Договор оперативного управления зданием

Договор оперативного управления зданием

Таким образом, предметом договора служат здания или сооружения, то есть разновидность недвижимого имущества. Ответа на вопрос, в чём различие между зданием и сооружением ГК не содержит. Однако, исходя из общеупотребительного значения этих слов, можно сделать вывод о том, что здания предназначаются для постоянного нахождения в них людей с целью проживания или работы, сооружения же служат чисто техническим целям, люди в них находятся временно. Впрочем, юридического значения делению объектов на здания и сооружения ГК не придаёт ._______

5 Витрянский В. Отдельные виды договора аренды (Комментарий ГК РФ) хозяйство и право , 1996 г. №3 , с 8-9

Однако понятие здание или сооружение подразумевает, прежде всего, нежилое помещение, включающее весь спектр нежилых производственных, культурных и других строений. Если же здание по своему функциональному назначению является жилым, то для него используется другой правовой режим предусмотренный гл. 35 ГК “Найм жилого помещения”. Следует вспомнить п.38 Постановление Пленума Высшего Арбитражного суда “О некоторых вопросах, связанных с применением ч.1 ГК РФ, который поясняет сделки связанные с арендой (имущественным наймом, безвозмездным пользованием, а также иным, не связанным с проживанием граждан использованием организациями жилых помещений, которые не были переведены в нежилые в порядке, жилищным законодательством, совершённые после введение в действие ГК РФ, являются ничтожными согласно ст. 168 (228) ГК.)

Договор аренды зданий и сооружений регулирует как аренду здания (сооружения) в целом так и его части. Правда, в этом случае возникают сложности с передачей арендатору права пользования земельным участком, который функционально обслуживает такую часть. Если физически выделить часть земельного участка , обслуживающего часть здания (сооружения) , невозможно , права на такой участок к арендатору переходить не должны .

Прежний ГК 1964 года употреблял термин “строение” в место нынешнего “здание”. По мнению профессора Садикова О.Н. данное изменение в новом ГК 1966 года ограничивает возможности аренды зданий и сооружений, так как понятие “здание” технически характеризуют строение как капитальное 6 . В этом контексте из его состава исключаются временные, переносные строения,_______

6 см.: Комментарий к ГК РФ, части второй (постатейный) Отв. ред. Садиков О.Н.- м.: инфра. М, 1996 , с 219.

строения облегчённого (сборно-разборного) типа без фундамента: павильоны, ларьки, киоски, буфеты и т.п. В этих случаях, если стороны в договоре об аренде нежилого помещения не предусмотрели применение § 4 гл. 34, то применяются общие положения об аренде — § 1 гл. 34 . К нежилым зданиям и сооружениям относятся : промышленные, производственные, торговые, административные (канцелярские), лечебно-оздоровительные, культурно-просветительские, коммунально-бытовые, складские, учебные и для других целей использования . Нежилые здания могут иметь жилые помещения (как вкрапления в нежилую площадь здания , например: служебная квартира в здании больницы). А жилые здания зачастую также включают в себя нежилые помещения , например , канцелярские , общественного питания и т.д. на первом этаже . В таких случаях необходимо в договоре указать правовое положение данных исключений .

Постановление Президиума Высшего Арбитражного суда РФ от 10 марта 1998г. №5096/97 допускает, что незавершённый строительством объект может быть предметом договора купли – продажи. Однако такое правило не применимо к договору аренды зданий или сооружений. Здания могут быть использованы в качестве объекта арендных отношений лишь после принятия их в эксплуатацию как результат завершения строительства, государственной регистрации и технической инвентаризации в установленном порядке (ст. 131 ГК). Самовольная постройка не является объектом аренды (ст. 222 ГК РФ).

К арендуемым сооружениям относятся: гидротехнические, очистные, спортивные, сооружения транспорта и связи, трубопроводы, нефтяные и газовые скважины, оранжереи, мосты и д.р. инженерные сооружения, имеющие характер недвижимости.

Предмет договора аренды зданий или сооружений является существенным условием. Значит, при заключении договора его необходимо конкретизировать: указать какое конкретное здание (помещение) сдаётся в аренду, его место нахождение, общая площадь всех сдаваемых помещений и каждого из них в отдельности и иные данные технической характеристики помещений и его состояния. Если сдаваемое в аренду помещение состоит более чем из одного помещения, а также, если некоторые из сдаваемых помещений являются основными, а часть – вспомогательными, в приложении к договору следует составить план – схему помещения с указанием всех этих деталей. Если здание, в котором находится сдаваемое в аренду нежилое помещение, многоэтажное и в нём, кроме сдаваемого в данном случае помещение есть другие нежилые или жилые помещения, для выделения данного конкретного помещения в договоре аренды следует указать ещё и этаж, на котором находится это помещение, а также нумерацию комнат, если таковая имеется. Также обычно прилагают план – схему земельного участка. Все эти реквизиты необходимо указать либо в тексте договора, либо в передаточном акте, являющимся неотемлимой частью договора. Не включение в договор аренды указанных данных , позволяющих однозначно определить , какое именно помещение сдаётся в аренду , означает , что договор является несостоявшимся (п.3 ст. 607 ГК) .

Как отмечалось, здания и сооружения относятся к объектам недвижимости, неразрывно связанных с землёй. Владение и пользование такими объектами со стороны арендатора предполагает наличие у него определённых прав и в отношении земельного участка, на котором находится здание (сооружение). Определению этих прав помогут некоторые правила, содержащиеся в Кодексе (ст. 652-653) . Указанные правила сформулированы применительно к двум ситуациям, когда арендодатель здания или сооружения является собственником земельного участка и когда земельный участок, на котором находиться здание (сооружение), не принадлежит арендодателю на праве собственности. В первом случае в договоре аренды здания (сооружения) одновременно решается вопрос о передаче арендатору в аренду и соответствующего земельного участка, на котором находится это здание (сооружение). Арендатору в соответствии с договором земельный участок может быть предоставлен и на ином праве. Если же договор аренды здания не содержит каких-либо указаний о праве арендатора на земельный участок, считается, что арендатору переходит на срок аренды здания (сооружения) право пользования частью земельного участка, занятой зданием (сооружением) и необходимой для использования его по назначению (п.2 ст. 652) . Если земельный участок не принадлежит на праве собственности арендодателю здания (сооружения), такое здание может быть передано в аренду без согласия собственника земли при условии, что подобные действия собственника здания (сооружения) не будут противоречить закону или договору с собственником земельного участка (п.3 ст. 652) .Очевидно, что при таких обстоятельствах к арендатору здания от арендодателя переходит и право пользования соответствующей частью земельного участка.

Стабильности арендных отношений и защите прав, законных интересов арендатора будет способствовать положение, согласно которому арендатор здания (сооружения) сохраняет за собой право пользования частью земельного участка, на котором находится здание и которая необходима для его использования по назначению, и в случае изменения собственника земельного участка, в том числе и в результате его продажи другому лицу (ст. 653 ГК РФ). В данном случае законодатель указал лишь один из способов отчуждения земельного участка –его продажу. Однако представляется, что при других способах отчуждения, например дарении, мены, наследовании, арендатор также сохранит своё право пользования земельным участком и зданием.

Стороны по договору аренды зданий и сооружений – это арендатор и арендодатель. По общему правилу арендодателем нежилого помещения может выступать его собственник. Но арендодателями могут быть также и иные лица – как физические, так и юридические, управомоченные на то законом или собственником имущества. Так в соответствии с п.2 ст.295 и п.1 ст.297 ГК РФ предприятия и учреждения, в хозяйственном ведении или оперативном управлении которых находятся сдаваемые в аренду нежилые помещения, вправе самостоятельно выступать в качестве арендодателей, получив на это предварительное согласие собственника помещения или управомоченного им лица. С введением в силу указанных положений с 1 января 1995 года Комитеты по управлению имуществом утратили своё исключительное право выступать в качестве арендодателей нежилых помещений, являющихся государственной или муниципальной собственностью, предоставленное им Указом Президента РФ от 14 октября 1992 года №1230 “О регулировании арендных отношений и приватизации имущества государственных и муниципальных предприятий, сданного в аренду”.

Поэтому нельзя согласиться с мнением профессора Садикова О.Н. о том, что предприятия, обладающие правом хозяйственного ведения или правом оперативного управления зданием, не могут заключить договор аренды, ибо его может подписать только соответствующий Комитет по управлению имуществом, являющийся титулодержателем 7 . Кроме того права предприятий подтверждаются судебной практикой: так постановление Высшего Арбитражного суда РФ “О некоторых вопросах, связанных с применением части 1 ГК РФ” в п.40 говорится: “При разрешении споров необходимо учитывать, что собственник (управомоченный им орган) не наделён правом изымать, передавать в аренду либо иным образом распоряжаться имуществом, находящимся в хозяйственном ведении государственного (муниципального) предприятия. Акты государственных органов и органов местного самоуправления по распоряжению имуществом, принадлежащем государственным (муниципальным) предприятиям на праве хозяйственного ведения, по требованию этих предприятий должны признаваться недействительными”.

Правоотношение аренды нежилого помещения сохраняют свою силу и при переходе права собственности (право хозяйственного ведения, оперативного управления) или пожизненного наследуемого владения на него другому лицу, поскольку это не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. При реорганизации (преобразовании) юридического лица права и обязанности по договору аренды зданий или сооружений переходят к его_________

7 см.: Комментарий к ГК РФ части второй (постатейный). /Отв. Ред. Садиков О.Н. – м: юрид. Фирма “Контракт”, изд. Группа “Инфра – м- норма , 1996 ,с222

правопреемнику, согласно общим нормам Гражданского законодательства о правопреемстве юридических лиц (ст. 58 ГК) и положениям о сохранении договора аренды в силе при изменении сторон (ст. 617 ГК). На это правило в практике встречается один яркий пример:

Ассоциация шахматных федераций обратилась в Московский городской арбитражный суд с иском о признании недействительным договора от 09. 07. 92г, заключённого между Комитетом по управлению имуществом г. Москвы и Российской шахматной федерации на аренду помещений в здании, расположенном по адресу: г. Москва, Гоголевский бульвар, д. 14 . Свои требования ассоциация обосновала тем, что спорные помещения уже обременены обязательствами, поскольку сданы в аренду Шахматной федерацией СССР, права и обязанности, по которому перешли к Ассоциации шахматной федерации, признанной съездом шахматистов правопреемником Шахматной федерации СССР Суд удовлетворил иск и признал договор недействительным. Дело дошло до Высшего Арбитражного суда РФ. Пленум Высшего Арбитражного суда РФ счёл нужным удовлетворить протест Председателя Высшего Арбитражного суда РФ, а дело передать на новое рассмотрение в Московский городской арбитражный суд по следующим основаниям. Согласно ст. 37 ГК при реорганизации юридического лица его права и обязанности переходят к вновь возникшим юридическим лицам. Уставом Шахматной федерации СССР предусматривалось, что федерация может прекратить свою деятельность по решению съезда. Съезд шахматистов, проведённый 17. 03. 92г. констатировал прекращение деятельности Шахматной федерации СССР, однако не рассматривал вопросы о ликвидационной комиссии и процедуры ликвидации, более того, в постановлении президиума Шахматной федерации СССР от 30. 01, 92г. №9/15 о созыве съезда шахматистов указано на необходимость преобразования федерации, а не её ликвидация. Вместо Шахматной федерации СССР (являвшейся государственно – общественной организацией), были учреждены добровольные общественные организации: Ассоциация шахматных федераций и Российская шахматная федерация (то есть в данном случае всё же имела место не ликвидация, а реорганизация Шахматной федерации СССР).

Вывод Московского городского арбитражного суда о том, что единственным правопреемником Шахматной федерации СССР на основании решения съезда является Ассоциация шахматных федераций, нельзя считать правильным, так как российская сторона в съезде не участвовала. Кроме того, Госкомспорт России и ФИДЕ наделены правом принимать решения о правопреемниках Шахматной федерации СССР. Таким образом, правопреемниками Шахматной федерации СССР являются обе названные организации, а не одна из них, поэтому право пользования помещениями в доме №14 по Гоголевскому бульвару принадлежит как Российской шахматной федерации, так и Ассоциации шахматных федераций. Следует отметить, что здание в основном занимает Ассоциация, в то время как Российская шахматная федерация пользуется только его частью. Суд должен содействовать достижению согласия о порядке и условиях использования конкретных помещений между сторонами, иначе спор следует разрешить исходя из масштабов деятельности организаций, их численности и данных о фактическом использовании помещений.

Вернёмся собственно к договору аренды зданий и сооружений. Ст. 61 и419 ГК говорят, что при ликвидации юридических лиц правоотношения по аренде нежилых помещений (по общему правилу) прекращаются, кроме случаев, когда законом или иными правовыми актами исполнения обязательства юридического лица возлагается на другое лицо. Договор аренды здания или сооружения продолжает действовать и после ликвидации юридического лица, выступившего одной из сторон, если договор был заключён в пользу третьего лица, и оно выразило намерение воспользоваться своим правом по договору.

Заключению договора должно предшествовать чёткое разграничение прав арендодателя на сдаваемое в наём имущество, особенно при совместном владении объектов, возникающее в результате приватизации, продажи зданий и сооружений, совместного строительства. При этом обязательна информация о правах на это имущество третьих лиц.

Если здание или сооружение относятся к федеральной собственности, то сдавать их в аренду, т.е. выступать в качестве арендодателя, имеет право Государственный Комитет имущества РФ. Если же сооружение или другое нежилое помещение относится к собственности субъектов РФ, то сдавать их в аренду имеют право соответствующие комитеты по управлению имуществом в области, крае, республике и т.д. Так, например, все кинотеатры Москвы находятся в собственности города Москвы и обязаны заключить с московским комитетом по управлению имуществом договор долгосрочной аренды помещений кинотеатров. Если кинотеатр не заключит такой договор, то согласно Постановлению Высшего Арбитражного суда РФ, он будет незаконно использовать помещение.

Если здание или сооружение относятся к муниципальной собственности, то муниципальные образования управомочивают соответствующие структуры по управлению муниципальной собственностью и дают согласие на аренду. Рассмотрим ещё один пример по данному правилу.

Заместителем мера г. Санкт-Петербурга подписано распоряжение от 25.06.92 г. №99 , согласно которому, АО “Санкт-Петербургская клиника коронарной хирургии” передано целевым назначением в аренду сроком на 25 лет здание по адресу: Парк Ленина 5 для размещения стационара клиники. Комитету по управлению городским имуществом г. Санкт-Петербурга предписано принять на свободный городской баланс здание по упомянутому адресу; обеспечить освобождение всех помещений, занимаемым НИИ травматологии и ортопедии им. Вредина. В срок до 01.08.92 для размещения клиники, заключить арендный договор с АО в установленном законом порядке. Не согласившись с распоряжением заместителя мэра, НИИ им Вредина обратился в Арбитражный суд г. Санкт-Петербурга с иском о признании этого распоряжения недействительным. Решением от 02.11.92 суд иск удовлетворил, посчитав, что распоряжение издано органом, не управомоченным распоряжаться объектами Федеральной собственности. Надзорная коллегия Высшего Арбитражного суда РФ оставила данное решение в силе, считая, что на момент издания распоряжения зама мэра Комитет по управлению городским имуществом г. Санкт-Петербурга в праве был принимать решения только по вопросам, касающихся организации и проведения приватизации государственных предприятий. Распоряжаться объектами Федеральной собственности, к которым относится спорное здание, Комитет был неправомочен.

Закон не запрещает арендодателю передавать заложенные здания и сооружения в аренду. И если в договоре аренды не предусмотрен такого рода запрет, то залогодатель здания или сооружения в праве заключить договор аренды относительно предмета залога, получив на это согласие залогодержателя (ст. 314 ГК). Однако следует помнить, что в соответствии с п.3 ст. 340 ГК ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находиться это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающем закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части. Данное правило подлежит применению в случаях, когда лицо, выступившее в роли залогодателя здания или сооружения, является собственником или арендатором соответствующего земельного участка. Если такое лицо по договору ипотеки передаёт в залог только здание или сооружение, а земельный участок, либо право его аренды не являются предметом залога, такой договор считается ничтожной сделкой (ст. 168 ГК). В остальных случаях, когда залогодатель здания или сооружения не является собственником или арендатором земельного участка, договор ипотеки не может считаться не соответствующим законодательству на основании п.3 ст. 340 ГК. Права залогодателя, а при обращении взыскания на здание — и права покупателя на земельный участок должны определяться исходя из ст. 373 ГК, согласно которой при передаче их другим юридическим лицам или гражданам вместе с этими объектами переходит право пользования земельным участком. П.47 Постановления Высшего Арбитражного суда РФ о некоторых вопросах, связанных с применением части Первой ГК РФ определяет, что обращение взыскания на заложенное недвижимое имущество по требованию залогодержателя производится по решению суда и не может быть осуществлено на основании исполнительной надписи нотариуса.

Кто может являться арендодателем и как последний сдаёт в аренду здание или сооружение мы уже рассмотрели. Теперь остановимся на арендаторе.

По общему правилу Арендатором могут быть как физические, так и юридические лица, т.е. закон не предъявляет специальных требований к арендатору. Однако на практике часто возникают споры, кто будет арендатором, например: Издательство “Красное знамя”, правопреемником которого является государственный издательско-полиграфический комплекс “Дальпрогресс”, обратилось в арбитражный суд с иском о выселении редакции газеты “Красное знамя” из занимаемых ею помещений в здании, расположенном по адресу: г. Владивосток, проспект Красного знамени 10 . Приморский краевой арбитражный суд решением от 05.02.93г. удовлетворил иск на том основании, что истец владеет зданием, в котором находится спорное помещение, на праве полного хозяйственного ведения; редакция договор на аренду помещений не заключала и не представила доказательства, подтверждающие, что она занимает спорное помещение на законном основании. Надзорная Коллегия Высшего Арбитражного суда РФ оставила решение в силе. При этом коллегия исходила из следующего: работниками редакции, т.е. физическими лицами, учреждена новая газета с прежним названием, доказательств, что новая редакция газеты является правопреемником редакции газеты “Красное знамя” ответчик не представил, по этому у него отсутствуют основания для пользования спорными помещениями. Однако в последствии Пленум Высшего Арбитражного суда РФ отменил решение арбитражного суда Приморского края по следующим основаниям:

Здание, по поводу которого возник спор, построено в 1973 году для размещения в нём издательства “Красное знамя” Приморского крайкома КПСС, редакций газет “Красное знамя” и “ Тихоокеанский комсомолец”, и краевого журнала “Блокнот агитатора”. По окончании строительства в здании были фактически размещены издательство и названные редакции. Доказательств того, что здание, в том числе и занимаемые редакцией газеты “Красное знамя” помещения, передано издательству на праве хозяйственного ведения истец не представил. Из материалов дела следует , что в декабре 1990 года издательство реорганизовано путём выделения из его состава редакции газеты “Красное знамя”. Разделительный баланс не составлялся. Таким образом, вопрос о правопреемстве редакции не был определён. Однако поскольку комплекс строился для размещения не только издательства, но и редакции, последняя при этих условиях могла оспорить в судебном порядке право владения истца спорным помещением.

Таким образом, требование о выселении редакции и доводы, о том, что издательство является единственным законным владельцем здания (арендатором) незаконны. Поэтому Пленум Высшего Арбитражного суда РФ отменил решение Приморского арбитражного суда о выселении редакции „Красное знамя” из помещений.

Подводя итог вышесказанному, следует подчеркнуть, что в договоре аренды здания или сооружений следует подробно описать предмет аренды, проверить правомочность арендодателя и арендатора по заключению данного обязательства, для того чтобы в дальнейшем избежать подобных споров.

Договор оперативного управления зданием

Договор управления нежилым зданием (торговый центр)

Договор управления нежилым зданием (торговый центр) — отправлено в Формы документов: Может кто сталкивался с таким договором?

Административного здания литер _ со встроенными торговыми помещениями, в указанном договоре управления административным Зданием. 2.1.7.

  • С другой стороны, именуемые совместно «Стороны», заключили настоящий Договор управления административным зданием (далее – «Договор») о.
  • Договор управления нежилым зданием (торговый центр) Есть на эксплуатационное обслуживание административного здания.
  • Открытый конкурс на право заключения договора управления нежилым административным зданием. Общая информация; Документация; Протоколы.
  • Административное здание (нежилые помещения) представляет собой договор на техническое обслуживание с иной подрядной организацией. ФГУ на праве оперативного управления служебных помещений у единственного.
  • Общего имущества собственников помещений здания. предоставлять собственникам отчет о выполнении Договора управления за. Плата на управление административным зданием 21,72 рублей за квадратный метр общей.

Договор аренды здания

Образец договора аренды здания

По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

Договор на срок более одного года подлежит государственной регистрации (передача предмета аренды возможна лишь после этой регистрации).

Договор N _
аренды здания

_______________ (наименование или Ф.И.О.), именуем__ в дальнейшем «Арендодатель», в лице ____________________ (должность, Ф.И.О.), действующ _ на основании ___________________ (Устава, доверенности), с одной стороны, и _____________________ (наименование или Ф.И.О.), именуем__ в дальнейшем «Арендатор», в лице _________________________________________, действующ _ на основании ____________ (Устава, доверенности), с другой стороны, заключили настоящий Договор о нижеследующем:

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА. СРОК ДОГОВОРА. СРОК АРЕНДЫ

1.1. Арендодатель обязуется передать Арендатору за плату во временное владение и пользование (вариант: во временное пользование) _________________ здание общей площадью ___ кв. м, кадастровый номер ____________, по адресу: ________________________, предназначенное для _________________ (далее — Здание), имущественный состав и технические характеристики, состояние которого приведены в акте приема-передачи (Приложение N ___) , а также передать права на земельный участок общей площадью ______ кв. м, кадастровый номер _______________, категория земель _________________________, назначение ___________________________, занятый Зданием и необходимый для его использования.

1.1.1. Здание обеспечено:
______________________________________________________________. (отоплением от ЦТП, водопроводом, электроэнергией, телефонной связью, выделенной линией Интернета на _____ кбит/с)

1.1.2. Здание оборудовано пожарной и охранной сигнализацией и находится под охраной на основании договора N _______ от «__»___________ ____ г., заключенного между Арендодателем и _____________________.

1.1.3. На время действия настоящего Договора Арендатор вправе пользоваться местами для парковки, отведенными Арендодателю (расположение мест для парковки указано на прилагаемом к настоящему Договору плане земельного участка, занятого Зданием и необходимого для его использования).

1.1.4. Фактическое состояние Здания на момент заключения Договора — __________________________________________________________________________.

1.2. Здание принадлежит Арендодателю на праве _________________________ __________________________________________________________________________, (частной собственности, хозяйственного ведения, оперативного управления ) что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав (или: Единого государственного реестра недвижимости) от «___»___________ ____ г., N _____, выданной _____________________________. (Вариант для случаев, когда имущество принадлежит арендодателю на праве хозяйственного ведения или оперативного управления: согласие собственника на передачу имущества в аренду выражено в __________________________ .)

1.3. Здание будет использоваться для ведения _____________________.

1.4. Земельный участок, указанный в п. 1.1 настоящего Договора, принадлежит Арендодателю на праве _______________________, что подтверждается _________________________ .

1.4.1. Границы территории земельного участка установлены на местности и закреплены межевыми знаками.

1.4.2. Фактическое состояние земельного участка на момент заключения Договора — _________________________.

1.5. Настоящий Договор вступает в силу с момента его государственной регистрации и действует до «__»___________ ____ г.

1.6. Течение срока аренды начинается с момента подписания Сторонами акта приема-передачи Здания и земельного участка и прекращается одновременно с окончанием срока действия настоящего Договора.

2. ОБЯЗАТЕЛЬСТВА СТОРОН

2.1. Арендодатель обязуется:

2.1.1. В течение ______________ с момента подписания Сторонами настоящего Договора передать Договор и необходимые документы в государственный орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

2.1.2. Передать Арендатору Здание, земельный участок, занятый Зданием, места для парковки и документы по акту приема-передачи не позднее «__»___________ ____ г.

2.1.3. Произвести за свой счет капитальный ремонт Здания в срок __________________________. Под капитальным ремонтом Стороны договорились понимать осуществление следующих мероприятий: _________________________, в том числе благоустройство прилегающего земельного участка.

2.1.4. В случае аварии, произошедшей не по вине Арендатора, принять необходимые меры по устранению ее последствий в течение __________ с момента, когда Арендодатель узнал об аварии.

2.2. Арендатор обязуется:

2.2.1. Своевременно вносить арендную плату.

2.2.2. Пользоваться Зданием по назначению.

2.2.3. Производить за свой счет текущий ремонт Здания и нести расходы на его содержание. Под текущим ремонтом Стороны договорились понимать осуществление следующих мероприятий: ___________________, в том числе на прилегающем земельном участке — ______________, в срок __________ с периодичностью ________________________.

2.2.4. При обнаружении признаков аварийного состояния сантехнического, электротехнического и прочего оборудования немедленно сообщить об этом Арендодателю.

2.2.5. Не проводить реконструкцию Здания, переоборудование и другие капитальные работы без письменного разрешения Арендодателя.

2.2.6. В течение ____________ с момента прекращения настоящего Договора или его расторжения вернуть Арендодателю Здание, земельный участок и места для парковки в состоянии, в котором они были получены, с учетом нормального износа по акту возврата (Приложение N ______).

3. АРЕНДНАЯ ПЛАТА, ОБЕСПЕЧИТЕЛЬНЫЙ ПЛАТЕЖ

3.1. Арендная плата устанавливается в размере ____________ рублей за _______________________________________ и уплачивается в следующем порядке: (указать период) ___________________________________ в срок ________________ . Арендная плата включает в себя плату за пользование земельным участком, на котором расположено Здание. Плата за пользование местами для парковки составляет ____________ рублей в ________________________. (указать период)

3.2. Арендная плата может быть пересмотрена по требованию одной из Сторон, но не чаще одного раза в год (вариант: в течение срока настоящего Договора), при этом Сторона, выступившая инициатором пересмотра арендной платы, обязана направить другой Стороне проект дополнительного соглашения. Сторона, получившая проект, обязана в течение _____________ с момента его получения направить контрагенту протокол разногласий или в случае согласия с новыми условиями вернуть инициатору пересмотра арендной платы подписанное соглашение, которое вступает в силу с момента его государственной регистрации.

3.3. Помимо арендной платы Арендатор в момент первого платежа вносит также обеспечительный платеж в размере ____________________ рублей не позднее _________________________.

3.4. За счет обеспечительного платежа Арендодатель покрывает свои убытки, возникшие по вине Арендатора, а именно: _____________________________.

3.5. При прекращении обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату Арендатору.

4. УЛУЧШЕНИЯ ЗДАНИЯ

4.1. Произведенные Арендатором отделимые улучшения Здания являются его собственностью (иное может быть предусмотрено Договором).

4.2. В случае когда Арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия Арендодателя улучшения Здания, неотделимые без вреда для имущества, Арендатор имеет право после прекращения Договора на возмещение стоимости этих улучшений (иное может быть предусмотрено Договором).

4.3. Стоимость неотделимых улучшений Здания, произведенных Арендатором без согласия Арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

5. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

5.1. В случае если Арендодатель не передал Здание в указанный в пп. 2.1.2 настоящего Договора срок, Арендатор вправе потребовать от Арендодателя уплаты неустойки в размере ________ за каждый день просрочки.

5.2. В случае нарушения Арендатором срока возврата Здания Арендодатель вправе потребовать от Арендатора уплаты неустойки в размере ______________ за каждый день просрочки.

5.3. В случае нарушения Арендатором срока внесения арендной платы Арендодатель вправе потребовать от Арендатора уплаты пени в размере и на условиях, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

5.4. Уплата пени и/или возмещение убытков не освобождают виновную Сторону от исполнения обязательств по Договору.

5.5. В случае если неисполнение или ненадлежащее исполнение Арендатором настоящего Договора повлекло его досрочное прекращение и Арендодатель заключил взамен него аналогичный договор, Арендодатель вправе потребовать от Арендатора возмещения убытков в виде разницы между ценой, установленной в прекращенном Договоре, и ценой по условиям договора, заключенного взамен прекращенного Договора.

6. ПОРЯДОК РАЗРЕШЕНИЯ СПОРОВ

6.1. Все споры или разногласия, возникающие между Сторонами по настоящему Договору или в связи с ним, Стороны будут стремиться разрешить путем переговоров.

6.2. В случае невозможности разрешения разногласий путем переговоров они подлежат рассмотрению в суде в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

7. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

7.1. Арендатор, надлежащим образом исполняющий свои обязанности, по истечении срока настоящего Договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора на новый срок . При этом Арендатор обязан в письменной форме уведомить Арендодателя о желании заключить такой договор не позднее ____________________.

7.2. Во всем остальном, не предусмотренном настоящим Договором, Стороны будут руководствоваться действующим законодательством Российской Федерации.

7.3. Настоящий Договор составлен в трех экземплярах, имеющих равную юридическую силу, по одному для каждой Стороны и один для государственного органа регистрации недвижимости.

7.4.1. Кадастровый паспорт Здания (Приложение N ____).

7.4.2. Кадастровый паспорт земельного участка (Приложение N ____).

7.4.3. Поэтажный план Здания (Приложение N ____).

7.4.4. План земельного участка (Приложение N ____).

7.4.5. Акт приема-передачи Здания и земельного участка (Приложение N ___).

7.4.6. Акт возврата Здания и земельного участка (Приложение N ___).

7.4.7. Копии документов, подтверждающих право Арендодателя сдавать в аренду Здание и земельный участок (Приложение N ____).

Конференция ЮрКлуба

Оперативное управление

MaaH 26 Дек 2005

земельщик 27 Дек 2005

по 298 ГК не вправе распоряжаться, но на практике делается, например:

а был еще такой документик
Примерный договор о передаче в аренду недвижимого имущества, являющегося федеральной собственностью, закрепленного за организацией на праве оперативного управления (утв. распоряжением Мингосимущества РФ от 6 октября 1999 г. N 1343-р)

И секретный документик для Вас, но его легитимность сомнительна.

ПРОТОКОЛ от 01.11.99 № 6/99 заседания Коллегии Юридического управления Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга.

г. Санкт-Петербург, Смольный 1 ноября 1999 года: в 15.00.

Присутствовали:
7) Чичканов А.Б.- Начальник Юридического управления Комитета,
8) Изотова С.В. – Первый заместитель Директора Регистрационной палаты.
9) Архангельский С.Ю. – Начальник управления нормативно-правового регулирования рынка недвижимости Комитета.
10) Фридгант Л.Г. – Начальник управления методического распоряжения Комитета.
11) Петров Д.В. — Начальник сектора Юридического управления (секретарь Коллегии).

Обсуждали:
Вопросы правового положения имущества учреждения, находящегося у него в самостоятельном распоряжении, а именно:
1. Возможность ответственности учреждения по своим обязательствам имуществом помимо денежных средств, находящимся у него на праве самостоятельного распоряжения.
2. Возможность распоряжения учреждением недвижимым имуществом, находящимся у него в самостоятельном распоряжении без согласия собственника имущества.

При обсуждении участники Коллегии учитывали Заключение проф. д.ю.н. Ю.К. Толстого от 22.10.99, а также известные точки зрения по указанному вопросу Е.А. Суханова, О.Н. Садикова и т.д.
Большинством голосов пришли к мнению, что право самостоятельного распоряжения не представляет из себя ни особое вещное право (точка зрения Ю.К. Толстого), ни право хозяйственного ведения (точка зрения Е.А. Суханова), но является дополнительным правомочием в рамках права оперативного управления:
1. Не представляется возможным согласиться с квалификацией права самостоятельного распоряжения как особого вещного права, т.к. в этом случае неминуемо возникнет противоречие между п.1 ст. 296 ГК РФ, допускающим правомочие распоряжения имуществом, находящимся в оперативном управлении, и п.1 ст. 298 ГК РФ, исключающим это полномочие.
2. Не представляется возможным отождествлять право самостоятельного распоряжения и право хозяйственного ведения, т.к. их содержание, очевидно, различно, что следует из сопоставления ст. 295 ГК РФ и п.2 ст. 298 ГК РФ. К тому же, необходимо учитывать, тот факт, что законодатель в Гражданском кодексе, в отличие от п.2 ст. 48 действовавших ранее Основ гражданского законодательства СССР, не повторил норму, прямо приравнявшую право самостоятельного распоряжения имуществом учреждения к праву хозяйственного ведения.

На основании изложенного,
по первому вопросу решили:

Пункт 2 ст. 120 ГК РФ, установивший ответственность учреждения только находящимися у него денежными средствами, толковать расширительно, полагая, что законодатель имел в виду невозможность ответственности иным, кроме денежных средств, имуществом, когда оно находится у учреждения на праве оперативного управления без права самостоятельного распоряжения.
Право отвечать по свои обязательствам своим имуществом является элементом права распоряжаться указанным имуществом, что также позволяет говорить о том, что имуществом, не закреплённым актом собственника, и не приобретенным за счёт средств, полученных от собственника (п.1 ст. 298 ГК РФ), учреждение может отвечать по своим долгам.
К тому же выводу склоняет часть 2 пункта 10 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда России №8 от 25.02.98 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», установившая, что собственник не имеет права изымать имущество, находящееся в самостоятельном распоряжении учреждения, что свидетельствует, в том числе о том, что данное имущество, предназначено и для ответственности учреждения по своим долгам.

По второму вопросу решили:

Учреждение вправе распоряжаться любым (и движимым, и недвижимым) имуществом, находящимся у него в оперативном управлении с правом самостоятельного распоряжения, по своей воле, от своего имени и без чьего-либо согласия. Единственным ограничением для распоряжения подобным имуществом, являются установленные в Уставе цели и предмет деятельности учреждения. К такому выводу приводит уяснения содержания термина «самостоятельное», используемого в Гражданском кодексе. Из п.2 ст. 295, статей 26, 28, 30 ГК РФ следует, что под «самостоятельностью» законодатель понимает отсутствие необходимости получения чьего бы то ни было согласия.

Председатель Коллегии А.Б. Чичканов

Секретарь Коллегии Д.В. Петров

хех профессионализм питерских юристов добрался до москвы

Добавлено в [mergetime]1135614897[/mergetime]

ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФЕДЕРАЛЬНОГО АРБИТРАЖНОГО СУДА СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА от 4 августа 1998 года дело № А56-4213/98 (Собственник вправе распоряжаться имуществом учреждения при наличии согласия последнего)
Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе:председательствующего Яковлева И.А.,судей Кирилловой И.И. и Матлиной Е.О.,при участии представителей:от ТОО «Биотехномед» — Знаменского С.Б., Ефимова О.В. и Кривелева Д.М.,от ПУ № 68 — Комова В.С.,от КУГИ СПб — Андрейченко Л.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу товарищества с ограниченной ответственностью «Биотехномед» на постановление апелляционной инстанции Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 9.06.98 по делу № А56-4213/98 (судьи Кузнецов М.В., Карпов В.Н., Распопова Г.В.),
у с т а н о в и л:
Товарищество с ограниченной ответственностью «Биотехномед» (далее — ТОО «Биотехномед») обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к профессиональному училищу № 68 (далее — ПУ №68) об истребовании из чужого незаконного владения нежилого помещения площадью 135,89 кв.м, расположенного в доме 15 по 6-й линии В.О. Санкт-Петербурга.
В процессе разрешения спора истец в порядке, предусмотренном статьей 37 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, уточнил исковые требования и просил обязать ПУ №68 не чинить препятствий ТОО «Биотехномед» в пользовании арендуемым нежилым помещением общей площадью 135,89 кв.м, расположенным по указанному выше адресу.
Решением от 20.04.98 иск удовлетворен частично, ПУ №68 обязано не чинить истцу препятствий в пользовании нежилым помещением площадью38,31 кв.м, расположенным по адресу: В.О., 6-я линия, дом 15 лит.»ж».
Апелляционная инстанция постановлением от 9.06.98 решение изменила и в иске отказала.
В кассационной жалобе ее податель просит отменить постановление апелляционной инстанции и оставить в силе решение суда первой инстанции. Заявитель считает, что выводы апелляционной инстанции, неправильно применившей нормы материального законодательства, находятся в противоречии с материалами дела.
Проверив законность обжалуемого постановления, кассационная инстанция считает, что оно подлежит отмене по следующим основаниям.
Из материалов дела видно, что между ТОО «Биотехномед» и КУГИ 21.04.97 был заключен договор № 01/В-3782 аренды нежилых помещений общей площадью 135,89 кв.м, принадлежащих на праве оперативного управления ПУ №68 и расположенных в Санкт-Петербурге по адресу: В.О., 6-я линия, дом 15, лит.»ж», пом. 1-2Н для использования под производственные цели.
Договор заключен сроком на 10 лет в соответствии с распоряжением КУГИ Санкт-Петербурга от 21.04.97 № 344-р. Сторонами составлен и подписан акт приема-передачи имущества, на основании чего ТОО «Биотехномед» пользуется частью арендованных помещений площадью 97,58 кв.м
От подписания акта приема-передачи имущества ответчик уклонился, не освободил помещение третьего гаража, не передал истцу ключи от него, что и послужило поводом для обращения ТОО «Биотехномед» с иском в суд.
Принимая постановление об изменении решения суда первой инстанции, которым ПУ №68 было обязано не чинить истцу препятствий в пользовании помещением гаража площадью38,31 кв.м, апелляционная инстанция указала на нарушение КУГИ права оперативного управления ПУ № 68 спорным помещением и, сославшись на анализ норм, содержащихся в Законе Российской Федерации «Об образовании», признала договор его аренды № 01/В-3782 ничтожным.
Выводы апелляционной инстанции не соответствуют материалам дела и поэтому являются ошибочными.
Согласно имеющимся в деле данным, спорные помещения относятся к объектам федеральной собственности и закреплены за ответчиком, являющимся образовательным учреждением, на праве оперативного управления. Однако сданы истцу в аренду они были не вопреки волеизъявлению ПУ №68, а с его письменного согласия, закрепленного в договоре о совместной деятельности от 1.06.93 (л.д.8-10) и протоколе совещания сторон от 28.05.96 (л.д.7). На указанном совещании ПУ №68 с целью дальнейшего расширения совместной производственной деятельности заявило о своей возможности сдачи истцу в аренду «через КУГИ» до 1000 кв.м производственных и складских помещений.
Таким образом, ответчик реализовал свое право на сдачу в аренду помещений, находящихся у него на праве оперативного управления, согласившись с тем, что в качестве арендодателя по договору будет выступать представитель собственника спорного имущества — КУГИ Санкт-Петербурга. Это обстоятельство не получило должной оценки в постановлении апелляционной инстанции, равно как и то, что договор аренды № 01/В-3782 был заключен на основании распоряжения КУГИ СПб от 21.04.97 № 344-р, которое в установленном законом порядке не оспорено и недействительным не признано.
Исходя из изложенного следует признать правомерным решение суда первой инстанции, который пришел к обоснованному выводу, что принадлежащее ответчику право оперативного управления спорным помещением не было нарушено в результате заключения договора аренды № 01/В-3782. Вопреки выводам, к которым пришел суд апелляционной инстанции, в Законе Российской Федерации «Об образовании» отсутствуют нормы, которые содержат запрет на заключение такого рода сделок. Поэтому договор аренды спорных помещений признан апелляционной инстанцией недействительным при отсутствии к тому должных оснований.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 175,176 и 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа
п о с т а н о в и л:
постановление апелляционной инстанции Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 9.06.98 по делу № А56-4213/98 отменить, решение суда первой инстанции от 20.04.98 по этому же делу оставить в силе.
Взыскать с профессионального училища № 68 в пользу товарищества с ограниченной ответственностью «Биотехномед» расходы по госпошлине по кассационной жалобе в сумме 417 руб.45 коп.

ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФЕДЕРАЛЬНОГО АРБИТРАЖНОГО СУДА СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА от 6 апреля 1999 года Дело N А56-22089/98 (Собственник вправе распоряжаться имуществом учреждения, в том числе сдавать его в аренду, при наличии согласия последнего)

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе: председательствующего Сергеевой И.В., судей Марьянковой Н.В., Шпачевой Т.В., при участии в заседании представителей истца — Ляпина А.А. (доверенность от 01.10.98 N 1), Полищука А.А. (доверенность от 01.10.98 N 2), ответчиков: КУГИ — Авдеевой М.В. (доверенность от 23.03.99 N 1029-42), ОВД — Некрасовой О.Ф. (доверенность от 15.01.99), Зайцевой Н.Н. (доверенность от 15.01.99 N 18/5-5), рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Санкт-Петербургского государственного технического университета на решение от 17.12.98 (судья Тарасюк И.М.) и постановление апелляционной инстанции от 09.02.99 (судьи Апранич В.В., Кузнецов М.В., Карпов В.Н.) Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области по делу N А56-22089/98, установил:

Санкт-Петербургский государственный технический университет (далее — СПбГТУ) обратился в арбитражный суд с иском к отделу вневедомственной охраны при Управлении внутренних дел Калининского района Санкт-Петербурга (далее — ОВД) и Комитету по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее — КУГИ) о признании недействительным заключенного между ответчиками договора от 01.05.95 аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: ул.Хлопина, дом 5, корпус 2 (здание бывшего детского сада/яслей N 204), и об обязании ОВД освободить данное помещение. В обоснование заявленных требований истец сослался на наличие у него права оперативного управления спорным помещением, зарегистрированного в установленном порядке, и несоответствие в связи с этим оспариваемого договора — статьям 296, 298 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Решением от 17.12.98 в иске отказано. При этом, учитывая согласие истца на сдачу здания в аренду, суд посчитал, что договор аренды от 01.05.95 заключен в соответствии с действующим законодательством.

Постановлением апелляционной инстанции решение оставлено без изменения.

СПбГТУ в кассационной жалобе просит отменить принятые по делу решение и постановление, считая их не соответствующими нормам права и материалам дела по следующем основаниям:

— передача спорного здания на баланс СПбГТУ и закрепление за ним здания на праве оперативного управления подтверждается решением Ленгорисполкома от 20.05.91 N 350 и распоряжением КУГИ от 22.09.93 N 406-р;

— письма от 09.08.94 и от 17.06.94 не свидетельствуют о согласии истца на заключение договора аренды между КУГИ как арендодателем и ОВД;

— собственник не вправе распоряжаться имуществом, переданным в оперативное управление.

В судебном заседании представитель СПбГТУ поддержал кассационную жалобу, подтвердив изложенные в ней доводы.

Представители ОВД и КУГИ в судебном заседании против удовлетворения жалобы возражали, просили оставить без изменения решение и постановление суда, считая их законными и обоснованными. По мнению ответчиков, право оперативного управления возникло у СПбГТУ с момента государственной регистрации права (свидетельство о государственной регистрации от 31.07.98), поэтому собственник был вправе при наличии согласия балансодержателя сдать спорное имущество в аренду. Представитель ОВД пояснил, что в настоящее время здание капитально отремонтировано, в нем расположены различные службы ОВД.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Между КУГИ и ОВД 01.05.95 был заключен договор N 00-002414(С4) аренды объекта нежилого фонда, расположенного по адресу: ул. Хлопина, дом 5, корпус 2, общей площадью 1380,8 кв. м, для использования под конторские цели сроком на десять лет.

Указанное здание представляет собой бывший детский сад/ясли N 204, переданный в целях улучшения материально-технического обеспечения для использования по назначению на баланс СПбГТУ решением Ленгорисполкома от 20.05.91 N 350.

Распоряжением от 22.09.93 N 406-р КУГИ закрепил за государственными высшими учебными заведениями Санкт-Петербурга на праве оперативного управления находящиеся на их балансе здания и сооружения согласно приложениям. В приложении N 2 под номером 76 значится: «детский сад-ясли», при этом адрес, год постройки и площадь (сведения, приведенные в отношении других объектов, поименованных в приложении) не указаны.

Учитывая то, что на балансе СПбГТУ числился только один детский сад/ясли (справка СПбГТУ на листе дела 51), а также особенности действовавшего на тот момент законодательства о собственности, кассационная инстанция считает правомерным вывод суда первой инстанции о том, что указанным распоряжением спорное здание было закреплено за истцом на праве оперативного управления. Данный вывод подтверждается и последующей регистрацией права оперативного управления СПбГТУ на спорный объект, проведенной в соответствии с пунктом 1 статьи 6 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», поскольку ранее регистрации права оперативного управления не требовалось.
Как следует из переписки, имеющейся в материалах дела, в период, предшествовавший заключению оспариваемого договора, СПбГТУ соглашалось на предоставление здания в аренду ОВД для использования в хозяйственных целях с условием проведения капитального ремонта и благоустройства окружающей территории. На момент заключения договора от 01.05.95 здание истцом по назначению не использовалось, находилось в крайне неудовлетворительном состоянии. Один из представителей СПбГТУ в судебном заседании подтвердил, что полученные от аренды средства предполагалось в будущем использовать для организации детского эколого-кибернетического центра.
При таких обстоятельствах кассационная инстанция считает, что заключение договора аренды между КУГИ и ОВД не противоречило статье 296 Гражданского кодекса Российской Федерации, так как воля собственника, выразившаяся в заключении договора аренды, совпала с волей лица, у которого имущество находилось на праве оперативного управления. К тому же на основании распоряжения мэра Санкт-Петербурга от 07.12.95 N 1267-р подразделения ГУВД Санкт-Петербурга и Ленинградской области были освобождены от арендной платы, в связи с чем ответчики 25.03.96 внесли изменение в договор аренды от 01.05.95, в соответствии с которым ОВД с 01.01.96 освобождалось от арендной платы за нежилые помещения. Из сказанного также следует, что оспариваемым договором не нарушаются права и интересы СПбГТУ, соглашавшегося на предоставление строения в аренду ОВД.
Не противоречит договор от 01.05.95 и пункту 1 статьи 39 Закона Российской Федерации «Об образовании», предоставляющему образовательному учреждению право выступать в качестве арендодателя имущества, так как предоставление такого права образовательному учреждению не исключает возможности собственника самостоятельно выступать в качестве арендодателя.
Таким образом, кассационная инстанция считает, что суд правомерно отказал в удовлетворении требований о признании договора от 01.05.95 аренды нежилых помещений недействительным и об освобождении нежилых помещений, поэтому принятые по делу судебные акты должны быть оставлены без изменения, а жалоба СПбГТУ — без удовлетворения.
Учитывая изложенное, руководствуясь статьями 175, 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа постановил:
решение от 17.12.98 и постановление апелляционной инстанции от 09.02.99 Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области по делу N А56-22089/98 оставить без изменения, кассационную жалобу Санкт-Петербургского государственного технического университета — без удовлетворения.
Председательствующий
И.В.Сергеева

ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФЕДЕРАЛЬНОГО АРБИТРАЖНОГО СУДА СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА от 18 октября 2000 года Дело N А56-9113/00 (По мнению Суда, образовательные учреждения вправе в силу ст. 39 Закона «Об образовании» выступать арендодателями закрепленного за ними имущества)

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Грачевой И.Л., судей: Михайловской Е.А, Сергеевой И.В., при участии от ГОУ «Санкт-Петербургская школа электроники» — Колпаковой С.Г. (доверенность от 09.08.2000), рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу государственного образовательного учреждения среднего профессионального образования «Санкт-Петербургская инженерная школа электроники» на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 08.06.2000 по делу N А56-9113/00 (судья Семенкова А.В.), установил:

Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее — КУГИ) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к государственному образовательному учреждению среднего профессионального образования «Санкт-Петербургская школа электроники» (далее — ГОУ «Санкт-Петербургская школа электроники») и обществу с ограниченной ответственностью «Женя» (далее — ООО «Женя») о признании недействительным договора N 6 о совместной деятельности, заключенного между ответчиками 01.09.96.

Решением от 08.06.2000 иск удовлетворен, сделка признана на основании статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации притворной и недействительной как не соответствующая статье 298 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В апелляционной инстанции дело не рассматривалось.

В кассационной жалобе ГОУ «Санкт-Петербургская школа электроники» просит решение отменить, полагая, что оспариваемый договор был заключен им с соблюдением требований пункта 1 статьи 296 Гражданского кодекса Российской Федерации, предоставляющего учреждению право владеть, пользоваться и распоряжаться закрепленным за ним имуществом в пределах, установленных законом. Полномочия образовательного учреждения по распоряжению имуществом путем сдачи его в аренду предусмотрены Законом Российской Федерации «Об образовании». По мнению ответчика, суд основывал свой вывод о притворности сделки на названии договора, тогда как правовая сущность договора — сдача в аренду временно неиспользуемого помещения охраны и внутреннего двора школы.

КУГИ и второй ответчик — ООО «Женя» о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, однако их представители в суд не явились, в связи с чем жалоба рассмотрена в их отсутствие.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе.

Законность обжалуемого судебного акта проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, между ГОУ «Санкт-Петербургская школа электроники» и ООО «Женя» » заключен договор от 01.09.96 о совместной деятельности, в соответствии с которым ГОУ «Санкт-Петербургская школа электроники» предоставила ООО «Женя» территорию внутреннего двора размером 15 на 60 кв.м и служебное помещение охраны размером 6 кв.м. В обязанности ООО «Женя» входили обеспечение сохранности инженерно-технического и другого оборудования, производство текущего ремонта с очисткой территории, вывоз мусора, оплата коммунальных расходов. Договор прекратил свое действие 01.09.99 по истечении срока.

КУГИ обратился с иском о признании указанной сделки ничтожной, ссылаясь на то, что она является притворной и фактически прикрывает другую сделку — аренду недвижимого имущества, которая противоречит статье 298 Гражданского кодекса Российской Федерации, запрещающей учреждению распоряжаться закрепленным за ним имуществом.

Кассационная инстанция считает вывод суда об удовлетворении исковых требований КУГИ не соответствующим нормам материального права.

Согласно статье 170 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае совершения сторонами притворной сделки к сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила. Оценив спорный договор, суд пришел к выводу, что в действительности стороны имели намерения и фактически заключили договор аренды земельного участка и помещения охраны.

Согласно уставу, зарегистрированному решением Регистрационной палаты мэрии Санкт-Петербурга от 15.09.95 N 24673, ГОУ «Санкт-Петербургская школа электроники» (колледж) является государственным образовательным учреждением среднего профессионального образования, учредителем которого выступает Государственный комитет Российской Федерации по высшему образованию. Пунктом 6.1 устава, соответствующим пункту 2 статьи 39 Закона Российской Федерации «Об образовании», предусмотрено, что за колледжем на правах оперативного управления закрепляется движимое и недвижимое имущество, относящееся к федеральной собственности.

В силу статьи 296 Гражданского кодекса Российской Федерации учреждение в отношении закрепленного за ним имущества осуществляет в пределах, установленных законом, в соответствии с целями своей деятельности, заданиями собственника и назначением имущества права владения, пользования и распоряжения им.

Право сдачи имущества в аренду согласно статье 608 Гражданского кодекса Российской Федерации принадлежит его собственнику, а также лицам, уполномоченным законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Согласно пункту 2 статьи 39 Закона Российской Федерации «Об образовании» объекты собственности, закрепленные учредителем за образовательным учреждением, находятся в оперативном управлении этого учреждения. Образовательное учреждение вправе выступать в качестве арендодателя имущества, в том числе и земельных участков, о чем говорится в пункте 11 статьи 39, в пунктах 1,2 статьи 47 названного закона. Уставом колледжа (пункт 6.9) также предусмотрена возможность ведения предпринимательской деятельности, к которой относится и сдача имущества в аренду. Поскольку правомерность нахождения у колледжа имущества на праве оперативного управления и закрепления за ним земельного участка истцом не оспаривается, ответчик вправе был выступать арендодателем.

При изложенных обстоятельствах кассационная инстанция пришла к выводу, что спорный договор не противоречит закону и не может на этом основании быть признан недействительным.

Кассационная инстанция считает правомерным вывод суда о том, что поскольку в договоре не указаны конкретные данные, позволяющие определить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта (предмет договора), то в соответствии с пунктом 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации данный договор следует считать незаключенным. Однако в таком случае требование о признании недействительным незаключенного договора не могло быть удовлетворено.

С учетом изложенного решение суда подлежит отмене как принятое с неправильным применением норм права, а кассационная жалоба ГОУ «Санкт-Петербургская школа электроники» — удовлетворению.

Подпунктом 6 пункта 3 статьи 5 Закона Российской Федерации «О государственной пошлине» установлено, что государственные учреждения, финансируемые из федерального бюджета, выступающие в качестве истцов и ответчиков, освобождаются от уплаты государственной пошлины по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, поэтому государственная пошлина за подачу иска и кассационной жалобы взысканию не подлежит.

Руководствуясь статьями 175-177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа постановил:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 08.06.2000 по делу N А56-9113/00 отменить. В иске Комитету по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга отказать.

Судьи
Е.А.Михайловская
И.В.Сергеева
Сообщение отредактировал земельщик: 27 Декабрь 2005 — 00:15

MaaH 27 Дек 2005

За протокол спасибо , а вот постановления только подтверждают IMHO, учреждения науки — Согласно постановлению Правительства РФ от 27 марта 1997 г. N 342 «О предоставлении государственным научным организациям права сдачи относящегося к федеральной собственно-сти имущества в краткосрочную аренду»
Учреждения образования — п.4 ст.27 Закона РФ от 22 августа 1996 г. «О высшем и послевузовском профессиональном образовании».

А вот учреждение культуры . Тут еще административный ресурс добаляется.

А мнение не по поводу возможности сдачи, в нашем случае сдавал тер. управл., а по поводу возможности взыскания арендной платы балансодержателем ссылаются на ст. 28 Федеральный закон от 23.12.2003 № 186-ФЗ, что мол че думать-то деньги так и так нам пойдут, значит мы ВПРАВЕ!!

Смотрите еще:

  • Земельный участок в лобне купить Земельные участки в Лобне Всего 142 объявления Всего 142 объявления Продается земельный участок, 8 соток, 12 км за МКАД. 10 сентября 113 Риелтор Пожаловаться Заметка Старт продаж! Квартиры комфорт-класса от 1,8 млн. руб. в Долгопрудном от Гранель. […]
  • Можно ли рожать после 30 второго ребенка Опасно ли рожать второго ребенка в 35 лет? Опасно ли рожать второго ребенка в 35 лет? Опасно не рожать. Вообще правильно рожать столько детей, сколько Бог пошлт. И не думайте, что их будет много. При существующей плохой экологии женщины не могут беременеть часто. […]
  • Не поздно ли рожать в 38 лет второго ребенка Беременность в 38 лет: мнение врачей К сожалению, в наше время не у всех женщин получается стать мамами до 25 лет. Кто-то делает карьеру, у кого-то проблемы с зачатием и вынашиванием ребёнка, а для кого-то просто важно подойти к такому значимому событию с полной […]
  • Материальная помощь на погребение бывшего сотрудника Материальная помощь на погребение члену семьи бывшего сотрудника Вопрос-ответ по теме Наша организация - бюджетное учреждение.К нам обратился родственник умершего (умерший - бывший наш сотрудник) с просьбой оплатить стоимость похорон.В коллективном договоре […]
  • Ч 5 ст 322 Ч 3 ст 322 ук рф с комментариями Комментарии к СТ 322 УК РФ Документами, по которым осуществляется выезд из Российской Федерации и въезд в Российскую Федерацию, являются: для граждан Российской Федерации — внутригосударственный, дипломатический, служебный паспорт либо […]
  • Закон о государственной регистрации предприятия Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 N 218-ФЗ ст 8 (ред. от 03.08.2018) Статья 8. Кадастр недвижимости 1. В кадастр недвижимости вносятся основные и дополнительные сведения об объекте недвижимости. 2. К основным сведениям об […]
  • Административные наказания понятие и система Административные наказания: понятие, система, виды Административные наказания являются установленной государством мерой ответственности за уже совершенные административные правонарушения и применяются в целях предупреждения совершения новых правонарушений как самим […]
  • Военный комиссариат нао Военкоматы, военные части Коми, НАО Новые комментарии Что там случилось, дайте 1 месяц 2 недели назад Кого вы дурите, всё где-то 1 месяц 2 недели назад буду краток, жаль что в моей 2 месяца 22 часа назад В ПЕЧОРЕ НЕ ПЕРВЫЙ […]