указание в самом документе.

Договор аренды части нежилого помещения: особенности заключения и государственной регистрации (Лазаренкова О.Г.)

Дата размещения статьи: 24.05.2016

Гражданский кодекс РФ в отдельном § 4 главы N 34 специально регламентирует аренду только таких объектов недвижимости, как здания и сооружения. На практике же гораздо чаще предприниматели имеют дело с арендой нежилого помещения, которое в качестве самостоятельного объекта регулирования не выделено. Поэтому одно время в научной литературе достаточно дискуссионным и неоднозначно решаемым на практике был вопрос о том, распространяется ли правовой режим зданий и сооружений на нежилое помещение как их составную часть, или же к правовому регулированию этих объектов следует применять общие положения о договоре аренды (§ 1 гл. 34). Суть спора заключалась в возможности применения правил специального регистрационного режима, закрепленного в ст. 651 ГК, предписывающих регистрировать договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее одного года. Для разрешения ситуации, с целью формирования единообразной правоприменительной практики, Высший Арбитражный Суд РФ счел необходимым сделать специальные разъяснения, согласно которым на нежилые помещения следует распространить правовой режим зданий и сооружений по аналогии .
———————————
Информационное письмо ВАС РФ от 01.06.2000 N 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений // Вестник ВАС РФ. 2000. N 3. С. 55.

Вместе с тем проблема оказалась не исчерпанной, поскольку, как показывает практика, в настоящее время широкое распространение получил рыночный оборот не только самих нежилых помещений, но и их отдельных частей. Зачастую организациям или физическим лицам необходимо взять в аренду лишь часть помещения под размещение аптечного киоска, банкомата, платежного терминала, автомата для кофе и т.п. Например, такая практика очень характерна для кредитных организаций, которые устанавливают банкоматы в торговых центрах, различных организациях и учреждениях, заключая подобные договоры.
На первый взгляд, это является недопустимым, поскольку, в соответствии со ст. 607 Гражданского кодекса РФ, в аренду может передаваться только индивидуально-определенная вещь, к разновидности которой явно не относится часть нежилого помещения, которую непросто индивидуализировать и обособить с помощью каких-либо визуальных границ. Вместе с тем судебная практика в основном идет по пути признания таких договоров заключенными.
Во избежание неблагоприятных последствий, в том числе связанных с признанием договора незаключенным, можно выделить следующие особенности, на которые нужно обратить внимание при заключении договора аренды части нежилого помещения:
— для договоров, заключаемых на срок менее одного года, необходимость соблюдения требования об обязательной индивидуализации предмета, как то предписывает ст. 607 ГК РФ;
— для договоров, заключаемых на срок один год и более, необходимость соблюдения регистрационного режима (п. 2 ст. 651 ГК), вследствие чего предъявляются еще более жесткие требования к индивидуализации предмета;
— необходимость разграничения аренды части нежилого помещения и передачи в пользование структурных элементов помещения;
— и наконец, чтобы впоследствии не возникли разногласия, необходимо заранее, при заключении договора, определиться, как стороны будут распределять несение расходов на электроэнергию, коммунальные услуги, уборку мест общего пользования, содержание охраны и т.п.
Остановимся на характеристике этих пунктов подробнее.
Во-первых, если договор заключается на срок менее одного года, договор не требует государственной регистрации. На основании п. 3 ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответственно, договор не считается заключенным. В качестве самостоятельного объекта недвижимости может выступать только помещение в целом, в нашем случае — это часть нежилого помещения. При заключении такого договора необходимо как можно подробнее конкретизировать расположение части нежилого помещения, выделить эту часть всеми возможными способами — заштриховать, выделить цветом; графически отобразить в привязке к плану или какому-либо официальному документу. Известен случай, когда юридической фирме удалось в суде отстоять интересы клиента, который при заключении такого договора установил границы путем прорисовки мелом на полу, стенах и потолке границы части нежилого помещения. Затем их сфотографировал и фотографии приложил к договору.
Вместе с тем судебная практика противоречива, и есть примеры, свидетельствующие о том, что в ряде случаев суды признают незаключенными договоры аренды неизолированной части нежилого помещения даже в случаях достаточной индивидуализации объекта аренды .
———————————
Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 25 сентября 2008 г. по делу N А29-525/2008. URL: http://base.consultant.ru (дата обращения 15.08.2015).

Поэтому при заключении таких договоров необходимо учитывать сложившуюся в данном регионе судебную практику.
Во-вторых, что касается заключения договоров на срок один год и более, то они требуют государственной регистрации (п. 2 ст. 651 ГК). При этом при сдаче в аренду здания, сооружения, помещения в них или части помещений к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, обязательным приложением являются кадастровые паспорта здания, сооружения и помещения, с указанием размера арендуемой площади. Договор аренды помещения или части помещения при этом регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения) .
———————————
Пункт 3 ст. 26 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Причем следует обратить внимание, что после вступления в силу 1 марта 2013 года Федерального закона N 302-ФЗ правила об отмене государственной регистрации договора аренды действовали в течение двух рабочих дней, прежде чем опять вернуться к исходной ситуации. Следовательно, сделки, заключенные в эти дни без соблюдения требований о государственной регистрации, будут действительны .
———————————
Федеральный закон от 30 декабря 2012 года N 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса РФ» // Собрание законодательства РФ. 2012. N 53. Ст. 7624.
Лазаренкова О.Г. Правила применения ст. 35 Семейного кодекса РФ: синхронизации в процессе реформы гражданского законодательства и нотариата не достигнуто // Проблемы современной науки. 2014. N 11-2. С. 111 — 112.

Как предписывает пп. 10 п. 2 ст. 7 Закона о кадастре, в государственный кадастр недвижимости должны вноситься следующие дополнительные сведения об объекте недвижимости — сведения о части объекта недвижимости, на которую распространяется ограничение (обременение) вещных прав, если такое ограничение (обременение) не распространяется на весь объект недвижимости. В соответствии с п. 4 ст. 14 этого Закона кадастровый паспорт объекта недвижимости — это выписка из государственного кадастра недвижимости, содержащая уникальные характеристики объекта недвижимости, а также в зависимости от вида объекта недвижимости иные, предусмотренные настоящим Федеральным законом сведения об объекте недвижимости .
———————————
Федеральный закон от 24.07.2007 N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» // Собрание законодательства РФ. 2007. N 31. Ст. 4017.

В данном случае хорошую службу сослужат документальные способы согласования границ арендуемой части нежилого помещения, в которых найдет отражение графическое отображение арендуемых площадей, привязанное к какому-либо официальному документу, содержащему план помещения. Причем это отображение необходимо включить в сам договор аренды либо оформить его как приложение к нему или акту приема-передачи помещения. Дальнейшим шагом будет обращение заинтересованного лица в органы технической инвентаризации.
Здесь будет иметь значение то обстоятельство, что юридически как самостоятельный объект права существует только помещение в целом, объектом договора аренды части нежилого помещения выступает тем не менее все помещение целиком. По-другому, с точки зрения закона, арендатор берет в аренду все помещение, но решает вопрос с арендодателем об использовании лишь части помещения и, соответственно, о меньшей арендной плате. Ввиду такой специфической конструкции возникают некоторые сложности.
Росреестр и кадастровая палата выработали собственную позицию, согласно которой отсутствие в кадастре сведений о части помещения, передаваемого в аренду, является основанием для отказа в регистрации договора аренды. По мнению этих ведомств, части недвижимого имущества (помещения в зданиях, части этих помещений) могут выступать объектом аренды, только если они являются индивидуально-определенными вещами, предназначенными для самостоятельного использования в определенных целях. Как полагает кадастровая палата, в отношении части помещения, передаваемой в аренду, должна иметься возможность идентификации в качестве объекта недвижимости. Часть помещения должна представлять собой часть объема здания или сооружения, имеющую определенное назначение и ограниченную строительными конструкциями. По мнению кадастровой палаты, конструктивно не обособленная часть помещения не является индивидуально-определенной вещью, а потому не может быть объектом аренды, и постановка на кадастровый учет такого объекта нецелесообразна .
———————————
Письмо Росреестра от 26.08.2013 N 14-исх/07811-ГЕ/13 «О государственной регистрации договора аренды части объекта недвижимости». URL: http://base.consultant.ru (дата обращения 15.08.2015).

Практическую помощь в подготовке документов для кадастрового учета оказывает кадастровый инженер, который на основании представленных документов готовит технический план на помещение, с указанием площади и границы арендуемой части нежилого помещения. Далее правообладатель подает заявление в кадастровую палату с просьбой учесть изменения данного помещения, к которому прилагает подготовленный технический план.
С таким заявлением может обратиться и представитель правообладателя данного помещения на основании доверенности, при этом нужно помнить, что в соответствии с новыми правилами, установленными ст. 185.1 ГК РФ , такая доверенность должна быть обязательно нотариально удостоверена.
———————————
Федеральный закон от 07.05.2013 N 100-ФЗ «О внесении изменений в подразделы 4 и 6 раздела части первой и ст. 1153 части третьей ГК РФ» // Российская газета. 2013. 13 мая. N 6075.

Органу кадастрового учета на рассмотрение документов дается срок, равный десяти рабочим дням. После рассмотрения документов он принимает решение об учете изменений помещения в части сведений о частях данного помещения (за исключением случаев, когда есть основания для приостановления или отказа). На основании такого решения заинтересованному лицу выдается кадастровая выписка на целый объект со сведениями, внесенными в кадастр, о части объекта, на которую распространяется ограничение или обременение .
———————————
Пункт 3 ч. 2 ст. 23 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» // Собрание законодательства РФ. 2007. N 31. Ст. 4017.

При оформлении кадастровой выписки, в отличие от паспорта, не создается и не ставится на учет новое помещение, а ставится лишь часть помещения с целью передачи ее в аренду, без присвоения ей отдельного кадастрового номера, а с присвоением учетного номера части.
На основании такой кадастровой выписки или кадастрового паспорта и соответствующих документов осуществляется последующая регистрация договора аренды.
Обращает на себя внимание еще одна проблема, с которой сталкивается регистрационная служба при регистрации этих и других сделок. На сегодняшний момент существуют две разные базы данных: государственный кадастр недвижимости (АИС ГКН) и Единый реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). Проблема заключается в том, что эти базы данных находятся в ведении различных структур. Поэтому при получении, например, кадастрового паспорта не всегда можно получить сведения о правообладателе объекта недвижимости; и, наоборот, при получении выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним не всегда становится известен кадастровый номер объекта недвижимости, а только его учетный номер. Отсутствие должного взаимодействия приводит к тому, что в договорах фиксируется условный номер, что вызывает сомнения у государственного регистратора при регистрации каких-либо прав.
Разрешению этой проблемы будет служить новый Федеральный закон от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», вступающий в силу с 1 января 2017 года (за исключением некоторых положений, вступающих в силу с 1 января 2020 года). На основе этого Закона предполагается создание единой системы государственной регистрации прав на недвижимость и государственного кадастрового учета недвижимости, то есть будет достигнута гармонизация сведений двух реестров, воплощенная в одной базе — Едином реестре недвижимости.
Таким образом, регистрация договора аренды части нежилого помещения представляет собой достаточно сложную процедуру; однако и ее соблюдение не служит безусловной гарантией того, что в обязательном порядке договор будет признан заключенным в случае возникновения судебного спора.
Для преодоления трудностей, связанных с заключением договора аренды части нежилого помещения, сторонам предлагается прибегать к конструкции договора возмездного оказания услуг. Такие рекомендации высказаны как в научной литературе , так и в отдельных судебных решениях. Однако в данном случае могут возникнуть другие риски, на которые справедливо обращают внимание некоторые исследователи. Во-первых, по их мнению, такие действия не гарантируют стабильности договорных отношений, поскольку по договору возмездного оказания услуг в соответствии со ст. 782 ГК РФ заказчик вправе в любое время отказаться от договора, уплатив исполнителю фактически понесенные расходы. Во-вторых, если помещение сдается под офис, адрес которого арендатор планирует использовать в качестве юридического, он будет лишен возможности подтвердить его официально .
———————————
Комарова Т.Ю. Нежилые помещения как объект аренды // Российская юстиция. 2009. N 9. С. 16.
Мангилева С.А. Особенности договора аренды части нежилого помещения // Вестник магистратуры. 2015. N 3 (42). С. 169.

Вместе с тем использование конструкций других договоров позволяет сторонам уйти от необходимости согласования такого условия, представляющего сложность для сторон, как индивидуализация предмета аренды, а также от прохождения процедуры государственной регистрации.
В-третьих, при заключении договора сторонам следует иметь в виду, что иногда в пользование передаются не части нежилых помещений, а только конструктивные элементы зданий, которые не являются самостоятельными объектами недвижимости. Это могут быть: несущая стена, крыша здания для размещения оборудования сетей связи, рекламных конструкций .
———————————
Бычков А. Обойдемся без регистрации // ЭЖ-Юрист. 2014. N 18. С. 12.

По сути, заключается договор не о передаче в аренду части нежилого помещения, а о передаче в пользование конструктивных элементов здания. Такие сделки регистрации не подлежат, о чем свидетельствует и судебная практика .
———————————
Постановление ФАС ВВО от 18 сентября 2013 г. по делу N А17-7144/2012. URL: http://base.consultant.ru (дата обращения 15.08.2015).

В-четвертых, по договору аренды обязанность по несению расходов на текущий ремонт возлагается на арендатора. В нашем случае, когда арендуется только часть нежилого помещения, обязанность по несению этих затрат фактически должна распространяться на все нежилое помещение. Поэтому при заключении договора сторонам заранее следует согласовать перераспределение этих расходов. Кроме того, возникает вопрос, на кого должны возлагаться расходы на поддержание в надлежащем состоянии мест общего пользования: уборка коридоров, содержание охраны, оплата электроэнергии, уборка туалетов и т.д. До последнего времени он был достаточно спорным и по-разному решался на практике. Итогом таких споров явилась выработка единой позиции судов, которая нашла отражение в Обзоре судебной практики от 26 июня 2015 года N 2. В соответствии с этой позицией собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором (ст. 210 ГК РФ). В отсутствие договора между арендатором нежилого помещения и исполнителем коммунальных услуг (ресурсоснабжающей организацией), заключенного в соответствии с действующим законодательством и условиями договора аренды, обязанность по оплате таких услуг лежит на собственнике (арендодателе) нежилого помещения .
———————————
Обзор судебной практики Верховного Суда РФ от 26 июня 2015 года N 2 (2015). URL: http://base.consultant.ru (дата обращения 15.08.2015).

Таким образом, при заключении договора сторонам, во избежание неблагоприятных последствий, следует согласовать условие о распределении между ними расходов на текущий ремонт; а также определиться, как они будут нести расходы на оплату коммунальных услуг и прочих трат на содержание мест общего пользования. В противном случае будет действовать правило, в соответствии с которым эти расходы возлагаются на арендодателя.
Подводя итог, отметим, что в отсутствие четкой правовой регламентации договора аренды части нежилого помещения при его заключении остается опираться только на доктринальное толкование существующих норм и разъяснения судебных инстанций.

Литература

1. Бычков А. Обойдемся без регистрации // ЭЖ-Юрист. 2014. N 18. С. 12.
2. Комарова Т.Ю. Нежилые помещения как объект аренды // Российская юстиция. 2009. N 9. С. 16.
3. Лазаренкова О.Г. Правила применения ст. 35 Семейного кодекса РФ: синхронизации в процессе реформы гражданского законодательства и нотариата не достигнуто // Проблемы современной науки. 2014. N 11-2. С. 111 — 112.
4. Мангилева С.А. Особенности договора аренды части нежилого помещения // Вестник магистратуры. 2015. N 3 (42). С. 169.

Смотрите еще:

  • Курсовая работа конституционное право Курсовая работа конституционное право Работ в текущем разделе: [ 1280 ] Дисциплина: Конституционное право Российской Федерации На уровень вверх Тип: Курсовая работа | Цена: 650 р. | Страниц: 27 | Формат: doc | Год: 2012 | КУПИТЬ | Получить демо-версию работы […]
  • То автомобиля для страховки архангельск Осаго и техосмотр ВАЖНО! При оформлении полиса обязательного страховая автогражданской ответственности владельцев транспортных средств, Вы получаете бонус в сиде скидки на оформление страховки в следующем году. Сохраните полис ОСАГО и талон техосмотра, оформленный у […]
  • Выселение из жилого помещения без предоставления жилья по решению суда Выселение из жилого помещения Одним из главных конституционных прав каждого человека является право на жилье и его неприкосновенность. Однако в некоторых случаях это право может нарушаться, причем на вполне законных основаниях – путем выселения человека из жилого […]
  • Как получить имущественный налоговый вычет с покупки квартиры Как и когда можно получить налоговый вычет при покупке квартиры в ипотеку и когда подавать на возврат 13 процентов? О своем праве на имущественный вычет при покупке квартиры в ипотеку знает каждый налогоплательщик (ст.220 НК РФ). Кто-то планирует покрыть суммой […]
  • Составление заявления в суд образец Образец искового заявления в суд о возмещении материального ущерба: куда подается гражданский иск, и как составить документ? Исход дела о взыскании компенсации за причиненный материальный ущерб напрямую зависит от правильности составления иска. Хотя данное заявление […]
  • Образец заявления об отмене алиментов на содержание жены Что такое судебный приказ о взыскании алиментов на содержание детей? Как написать заявление об отмене распоряжения? Судебный приказ – постановление мирового судьи, которое выносится единолично и без судебного разбирательства в том случае, когда заявитель просит […]
  • Заполнение 3 ндфл на имущественный вычет Налогоплательщики спрашивают: как выглядит НДФЛ-3 на налоговый вычет за покупку квартиры в ипотеку? Если вашей целью является получение налогового вычета, вам конечно не обойтись без корректно оформленной декларации НДФЛ-3. В данной статье мы детально разберем, как […]
  • Надо ли пенсионеру отрабатывать при увольнении Как правильно уйти на заслуженный отдых: нужно ли отрабатывать 2 недели пенсионерам при увольнении? Известно, что лица пенсионного возраста увольняются по соответствующему регламенту, на этой почве у кадровых работников и администрации возникает ряд вопросов, в том […]