Договор с управляющей компанией на управление многоквартирным домом

Оглавление:

Порядок заключения договора управления многоквартирным домом

Даже одноэтажный дом на две квартиры не может быть функциональным без постоянной хозяйственной поддержки и проведения периодических ремонтных работ, а многоквартирный дом и подавно, учитывая, как много семей в нем находятся, пользуются инженерными сетями и иными конструктивными составляющими дома.

Именно поэтому для поддержания дома в надлежащем состоянии и привлекается те или иные компании в рамках договора, целью оформления которого является определение перечня услуг и полномочий сторон.

Когда необходимо его заключение

В порядке норм, определенных жилищным законодательством, многоквартирный дом не может существовать сам по себе без должного управления, которое в силу ч.2 ст.161 ЖК РФ должно выражаться в одном из способов управления, который выберут жильцы в соответствии с законом.

Так, в частности, владельцы квартир могут осуществлять управление МКД посредством следующих способов:

  • создания ТСЖ, которое и будет заключать договора с ресурсопоставляющими компаниями, а также нанимать работников для проведения необходимых работ;
  • непосредственного управления, которое возможно при наличии в доме не более 30 квартир, собственники которых и будут заниматься поддержанием дома на необходимом уровне лично либо через посредников;
  • привлечения управляющей компании, которая специализируется на жилищных отношениях.

При этом следует отметить, что как при ТСЖ, так и при непосредственном управлении жители дома могут заключить договор с УК на осуществление необходимых работ по поддержанию дома, в то время как решение насущных вопросов будет относиться уже к компетенции собрания собственников. Однако, если речь идет о первичной передаче полномочий УК, все вопросы будут курироваться указанной компанией.

Кстати, отказаться от выбора любого из вышеперечисленных способов управления жильцы дома не могут, учитывая, что ст.161 ЖК РФ обязывает их определиться со способом управления. В противном случае УК будет избрано местными органами самоуправления в порядке открытого конкурса в рамках процедуры, закрепленной ч.4 ст.161 ЖК РФ.

То есть, по сути, после избрания способа управления МКД сторонами жилищных правоотношений будут являться управляющая компания либо же ТСЖ и владельцы квартир, каждый из которых во исполнение норм закона будет иметь на руках экземпляр договора о содержании дома.

Предмет и существенные условия

Также в рамках жилищного законодательства договор на управление может быть заключен только с УК, которая имеет соответствующую лицензию, учитывая, что ст.12 ФЗ №99 управление МКД является одним из видов деятельности, который подлежит лицензированию, осуществленному в порядке, определенном Постановлением Правительства № 1110.

Следует отметить, что в рамках норм, определенных ст.162 ЖК РФ, договор на управление домом может быть составлен только в письменном виде и должен быть подписан уполномоченным от собственников лицом с одной стороны и представителем компании с другой стороны.

При этом указанный документ должен содержать в себе следующие составляющие:

  • предмет договора, а именно оказание услуг по содержанию МКД;
  • существенные условия, которые подразумевают состав имущества и перечень оказываемых услуг;
  • обязательные условия, а именно, стоимость и порядок отчетности, а также срок действия соглашения;
  • заключительные условия, регламентирующие ответственность сторон и порядок расторжения договорных отношений.

Права и обязанности сторон

Как и всякий договор, соглашение между УК и жителями дома содержит права и обязанности сторон, которые в рамках договора подлежат обязательному исполнению.

В частности УК обязана:

  • обеспечить безопасность жизни и здоровья проживающих, посредством проведения текущего и кап.ремонта исходя из плана либо потребности;
  • оказывать содействие в предоставлении ресурсоснабжающих услуг, посредством поддержания инженерных сетей в пригодном состоянии для эксплуатации и заключением договоров на поставку с соответствующими организациями;
  • контролировать предоставление коммунальных услуг в объеме и надлежащем качестве от поставщиков;
  • обеспечивать сохранность и поддержание в надлежащем состоянии обще долевого имущества владельцев квартир, перечень которого утвержден ст.36 ЖК РФ;
  • оказывать услуги по поддержанию дома и проводить ремонтные работы не менее чем в пределах перечня, утвержденного Постановлением Правительства №290;
  • проводить периодические проверки пригодности к использованию системы коммуникации и инженерных сетей;
  • хранить и использовать техническую документацию в строгом соответствии с законом, учитывая, что речь идет и о персональных данных;
  • информировать жителей об изменении тарифов либо взносов за содержание имущества МКД;
  • предоставлять любую информацию о характере услуг, а также об их стоимости по требованию собственников МКД в порядке, определенном Постановлением Правительства №491.

При этом УК наделена и определенными правами, в частности:

  • требовать предоставление технической документации, в соответствии с которой впоследствии будет осуществлено обслуживание дома;
  • самостоятельно определять порядок оказания услуг;
  • выбирать способ выполнения работ;
  • избирать подрядчиков либо компании, которые специализируются на выполнении того или иного вида работ;
  • принимать платежи, а также рассчитывать задолженность и пеню в соответствии с условиями договора и нормами закона.

В свою очередь и владельцы квартир обладают рядом прав и обязанностей, в частности жильцы обязаны:

  • использовать жилое помещение по назначению;
  • оплачивать коммунальные услуги в соответствии с полученными платежными листами в установленный законом срок;
  • ставить в известность представителей УК о принятых в ходе общего собрания решениях, относящихся к обслуживанию.

Также жильцы наделены следующими правами:

  • контролировать деятельность УК;
  • требовать отчет о проделанной работе;
  • получать любые сведения, касаемые действий УК в отношении МКД.

На что необходимо обращать внимание при заключении данного вида соглашения

Именно поэтому на предварительной стадии заключения договора желательно обратить внимание на следующие аспекты:

  • перечень оказываемых услуг должен быть подробным и включать в себя все положения, оговоренные в Постановлении №290;
  • порядок изменения оказываемых услуг;
  • перечень коммунальных услуг;
  • порядок ценообразования, а также взыскания задолженности;
  • подробное руководство по осуществлению контроля, включая сроки запросов и предоставляемую в них информацию.

Если управляющая компания будет уклоняться от полного освещения того или иного условия и ссылаться на Типовую форму договора, желательно искать другого исполнителя, который будет учитывать пожелания жителей дома, а также их потребности в рамках действующего законодательства.

Правила отчетности о проделанных работах и осуществленных затратах

Также УК обязана поставить жильцов в известность о системе тарифов за коммунальные услуги, если они менялись либо будут изменены в ближайшем будущем.

И компания обязана обосновать все затраты по оказываемым услугам, если они были введены в течение года, к примеру, за ту же парковку либо найм уборщицы, обслуживание лифта или использование придомовой территории. То есть по сути, УК должна осветить все вопросы по управлению МКД, которые возникнут у жильцов, не говоря уже о плановом отчете израсходованных средств.

Условия расторжения

Как правило, договор по управлению домом между жильцами и УК заключается на определенный срок от года до пяти лет, если ни одна из сторон не потребовала расторжения соглашения, он автоматически пролонгируется, то есть продляется.

При этом в рамках ч.8.1 ст.162 ЖК РФ собственники жилых помещений МКД имеют право в одностороннем порядке расторгнуть договор в следующих случаях:

  • изменения способа управления дома;
  • при ненадлежащем исполнении управляющей компанией условий договора, а именно, содержании дома.

Кстати УК тоже может расторгнуть договор, в частности, в случае отзыва лицензии, причем с правом исполнения обязанностей, определенных договором, до избрания новой управляющей компании.

О правилах заключения соглашений собственников квартир с УК по управлению МКД рассказано в следующем видеосюжете:

Плюсы и минусы непосредственного способа управления многоквартирным домом

Многоквартирный дом – это сложное техническое сооружение, которое требует постоянного внимания. Нужно поддерживать его состояние, обихаживать его и управлять им.

Кто-то должен этим заниматься, либо сами собственники жилых помещений, либо нанятые специалисты. Государство предоставило выбор формы управления МКД жильцам.

Но прежде чем выбрать, нужно иметь представление о том, какие есть способы управления.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам ниже. Это быстро и бесплатно !

Способы управления многоквартирным домом

В ЖК РФ (ст. 161) предусмотрено несколько возможностей для управления многоквартирным домом (сокращенно – МКД).

К ним относятся:

  • Непосредственно жильцами;
  • Через создание ТСЖ или кооператива;
  • Управляющей компанией (УК).

Способ управления многоквартирным домом выбирают собственники на своем собрании. За ними оставлено право, изменять форму управления.

Однако если по какой то причине владельцы жилья не сумеют выбрать способ, то за них решение принимает муниципалитет, избрав УК на открытом конкурсе.

Если жильцы управляют домом сами, то есть непосредственно, то это означает, что каждый собственник сам работает с организациями, которые обслуживают жилой фонд.

Наличие в этой связке управляющей компании не обязательно, хотя на практике, чаще всего, непосредственное управление осуществляется через управляющую компанию, которая выступает представителем жильцов.

Юридическое лицо при такой форме не создается, управляется дом старшим по дому, или домовым комитетом.

Следующий способ – это создание жилищного кооператива или ТСЖ. На основании общего собрания собственников создается некоммерческая организация (ТСЖ или кооператив), основная задача которой – обслуживание дома.

Управление МКД ведется через созданную организацию. Товарищество собственников жилья имеет собственный расчетный счет, печать, представляет собственников жилья перед сторонними и государственными организациями.

Управляющая компания представляет собой организацию, которая специализируется на оказании услуг в сфере ЖКХ, то есть занимается обслуживанием домов профессионально.

Управляющая компания может быть, как частной, так и государственной.

Если жильцы выбирают для управления МКД УК, то каждый собственник заключает с управляющей компанией договор на обслуживание, включая и оплату коммунальных услуг, уборку мусора, поставку некоторых энергоресурсов.

Если вы хотите узнать, капитальный ремонт дома: кому положены льготы по оплате, советуем вам прочитать статью.

Выбор управления МКД

Выбор способа управления происходит на общем собрании собственников жилья МКД.

Разделить процесс можно на несколько этапов:

  1. Подготовительный. Создание инициативной группы, которая займется подготовкой собрания, предложений по форме управления, места и сроков проведения собрания, хранения документов, подготовкой проекта резолюции и т. д.
  2. Проведение собрания. Для того чтобы решение собрания имело законную силу, требуется присутствие не менее 50% собственников, проживающих в доме. Форма собрания может быть, как очной, так и заочной.
  3. Реализация решений общего собрания. Если избрано непосредственное управление или УК, то жильцы заключают договора с поставщиками услуг напрямую либо с управляющей компанией. Если создается ТСЖ или ЖК, то оформляются учредительные документы, организация регистрируется в госорганах. Далее все вопросы собственники решают с ТСЖ или кооперативом.

С 2015 года непосредственно управлять домом можно, если квартир в нем не более шестнадцати (ФЗ №255 от 21 июля 2014, ЖК РФ ст. 161).

В иных случаях придется или создавать ТСЖ, или воспользоваться услугами УК.

Непосредственное руководство жилым домом

Непосредственное управление МКД – это коллективное управление. Все вопросы, связанные с обслуживанием дома, решаются на общем собрании.

Каждый из собственников сам представляет свои интересы..

На основании ЖК РФ (ст. 164) собственники могут выбрать своего законного представителя, который будет действовать от их лица, то есть заключать договора, представлять собственников в сторонних организациях и госорганах.

Представителем может быть и не собственник, проживающий в доме, а нанятое со стороны лицо. Возможно избрание старшего по дому или домового комитета.

Читайте статью, могут ли выселить собственника из приватизированной квартиры за долги по квартплате тут.

При непосредственном управлении возможны только прямые договоры.

Договоры заключаются каждым собственником помещения, осуществляющим непосредственное управление многоквартирным домом, от своего имени (ст. 164.2 ЖК РФ).

Старший по дому или председатель совета дома полномочен, заключить договор от имени всех собственников (ст.164.3 ЖК РФ), для этого каждый собственник обязательно должен оформить нотариальную доверенность на имя председателя совета дома.

При заключении договора собственники могут предусмотреть в договоре все необходимые для них условия.

Предлагаем вам скачать образец договора управления МКД, непосредственная форма: Скачать бланк.

Для заключения прямых договоров при непосредственном управлении необходимо предоставить:

  1. Копию протокола решения общего собрания собственников о выборе способа управления домом;
  2. Копию протокола решения общего собрания собственников о выборе уполномоченного лица по взаимодействию с ресурсоснабжающими организациями от имени всех собственников (или об избрании председателя совета дома);
  3. Копию технического паспорта на многоквартирный дом;
  4. Заявление на имя директора о заключении прямых договоров.

Возможно Вас заинтересует статья, права и обязанности управляющей компании по содержанию многоквартирного дома, прочитать об этом можно здесь.

Плюсы и минусы

Преимущества непосредственного способа управления:

  • Первым и несомненным плюсом непосредственной формы управления домом является то, что собственники при этой форме не отвечают по обязательствам УК. Прописанные в договоре услуги должны быть предоставлены им в полном объеме.
  • Каждый из собственников не несёт ответственности за задолженность других недобросовестных собственников.
  • Нет посредников, поскольку собственник сам определяет с какой организацией ему работать. Собственники жилых помещений самостоятельно выбирают организации, которые производят ремонтные и иные работы по дому. В данном случае – это договор подряда, а не управления. Не нужно оплачивать дополнительные работы и услуги, которые в договоре не прописаны.
  1. При непосредственной форме не существует бюджетных ассигнований на ремонт.
  2. Нет контроля над непосредственным управлением, отсутствует контроль над обслуживанием, как со стороны самих жильцов, так и со стороны надзирающих органов (нет юридического механизма, позволяющего такой контроль осуществлять).
  3. При заключении договора, например, на поставку воды, необходимо, чтобы с поставщиком подписали договор не менее половины списочного состава собственников. В противном случае договор исполняться не будет.

Получается, что дешевизна поставляемых услуг, компенсируется дороговизной ремонта, даже косметического, не говоря уже о капитальном, да и отсутствием возможности влиять на поставщика.

Собственники жилых помещений выбрали непосредственное управление многоквартирным домом и аргументируют свой выбор. Предлагаем Вам посмотреть видеоролик.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:


Это быстро и бесплатно !

Также рекомендуем к прочтению:

Поделиться в соц.сетях

Договор с управляющей компанией на обслуживание многоквартирного дома: правила заключения, образец,

На сегодняшний день больше половины многоквартирных домов обслуживаются управляющими компаниями, которые выступают в роли жилищной организации. Осуществляют они свою деятельность на основании договора с жильцами МКД. Но так ли важно его подписание, чтобы получать услуги ЖКХ?

Обязательно ли заключать договор с управляющей компанией — что гласит закон

Главным нормативным актом, регулирующим сферу оказания услуг ЖКХ и и проведения управления всем имуществом МКД, считается Жилищный кодекс РФ. Так, в статье 162 Кодекса говорится, что с каждым жителем МКД в обязательном порядке необходимо заключить договор.

Фактическое подписание не является необходимостью, чтобы на собственника жилья либо жильца была возложено обязательство по соглашению, что был подписан с другими владельцами или жильцами, проживающими в соответствующем МКД. На подобных жильцов распространяются те же условия.

Порядок определения общих для всех условий соглашения с УК следующий:

  • проводиться общее собрание жителей;
  • на нем обсуждаются несколько вариантов соглашений, предоставляемых различными УК;
  • большинством голосов собравшихся жильцов выбирается один из вариантов;
  • на основе протокола заключается договор с одной из УК.

Несогласные с таким решением лица вправе обратиться в суд со своими претензиями и предложениями. В подобной ситуации заключение соглашения оставляется до момента вынесения судом решения по спору.

Между кем подписывается договор

Соглашение должно быть составлено в форме письменного документа. Как правило, для начала настоящий типовой договор заключается между собранием жителей и УК.

Соглашение должно быть подписано 2/3 части присутствовавших на собрании владельцев. Однако, если договор был подписан большинством жильцов, то правило 2/3 голосов присутствовавших на собрании жильцов не действует.

Для утверждения решения собрания составляется протокол, в котором отражаются условия договора, результаты голосования, а также правила обжалования результатов. Протокол подписывается всеми участниками, выражающими согласие с результатами голосования. Все, кто не выражает своего согласия с результатами, вправе обратиться в суд.

Сразу, как будет подписан типовой договор с общим собранием, делом УК будет заключение такого договора с каждым из жителей в отдельности. Однако от наличия либо отсутствия соглашения не зависит наличие обязанности уплачивать коммуналку.

По этой причиной договор с УК имеет типовую характеристику. Ведь принятый на собрании список условий обслуживания будет действовать в отношении всех жителей соответствующего МКД.

Содержание договора

Жильцам рекомендуется внимательно изучать правила соглашения, ведь они не имеют императивного характера, а в каждом случае устанавливаются отдельно.

Но перечень условий, что должны найти отражение в договоре, отдельно закреплены в жилищном законодательстве.

В содержании заключаемого с УК договора необходимо отразить следующую информацию:

  • перечень имущества, что входит в комплекс общих объектов в МКД;
  • перечень услуг и работ, что будут предоставляться УК жителям МКД, а также правила, по которому этот перечень может быть изменен;
  • способ и метод расчета стоимости услуг, работ и нужных для МКД товаров;
  • ответственность сторон по договору в случае нарушения условий соглашения и жилищного законодательства;
  • способы осуществления контроля за действиями, осуществляемыми управляющей организацией;
  • порядок предоставления управляющей компании отчетности о проведенной работе и регулярность предоставления такого отчета.

В случаях, когда невозможно определить состав имущества, который принадлежит многоквартирному дому, при отсутствии претензий со стороны общего собрания жильцов, управляющая компания вправе сослаться на план многоквартирного дома, утвержденный при вводе его в эксплуатацию. Однако жильцам крайне не рекомендуется соглашаться на это и провести ревизию имущества перед заключением договора.

Кроме того, перечень услуг, которые управляющая компания будет предоставлять жильцам, может быть представлен в виде отдельного документа-приложения. Данное обстоятельство не влияет на юридическую силу перечня услуг.

В настоящий момент цены за коммуналку определяются самими УК. Вследствие частых злоупотреблений с их стороны, в законодательство были внесены изменения, согласно чему средства на обеспечение, текущие и капитальные ремонтные работы общих объектов обозначаются и утверждаются на общем собрании жителей. А стоимость иных видов коммуналки обозначаются согласно минимальным и максимальным тарифам, а также нормативам потребления, устанавливаемым региональными властями.

Также специалисты в данной сфере рекомендуют ограничить правомочия управляющей компании использовать средства на обеспечение общих помещений без надобности.

Для этого общее собрание жителей может точно определить перечень случаев, при которых УК вправе использовать накапливающиеся средства.

Права и обязанности обеих сторон

За жильцами закрепляется одно единственное обязательство: оплачивать квитанцию, ежемесячно присылаемую жилищной организацией. Но главное в этом обязательство не сам факт оплаты, а состав услуг, за которые данная оплата должно вноситься:

  • стоимость ресурсов, поставляемых управляющей компанией (газ, свет и т.д.);
  • обслуживание жильцов в аварийных ситуациях;
  • вывоз ТБО;
  • обслуживание канализации;
  • обслуживание технического оснащения в МКД (лифты).

Сами же УК обязаны осуществлять следующие действия:

  1. Деятельность по обеспечению стабильной эксплуатации общих помещений, технического оснащения, поставки иных видов коммуналки. В этот круг входят и обязательства по обеспечению чистоты прилегающих к МКД площадей.
  2. Действия по организации взаимодействия жильцов, поставщиков услуг и УК. Это возможно обеспечение порядка приема и изучения жалоб со стороны жильцов, предложения по назначению общего собрания и т.д.

По усмотрению сторон в перечень обязательств УК вправе быть внесены и другие пункты, которые не противоречат законодательству. Однако на жителей УК не могут возлагать другие обязательства, чем те, что были определены протоколом общего собрания.

На какой срок заключается договор управления многоквартирным домом

Закон не устанавливает срок, на который подлежит заключить договор с УК. Это полномочие отнесено к компетенции собрания жителей. Они в протоколе указывают, срок, на который заключается соглашение с соответствующим УК.

Так что договор управления многоквартирным домом заключается на срок, определяемый собранием.

Однако прекращение юридической силы договора по окончанию периода его действия является лишь единичным основанием для окончания отношений с УК. Закончит договорные отношения можно и по другим основаниям:

  • решением собрания жителей;
  • в судебном порядке в случае правонарушения УК, либо нарушения условий соглашения или требований законодательства.

Для одностороннего отказа от УК нужно конкретное основание, заключающееся в нарушение им законодательства.

⇒ Образец типового договора с УК можно скачать с нашего сайта.

Порядок расторжения

Как уже было отмечено, для прекращения договорных отношений с УК нужны определенные основания. В законе имеются два таких основания:

  • окончание периода юридической силы соглашения;
  • нарушение УК требований закона.

Когда истекает срок договора, проводится собрание жителей, где решается вопрос о продлении периода действия договора. Однако, если жилищная организация нарушает правила законодательства или договора, то необходимо обращаться в суд.

Кроме того законодательством предусмотрены случаи, когда расторжение договора осуществляется в особом порядке. Так, если жилищная организация будет признана банкротом или ликвидирована, то договор признается расторгнутым со времени принятия постановления судом или решением собранием учредителей УК.

Что если договор с управляющей компанией не заключен

Итак, обязательно ли заключать договор с управляющей компанией? Наличие соглашения является обязательным правилом предоставления жителям МКД услуг коммунального характера и иных услуг от жилищной организации. Но такое правило распространяется лишь на типовое соглашение, что заключается с собранием жителей.

Что, если договор с управляющей компанией не заключен? С каждым жителем в отдельности соглашение также нужно заключить, но, когда договор с УК не заключен, обязанности, определенные типовым соглашением, утвержденным собранием жителей, будут распространяться на всех жильцов в не зависимости от того, заключено соглашение или нет.

Однако лица, которые не заключали индивидуальный договор с УК, установленный общим собранием, вынуждены будут ссылаться на типовой договор. Это, разумеется, вызовет определенные неудобства. Однако в целом на взаимоотношения между жильцом и управляющей компанией наличие либо отсутствие индивидуального соглашения не влияет.

Составляем договор с управляющей компанией на обслуживание дома

В соответствии с принятым законодательством договор на управление многоквартирным домом с УК позволяет урегулировать любые аспекты использования недвижимости. За соответствующую плату организация возьмет на себя руководство всеми жилищно-коммунальными вопросами, и грамотно составленный в этом случае документ позволит обезопасить обе стороны от самых различных неприятностей. Жильцы и собственники жилых помещений (квартир) могут не беспокоиться, если с общедомовым имуществом, коммуникациями произойдет неприятность.

Еще более часто встречаются неграмотно составленные договоры, по которым многоквартирный дом и вовсе рискует попасть в «кабалу» к недобросовестной УК. В результате решить с организацией какой-либо спор оказывается практически невозможно ввиду того, что есть подписанный договор, то есть закон оказывается на стороне недобросовестного контрагента. И после длительных разбирательств остается только поменять управляющую компанию. Это дело хлопотное и подразумевает выплату компенсации.

Поэтому, как и с любым другим документом, перед подписанием следует не просто бегло прочитать текст, но и уделить его смыслу и сути большое внимание. Если возникнут вопросы, то прибегнуть к помощи юриста, приглашенного со стороны. А если согласия с текстом не имеется, не стоит принимать на себя подобные обязательства.

Общие вопросы по составлению договора

  • проводится общедомовое собрание всех собственников в порядке, установленном ст. 45-48 ЖК России;
  • осуществляется выбор совета дома (инициативной группы);
  • анализируется законодательство;
  • происходит выбор кандидата на роль управляющей компании.

В офисе любой управляющей компании инициативной группе обязательно предложат подписать свой собственный проект документа. Но спешить здесь ни в коем случае не стоит, так как важно помнить: собственник самостоятельно выбирает набор услуг, за которые он хочет платить деньги и самостоятельно же определяет уровень качества этих услуг. И типовой договор его может не устроить по своему содержанию. Здесь следует воспользоваться правом внести необходимые правки в предложенный документ, а то и вовсе представить юристам организации свой проект.

Предмет эксплуатации


В соответствии со статьей 162 ЖК РФ на плечи управляющей компании возлагаются обязанности по эксплуатации не всего дома, а только общедолевого имущества. Понятие это до такой степени очевидное и, вместе с тем, туманное, что определение подобного рода имущества необходимо специально отражать в документе. Попытка ограничиться ничего не значащей фразой позволит компании выполнять свои обязанности по своему усмотрению — закон это позволяет.

К примеру, стояки водоснабжения вдруг окажутся «на балансе» владельца квартиры со всеми проистекающими из этого последствиями. И УК будет права, если откажется обслуживать их при условии, что они не определены в документе. Следовательно, перечислению этого имущества должно уделяться большое внимание. Желательно, чтобы сюда входило все то имущество (закрепленное за домом), которое закон относит к этой категории. Кроме того, следует добавить в договор такие объекты:

  • придомовая территория;
  • коммуникации, в том числе на придомовой территории;
  • инженерные сети внутри дома;
  • почтовые ящики;
  • двери, домофоны (или иные средства контроля доступа), окна;
  • мусоропровод;
  • домовые антенны;
  • уличное и внутриподъездное освещение.

Список, можно продолжить, поскольку даже принадлежащие одному человеку права на имущество, расположенное за пределами его квартиры, относится именно к общедолевому и закреплено уже за домом. Инициативной группе следует скрупулезно переписать все то, что по мнению собственников должно обслуживаться выбранной фирмой, но при этом не противоречит ни логике, ни здравому смыслу и о чем не выпущен специальный закон.

Особенности эксплуатации


Как только будет определено, что будет находиться в ведении исполнителя, придется сделать выбор, что именно владельцы квартир, нежилых помещений (представители муниципалитета) хотят сделать с этим. А сделать можно много чего, вплоть до установки аквариумов на каждом этаже, размещения ковровых покрытий на лестничных маршах и хрустальных люстр на потолках. Поэтому, прежде чем пускать свои фантазии в полет, стоит прислушаться к мнению представителей УК, которые могут в экспертном порядке дать множество дельных советов.

Но если все собственники действительно мечтают об аквариуме в подъезде, то почему бы и нет? Ведь наниматель определяет перечень работ и услуг, которые должен сделать исполнитель, и некоторые вольности вполне допустимы. «Излишества» просто следует включить в проект документа, разрабатываемого многоквартирным домом. Главное, не забывать, что за всю роскошь придется платить.

При определении особенностей стоит взять за базу Закон «Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда». Здесь оговаривается тот минимум, который необходим для поддержания многоквартирного дома в исправном состоянии. Стоимость указываемых в Правилах работ и услуг также может базироваться на тарифах техобслуживания, которые разрабатываются ежегодно муниципальными властями. Но здесь стоит сразу отметить, что:

  • стороны при согласии могут сделать выбор в пользу собственных тарифов;
  • базовый тариф на техническое обслуживание не включает в себя даже таких обыденных вещей, как домофон или металлическая подъездная дверь;
  • придомовая территория также обслуживается на минимальном уровне.

Правила определяют, что нужно делать, чтобы постройка скоротечно не разрушилась. Их можно использовать при разработке собственных требований как основополагающую документальную часть, по сути – образец.. Этот пункт документации можно считать базовым, который определяет права хозяев жилья.

О сроках договора


Насколько бы замечательной ни казалась управляющая компания и лестные отзывы о ней, не стоит сразу оформлять договорные отношения на срок более 3 лет. Эксперты вовсе склоняются к мнению, что первично сделку стоит определять на минимальную протяженность, что согласно статьи 162 ЖК РФ определяется периодом в 1 год. Таким образом, легко максимально обезопасить выбор владельцев от недобросовестного подрядчика, функции которого сводятся просто к взиманию платы, а ему в свою очередь это позволит легко избавиться от тяжелого клиента. Такой период удобен еще и тем, что:

  • при отсутствии взаимных претензий и заявления о прекращении договорных обязательств между домом и фирмой отношения пролонгируются на период, заявленный в части о сроках действия документа и на тех же условиях (п.6 ст. 162 ЖК РФ);
  • можно внести изменения в действующий документ (в порядке, закрепленном в ГК РФ);
  • по истечении срока легко заключить такой же договор, на тех же условиях, но с гораздо большим временем действия, вплоть до 5 лет (п.5 ст. 162 ЖК РФ).

Конечно, в соответствии с гражданским законодательством УК реально сменить. Но порядок досрочного расторжения следует обязательно предусмотреть, чтобы избежать таких неприятных последствий, как судебная тяжба, начисление компенсации или неустоек, заморозка эксплуатации имущества, влекущая за собой снижение уровня комфорта и разрушение постройки.

Ответственность обеих сторон

В большинстве договоров с УК очень подробно указано, какие обязанности есть со стороны владельцев, а вот ответственности исполнителя перед многоквартирным домом уделяется мало внимания. Это связано с тем, что подобного рода отношения являются новинкой для большинства владельцев квартир, что и порождает подобное. Наниматель должен диктовать условия и иметь инструменты контроля за исполнением и, в случае чего, спрашивать должный объем и уровень с подрядившегося лица.

Контроль за тем, как выполняет свои обязанности организация, должен осуществляться инициативной группой, выдвинутой многоквартирным домом, которая, в свою очередь, должна учитывать пожелания и замечания собственников и доводить сведения до УК. Следует предусмотреть сроки устранения недочетов, ответственность (вплоть до штрафных санкций) за несвоевременность выполнения работ и особенно отметить возможность оценки качеств. Для последнего существуют акты приемки, которые подписываются советом дома.

Многие УК отказываются брать на себя какую-то дополнительную ответственность, которая напрямую не оговаривается в разработанном муниципалитетом типовом документе и принимаемом многими за образец. Но это означает, что стоит сделать выбор в пользу более сговорчивого исполнителя. Отчетность исполнителя перед всем многоквартирным домом также должна быть прописана в договоре. Указывается периодичность отчетов, к примеру, текущие — раз в квартал, а итоговый — раз в год. Это позволит наглядно оценить такие моменты, как:

  • прозрачность расходования средств;
  • качество исполнения услуг;
  • своевременность проведения работ;
  • общее состояние отношений с управляющей компанией.

Выбор критериев для оценки эффективности подрядчика достаточно велик. Если отношения расторгаются, то должна быть отражена необходимость составления акта приемки-передачи дома, так как новая УК потребует дополнительную плату за все ошибки, которые совершила предыдущая фирма. Таковых недоделок и недоработок может быть достаточно много. И важно, чтобы согласно акта старый исполнитель устранял свои недочеты за свой счет.

Отдельно следует сказать о форс-мажоре. Как это ни смешно звучит, но стандартная часть договора, которая посвящается обстоятельствам непреодолимой силы, зачастую пишется управляющей компанией «под себя», и потому могут появиться такие пункты, как:

  • отсутствие средств у управляющей компании;
  • отсутствие нужных материалов;
  • неисполнение субподрядчиками своих обязательств.

Каждый из пунктов следует тщательно проверять — настолько уж ли непреодолимы обстоятельства и можно ли их действительно отнести к форс-мажору? Стоит также предусмотреть, какие последствия и в какие сроки повлечет за собой форс-мажор, то есть отношения будут приостановлены, изменены или расторгнуты?

Расчет и составление счетов

Поскольку именно УК представляет интересы многоквартирного дома перед сбытовыми организациями (водоснабжение, электроэнергия, газ и пр.), основной расчет с поставщиками владельцы дома ведут через нее. Чтобы выплаты за коммунальные услуги, осуществляемые всем многоквартирным домом, дошли до адресатов, закон дает возможность сделать выбор между такими вариантами:

  • формирование единого счета дома, через который и осуществляется движение средств;
  • можно воспользоваться услугами единых информационно-расчетных кассовых центров, если таковые органы созданы муниципалитетом (как, например, в Костромской области).

Стоимость услуг должна быть четко оговорена, равно как повышение или понижение расценок в течение года. Причем делать это нужно не в самом тексте документа, а выпускать отдельным приложением, которое дополнительно подписывается владельцами квартир в доме. И стоит даже предусмотреть возможность досрочного расторжения, если подрядчик и заказчик не договорятся по цене. Таким образом домовладельцы избегут неприятных сюрпризов в очередных счетах и смогут безболезненно сменить подрядчика. А УК сможет спасти себя в случае наступления форс-мажора, который может быть связан, к примеру, с состоянием экономики (гиперинфляция и пр.).

Важно отметить необходимость установления отдельного контроля за средствами, которые выделяются на капитальный ремонт. Здесь стоит предусмотреть максимальную прозрачность и выделить финансирование на отдельный общедомовой счет, откуда деньги будут браться именно на работы капитального характера по многоквартирному дому, согласованные либо с домосоветом, либо с домовладельцами.

Некоторые подрядчики могут установить собственные тарифы на услуги естественных монополий, то есть диктовать стоимость тепло-, газо-, электро- и водоснабжения. Таким образом нарушается закон и правила предоставления услуг, что выливается в: ничтожность сделки (договор, регулирующий ее, нарушает текущее законодательство; в ничем не оправданное удорожание стоимости проживания или владения квартирой в многоквартирном доме; в теоретическую возможность на срок, необходимый для судебного разбирательства, лишиться «благ цивилизации» даже при исправной оплате квитанций.

Договор на обслуживание должен отражать интересы именно собственников квартир дома, а не только управляющей компании. Не стоит воспринимать договор как кабальную сделку и идти на поводу у УК во всех вопросах и по всем аспектам. За свои деньги домовладелец имеет абсолютное право спрашивать в полной мере. Смена исполнителя возможна, но стоит сразу подобрать надежного партнера. Выбор достаточно широк, есть возможность заключить выгодный договор. Всё большее число компаний приглашает многоквартирные дома к сотрудничеству, предлагая более качественное оказание услуг по более привлекательным ценам.

Договор — это отражение отношений между заказчиком и исполнителем, и насколько скрупулезно и грамотно он будет составлен, зависит успешность взаимовыгодного сотрудничества. Поэтому при составлении проекта документа важно опираться на закон. Разработано достаточно нормативных документов к изучению, но к базовым относятся ЖК РФ, ГК РФ, Закон о защите прав потребителей, а также ведомственные нормативно-правовые акты.

Смотрите еще:

  • Курсовая работа конституционное право Курсовая работа конституционное право Работ в текущем разделе: [ 1280 ] Дисциплина: Конституционное право Российской Федерации На уровень вверх Тип: Курсовая работа | Цена: 650 р. | Страниц: 27 | Формат: doc | Год: 2012 | КУПИТЬ | Получить демо-версию работы […]
  • Закон материальная ответственность военнослужащих Федеральный закон о материальной ответственности военнослужащих по контракту: ст 161 ФЗ, договор, за что привлекаются Вопросы сохранности и рационального использования вверенных работникам активов регулируются отечественным законодательством посредством специальной […]
  • Закон о регистрации уставов Законодательная база Российской Федерации Бесплатная консультация Федеральное законодательство Главная ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН от 21.07.2005 N 97-ФЗ (ред. от 18.10.2007) "О ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ УСТАВОВ МУНИЦИПАЛЬНЫХ ОБРАЗОВАНИЙ" В данном виде документ […]
  • То автомобиля для страховки архангельск Осаго и техосмотр ВАЖНО! При оформлении полиса обязательного страховая автогражданской ответственности владельцев транспортных средств, Вы получаете бонус в сиде скидки на оформление страховки в следующем году. Сохраните полис ОСАГО и талон техосмотра, оформленный у […]
  • Покушение на жизнь статья Какая статья предусмотрена за покушение на убийство? Покушение на убийство влечет ответственность по правилам, определенным УК РФ. О том, по какой статье закона наступает ответственность, вы узнаете из данной статьи. Какие нормы УК РФ применяются при покушении на […]
  • Заполнение 3 ндфл на имущественный вычет Налогоплательщики спрашивают: как выглядит НДФЛ-3 на налоговый вычет за покупку квартиры в ипотеку? Если вашей целью является получение налогового вычета, вам конечно не обойтись без корректно оформленной декларации НДФЛ-3. В данной статье мы детально разберем, как […]
  • Сколько стоит приватизации жилья Что такое платная приватизация квартиры и сколько она будет стоить? Правительство России решило продлить сроки бесплатной приватизации ещё раз. Но при этом Д.Медведев заявил, что Закон всё-таки не будет работать до бесконечности. Несмотря на то, что в настоящее время […]
  • Договор купли-продажи нежилого помещения между физическими лицами Особенности составления договора купли-продажи нежилого помещения физическим лицом и юридическим Ст. 130 и 213 ГК РФ предусматривают, что каждый человек в России вправе иметь в собственности любое имущество и распоряжаться им – если нет на то специально оговоренного […]